本轮疫情纾困政策公布！提醒大家接下来常州楼市有几个重要关注点

受疫情影响，常州楼市也跟这座城市一样被按下了“暂停键”。

此前我曾在直播中说过：“如果不出意外的话，3月常州楼市将迎来部分复苏，新房、二手房成交量都将有实际性的上升。”

站在当下，很显然意外还是出现了。这个“意外”对于常州楼市的影响将有多大呢？

从目前的数据来看，截止到22日，目前常州全市新房成交备案量约为17.6万㎡，这个3月或将成为近十多年来常州新房成交数据最低的一个3月。

市场信心不足叠加疫情影响，从数据中可以看出当前房地产之困难程度。

当然，这一轮疫情肯定会结束，房地产市场也不可能停滞不前。

“金三”已经没有了，面对全新的市场环境，我们该如何看待接下来的房地产市场呢？

从宏观政策到常州市场本身，我提醒大家接下来有几个重要关注点。

本轮疫情经济纾困政策已正式发布

一手抓防疫，一手抓发展。

这次的疫情，常州又一次进入了大规模停产停工的状态，这对于经济的影响是巨大的。

如何在疫情过后让经济更快、更稳地发展，常州官方已经正式出台了纾困政策。

其中重点提到：因疫情影响开发建设进度的商品房项目，经综合研判后，其一次性申领商品房预售许可规模可适当降低。因疫情影响，未交付的在建在售商品房项目，交付期限可顺延30日。

很显然，此次常州疫情从房地产项目工地爆发，直接导致了大规模的工地停工。如何保交付、保工程进度、保销售进度，已成为接下来房地产行业的一项重点工作。这项政策对于房地产市场的秩序恢复将起着重要的支撑作用。

