政策暖风吹，房贷利率降，常州楼市什么时候会上行？

对于最近的楼市行情，每个人都各有看法，真是应了那句话，1000个读者有1000个哈姆雷特，现在1000个人眼中就有1000种楼市表现。

但无论市场处于哪个阶段，我们都能看到一个规律，就是楼市行情类似于踩油门和踩刹车，下坡的时候踩刹车，车子不会立刻停住，会继续下坡一段路，上坡的时候踩油门也有一个加速的过程，这是楼市的惯性表现。

刚刚过去的3月，常州市区新建商品住宅成交16.9万㎡、1296套，这是什么概念？

首先，2022年3月是常州楼市史上成交量最少的三月，居于历史谷底，仅为去年同期成交量的30%左右。

其次，整个一季度1-3月新建商品住宅成交量也不过52.7万㎡、4029套，也不足去年3月一个月的成交量。

这期间固然有春节的影响，但春节的影响没有那么大。还有很大一部分原因是疫情影响，本来被寄予小阳春期待的三月楼市停摆了大半个月左右，导致成交量继续保持低位。

所以，整个一季度的住宅成交量与去年四季度基本持平，都保持在50万㎡左右量，是近五年的行情低谷，且持续时间长。

二手房市场也还在历史低位。

3月，常州市区二手房成交约14.2万㎡、1390套，比2月略有增加但依旧低于1月份，与去年同期的52万㎡、5200多套成交相比更是腰斩都不止。

而且自去年3月起，常州市区二手房成交量一直处在下行趋势，去年9月起跌破2000套后，已经7个月成交量在2000套以内，市场低谷期维持时间比新房更长。

但不得不说，若非疫情的突然反扑，3月份的楼市是有一些看点的。从深圳、广州、北京，到苏州、常州，一些高端改善楼盘的成交表现是相对不错的，市场信心也能一定程度上从上层辐射至下层。

疫情反复，常州全城抗疫，对楼市的影响很大。

一方面是购买力受挫，另一方面是市场信心受打压。再加上经济下行大厂裁员、企业优化、资产不稳等，对楼市的信心影响也不小。

当然，近期我们也频繁看到城市救市。

从1月份起零星的城市小范围小力度的刺激政策，到3月份更多城市更大范围的救市政策，城市能级从三四线城市到二线省会城市，政策范围从周边到放开限购、放开限售、放开限贷、降低首付等，一场自上而下的全力救市运动正在进行。

土拍规则也在调整，放宽土地出让金、放宽资金监管、减少附加条件等，以支持企业拿地。

当然，也包括房贷层面的放松，房贷利率明显下降。

就常州而言，四大行、江南农村商业银行、华夏银行都对首套房客户开放了二成首付业务。且所有银行均已下调利率，江南农村商业银行利率最低，首套房4.9%，常州房贷重回“4”字头时代。

那么问题来了，楼市行情下行的惯性要结束了吗？二季度常州楼市会大幅上扬吗？

事实上，这是两股力量交织下的博弈问题。

目前的市场正面临两股力量，一股力量就是个人房贷利率在下降，利好政策不断出台，包括各城市出台救市政策；另一股力量就是市场信心还是明显不足。

市场信心不足，一方面是因为疫情刚结束余威犹在，消费信心还未恢复，另一方面是因为去年全行业大调整，如今“风向”换了购房者观望情绪还未彻底打消。

市场上这两股力量交织拉扯，常州楼市二季度会体现出怎样的场景？

先说二手房，我认为二季度二手房成交量一定会放大。放大到什么程度？当然不可能立刻回弹到去年5000套的水平，但是回到3000套左右应该没什么问题，这也是常州存量房市场过去几年一个比较正常的数值。

常州虽然还未进入到存量房时代，二手房是刚需、学区房市场的主角。过去三年，常州市区二手房成交套数与新房相当，月度平均成交量也在3000-4000套之间。个人房贷利率的开放，尤其是利率下降、首套房首付比例下降后，对价格、对购房门槛敏感度更高的刚需客群，也就是二手房的主力客群将是一大利好。

而且，银根宽松、房贷时间短，也将大大缩短二手房交易周期，提高市场交易效率。

再一个，就是新房市场。

新房市场也是受政策影响颇深的。随着疫情后二手房市场的回暖，叠加政策持续放松、土拍的热点刺激，二季度新房成交上行是肯定的。

能恢复到怎样的高度？

回到2020年疫情后的二三季度200万㎡左右的成交量，大概率是没可能的，但恢复到去年三季度130万㎡左右的成交水平，应该问题不大。

到了三季度，放大效应会更大。全国大范围的政策暖风影响下，常州大概率也会跟进利好政策。随着政策作用充分发挥，市场回暖到全面走上高位，就是时间问题。

说了这么多，对于购房者来说，如果有真实需求，就是还是要去买房。

因为你会明显发现，二季度的市场跟一季度相比将会有很大不一样，包括对于二手房市场也是一个窗口期。因为，这时候还有较大的谈判空间和议价可能，要抓住。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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