“刚需买房前一定要琢磨这三点” | 戈文问买房问答课NO.65
戈文问买房问答课
NO.65
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前言
克而瑞常州房产测评微信公众平台，“戈文问买房问答课”栏目正式上线，定期为读者朋友们解答各类购房问题。无论市场·板块·楼盘等任何买房有关问题，您有问，我来答。
参与方式
周日晚8点30，克而瑞苏常区域总经理、常州房产测评网首席分析师——戈文问，将在抖音和视频号直播间举行买房问答课，为粉丝解答购房问题。
我们选取其中具有广泛代表性的问题，进行整理，以供购房人参考。
QUESTION1
问：刚需买房前一定要琢磨这三点
答：如果有买房的需求，刚需什么时候入手都合适，但还是可以把握住不同的时机，买房其实有三个因素很重要。
第一就是在什么时候入手，就是我们说的买房时机；第二就是买在哪里，这个板块是不是有进一步的潜力，还是接下来就这样固化了；第三就是买哪个楼盘。
从时机来讲，刚需如果买新盘会很重视性价比，所谓低价盘就是在去年之前拍的地建出来的楼盘，因为限价因素，他的价格其实比今年拍的地地价要低，售价也更低，所以买新盘其实现在就要去入手，不要指望新盘的价格会跌，这种低价盘其实价格下行的空间是非常有限的。但如果是买二手房，可以稍微再等等，多挑挑多比较，年底之前我觉得是可以入手的，这是买新房和买二手房不同时机的考虑。
第二就是在板块的选择上面，如果这个板块未来还有进一步的发展利好，比如有配套的进一步完善，产业的导入以及规划的重仓，其实应该是早点去买。后期他的房价还是有往上走的空间，如果是一个相对成熟的板块，周边也没有空间去发展完善，未来空间其实是比较有限的，这种板块新房也比较少，可能很多是二手房，你就可以去比较，这是不同板块的选择。
在楼盘的选择上面，其实在讲时机的时候已经说过了，如果买新房尽量买在去年之前成交的地块，这种相对来说地价便宜的楼盘；如果买二手房推荐尽量买产品以及物业这块有优势的二手房，尽量是次新房，谨慎去买老破小、老破大、产品过时、物业服务也跟不上的房子，他有居住价值，但是可能未来资产增值的价值是比较有限的，基本上就是这三点：选择时机、板块以及楼盘。
QUESTION2
问：这两年常州新房房价还会上涨吗？
答：房价的背后是什么？房价的背后其实是地价。
我们看到自然资源部也是在要求各地控制土地的溢价率，因为我们看到很多城市在集中出地的时候，土地溢价率还是比较高的，地价并没有因为集中出地而降下来。
所以如果要限房价，首先就是要限地价。这一轮常州限地价和限房价，但实际上地价并没有比之前低，同板块还比之前有所刷新了。比如凤凰新城板块去年没有出地，今年出的地楼面价到16000多每平，板块上一次出地楼面价是8000每平出头，这就翻倍了，也意味着凤凰新城接下来的房价将刷一个新高，毛坯住宅给到了27900每平的限价。
今年这批地块，他的房价肯定刷新了此前成交地块上所建楼盘的价格。所以限地价和限房价，在初期的时候还是会有价格的上涨，如果限地价和限房价是严格执行下去的，像苏州一样执行三五年，那么房价最起码在新盘这一块是稳定的，价格就不存在上涨的一个空间。
到二手房市场又是另外一幅景象，可能一些比较稀缺的核心地段，会出现一二手房价格倒挂这种情况，就像今天在苏州园区、狮山这种板块，新房严格限价，但是二手房的价格是市场的一个行为，但如果未来二手房也像上海、无锡一样给到指导价，这种一二手倒挂现象也有可能不会发生。
QUESTION3
问：持有8-10年的时间，选择青龙还是西太湖？
答：从居住角度来讲，眼下是青龙更具优势；如果是从投资的角度来讲，西太湖今天的入手门槛还是要比青龙低的。
因为西太湖规划的强度和能级会比青龙更大，以8-10年来看，西太湖在发展的增值空间上，增幅上大概率会比青龙要大。今天西太湖的起点比青龙低，这种起点既包括目前的一个城市建设面，也包括房价的水平。以8-10年来看，我看多西太湖会多于青龙。
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