但参考月初苏州的纾困政策，还有涉及金融支持层面的，本次常州出台的12条政策并未涉及，也不排除后续还会持续增补这些措施的可能性。

从当前的局面来看，常州争取3月实现这轮疫情的“动态清零”是一场重要战役。

疫情结束之后，市场纾困政策如何落实、土地市场何时开始供应、新一轮新房市场供应热何时开始都需要我们重点关注。

疫情后的二季度，我认为会是一个重要的市场“试探期”。政策层面大概率会进一步宽松，市场在房企和购房者的步步“试探”中进入正向循环。

当然，这一切都是需要过程的。在这个过程中，买房更需要积极观察和理性判断。

稳楼市、促置业的信号将持续

对于普通购房者来说，观察市场首当其冲的肯定是了解宏观信号。

从加速放款到下调房贷利率、从促进房地产行业的良性循环到有力有效化解房地产企业风险、从"维护购房者合法权益"到"合理满足购房者需求"……

自去年年底到现在，房地产宏观政策一步步进入相对“宽松”的状态。

稳楼市、促置业的信号肉眼可见。

当宏观政策保持相对宽松，房贷利率进入下降通道、楼市能否迎来快速反转呢？我认为未必！

主要有以下几点原因：

首先，成交量想要上涨，必须要供应量能跟得上。

3月截止到目前常州新房供应量仅10万方左右，这是一个新的历史低位。

受市场行情和疫情影响，很多新盘项目的节点都后延了。这一轮疫情结束后，房企想要迅速恢复各项工作，也是有一定难度的。

如果供应量没办法在第一时间得到提升，成交量终究难以保证。

其次，二手房市场的回暖进程被打断。

虽然年后常州二手房咨询量有所提升，但从数据来看，一二月份常州二手住宅成交量都仅有2021年同期的一半量。

3月上旬常州二手房市场确实有所回暖。

从下图我们可以看到，3月上旬除去周末常州二手房住宅成交量约为日均80套左右，3月11日达到了100套。

但疫情的突然来袭，将这一轮回暖行情中断，成交量直线下降。很显然，3月的二手房成交数据总体也并不会很好看。

疫情结束后，二手房市场恢复可能又需要一个时间过渡，这对于刚需和置换需求的快速入场都有较大影响。

第三、土地市场何时才能起到“导热”作用还待定。

往年的这个时间点，正是一年一度新一轮土拍蓄势待发的时候。土拍热度和土地价值的提升对于新房市场的“导热”作用是十分明显的。

然而，就今年的局面而言，土拍对于新房市场的“导热”作用还有待观察。

一方面，开发房企在6月之前还有一轮还债高峰，拿地还是会相对审慎；另一方面是常州土拍在“限地价+限房价”的规则下，土地价格较往年的溢价率不会太高。

当然，即便不具备较高的溢价率，地价的稳定性对于楼市的稳定也还会起到支撑作用。

对于购房者来说，一定要有这样一个清晰的认知：那就是从宏观政策风向的转变到市场方向的转变，会有一个时间过渡，而当下就是这个过渡期。

一个老生常谈的话题，购房者该入场吗？

不知道大家是否还记得，在2020年的疫情期间，房地产市场预期十分悲观。

很多人问我房价会不会下跌，我当时曾明确表示，常州市区（不含金坛溧阳、下同）房价在2020年会上涨至18000元/㎡。事实是，当年的常州市区均价为18365元/㎡。

那当年的房价是以怎样的趋势上行的呢？我们可以从数据中来看。

上图是2020年全年常州市区新建商品住宅的量价走势，我们可以看到一个明显的趋势，那就是市场恢复是由量的上行带动的价格上行。

3月市场开始恢复，但成交量还处于低位，房价还维持在16600元/㎡左右的均价；自3月开始成交量逐步上行，6月达到高峰，与之同步的是6月开始房价基本稳定在了18000元/㎡以上。

这充分说明，疫情过后市场会有一个跑量的“机会期”，量变才会带动价变。

当下的房地产市场行情，与2020年有相同也有不同点。

相同点就是，供求关系没有转变，常州新房库存量仍处于相对低位，即便是按照2022年2月的低成交数据来计算，常州市区目前的狭义库存去化周期（12′）仍在9个月左右，这仍是一个健康的去化周期。

同样的计算标准下，无锡市区新房去化周期约10个月，苏州约13个月，这也说明常州的新房库存健康度要相对高于周边城市。

另外，去年土地成交量的减少肯定也会相应导致新房可供应量的减少（如下图所示）。

而随着2021年地价的进一步上升，土地价格对于新房均价的向上推动作用并没有改变。

不同的是，经历了2021年下半年的政策打压，2022年房地产市场还处于信心重建期，市场预期恢复还需要一个过程。但上面我也提到了， 当前宏观政策促置业的信号很强，虽然常州房地产政策相对宽松，却也不排除进一步放宽买房门槛的可能性，这也将助推房地产市场恢复到稳中向上的发展轨道。

两年过去了，市场又走到了同一个节点，最近又有很多人问我疫情后要不要加速买房进程。我认为，要入场有一个前提，你是否真的需要买房，你的买房目的是什么？

就当前而言，我认为对于自住需求来说，不失为一个入市的窗口期。

理由其实上面已经阐述了，一方面疫情过后各新房项目肯定还会通过释放优惠等营销措施来达到“跑量”的目的，价格不会立刻呈现上行趋势；另一方面是市场走势，无论从宏观政策、市场供求还是城市价值角度来看，整个2022年常州房价继续稳中向上的趋势是不会变的。

对于中长期资产配置的投资需求来讲，可以关注两方面的产品。

首先是核心区的优质改善型产品和高端产品。

此前我们已经多次强调过，优质板块的好的产品，在市场波动的行情下，更具备价值稳定性。时至今日，这个买房价值观相信大家已经有了共识了。

其次是现有的高性价比房源仍具备投资价值。

当前常州新房市场上还是具备一批高性价比房源的，无论是刚需、改善还是高端产品。这些产品主要是由于拿地时间较早、限价严格，导致价格上有着较大的性价比。当然前提是选择这种楼盘，一定要有相对好的位置、配套和产品。

提醒大家一句，2022年开始，买房思路一定要从量到质进行转变。

谁能在掌握这一购房逻辑的前提下入场，谁就能把握住新一轮购房机遇。

本文代表戈文问观点，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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瑞瑞

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