取消公摊面积？大众对于这其中的误解，太深了！

在不久前结束的两会上，“取消公摊”的提案再度成为了民生舆论的重点话题。

“建议取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，让老百姓明白付费，放心购房。”全国全国政协委员一句话，让不少购房者从心底里产生了共鸣。

尽管公共区域的大小、品质、服务，已经成为了买房人选择产品时的重要考量，但是对于在公摊面积上的高额付出，大众的抵制情绪还是非常大的：付出多、受益少，不透明……所以许多项目也是深知这一痛点，经常会以“超高得房率”、“赠送面积”作为自身项目的亮点进行宣传。

▲随处可见的住宅项目广告

涉及到了购房者的切身利益，也难怪“公摊”的话题总会引起舆论波动，但随后也总会在“群情激愤”之中，不了了之。因为关于公摊，无论业内还是业外，都有着太多的误解与误读，甚至许多置业顾问在面对客户的质询时，都只能含糊其辞。

因为公摊，从来都不是一个简简单单的“空间”概念。

①、公摊面积，到底公摊了什么面积？

公摊面积，用通俗一点的话语来说，就是产权建筑面积减去套内面积。

这一点其实在签购房合同的时候就已经写的明明白白，100㎡的房子，套内建筑面积80㎡，那么公摊就是20㎡。而这20㎡包括了你与整栋楼的产权人共同拥有整栋楼公用部分的建筑面积：电梯井、楼道、过道、大堂门厅、配电室、设备间等等。

▲入户大堂，公摊面积的“大头”

换言之，购买者花钱买下的，是包括了自己家的80㎡，以及上述公共空间的20㎡，最终组合成了你房产证上的产权建筑面积100㎡。

②、20个平方的公摊，为什么要我多花钱？

关于这个问题，相信也是购房者最关心的问题。

但其实这个问题本身的出发点就有明显的错误，购房者事实上并没有因为公摊多花钱。

关于一套房子到底值多少钱，其实从土地招标拍卖的时候，就已经有了一个大致的范畴。最终开发商拿下地块进行设计规划，并根据土地属性、土地价格和自身利润率来制定货值，最终分摊到各套房源明确具体数额。

一套房子的总价，是早早就已经定下的。

总价500万的房子，无论是只按照套内面积售卖，还是套内+公摊的形式售卖，它都是500万人民币，总价是不会变的，客户不会因为计价方式的不同而受损或受益。相反，如果按照套内面积售卖，那么房屋单价就会大幅上升，反而会让客户产生不必要的心理抗性，买房人自己心里都不会好受。

③、是不是开发商在一开始就动了“公摊的手脚”？

这其实又是一个误解。因为绝大多是房企，比购房者更希望“没有公摊”。

不知道广大购房者有没有留意过，越是低密的产品，得房率越高。小高层、洋房、叠墅的得房率，总是能达到85%以上甚至更高，加上赠送面积，突破100%的产品也不是没有，而高层普遍只有80%左右的得房率。

哪一种房子更受欢迎？答案是显而易见的。

高得房率，就意味着更高的市场接受度。尤其是在当下的市场环境，开发商当然希望自己的产品得房率越高越好，能通过这种实打实的产品亮点打通销售脉路，从而加速周转。

这也是为什么当房企拿到地块之后，会拼命的“压榨”产品设计部门，得房率的问题，不仅是客户的利益，其实也是房企的利益。可以说在公摊的问题上，房企与客户就是一条绳上的蚂蚱。

④、压缩公摊，或者全让开发商留着，可以吗？

当然可以。

但我们要清楚一点的是，当下的商品住宅，公摊与品质是直接相挂钩的。公摊面积的缩小，就意味着入户大堂可以更小甚至没有，入户门厅可以“小到极致”，过道可以“窄到极致”。如果房企真的利字当头，只是保证最低的使用功能，住宅品质将荡然无存，最终吃亏的只会是购房者。

▲这样的公区，你喜欢吗？

那么有的人要说了，公摊品质感做起来，但是不卖给我们，而是开发商自己保留不可以吗？

这当然也是可以的。前提是你可以接受电梯没有使用权，过道垃圾没人打理，邻居在你家门口堆放杂物等等问题。毕竟当公共区域的产权不属于你，这里就会成为一个“灰色地带”，面对种种尴尬，你无权处理，物业也有权不处理。

另外，如果公摊不出售，那么开发商的成本会大大增加。为了保证自身的利润，这份多出来的成本势必会通过房价转嫁到客户头上，到那时房价就不是上文所说的，只是计价方式的改变，而是实打实的涨价了。

⑤公摊面积的问题究竟在哪？

说了那么多，公摊似乎没有什么问题。那么老百姓的愤怒与疑虑究竟从何而来？

其实公摊目前最大的问题，在于不透明。

通过前期签订的购房合同，或者政府官网的查询，购房者可以看到自己住宅的套内面积和公摊面积。套内面积在交房时，客户可以通过自己测量验算，而公摊面积，则根本无从查证。

没法明确具体数值，却要承担不菲成本的，日后公区的收益也会因此产生弊端，这对于任何购房者来说都是无法接受的。但目前中国尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出过一些的原则性规定。

在实际运作中，公摊的取消，将是一个繁复的、系统的问题。购房者应该抱着理性、客观的态度去看待，盲目的高喊“取消公摊”，而不考虑真正可行的解决方式以及后果，既不实际，也不美好。

“取消公摊”从来不是目的，让老百姓明白付费，放心购房，才是真正的目的。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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