讲一个事实！在当下的常州，地铁守住的只是一个板块的房价下限

就在今天，东莞地铁二期规划方案得到了发改委的正式批复。

于是，又有不少网友联想到了常州地铁二期规划。截止到目前，常州地铁二期还未有新一轮动向。但可以肯定的是，常州地铁二期规划建设不过是早晚的事情。

毕竟地铁二期5号线沿线串联着常州多个站在价值风口上的板块：西太湖、青龙、皇粮浜等。

但同时我们也发现，对于这些板块的讨论中，大家存在一个误区。很多人认为，这些板块的发展，必要要压保在“地铁”上，地铁5号线决定着这些板块的房价水平。这样的观点，分析师认为是本质上的一种逻辑错位。

今天分析师就跟大家讨论一下如何真正去判断常州的新一轮风口板块的价值。

地铁守住的，是一个板块的房价下限

这个观点对于很多人来说，可能有点难以认同，因为我们平常一贯强调的理论是地铁有助于加强资产的增值能力。

那为什么我们说，地铁守住的，只是一个板块的房价下限呢？

因为常州的房地产市场，已经进入了深度改善阶段。

在城市发展追求能级增长的今天，交通已然是一个区域发展的刚性指标。

何谓刚性指标？就是基本配备，是大家都有或者都能有的一个指标。

地铁的开通，对于一些相对远郊的板块来说，是有着提升作用的。因为通地铁之后，这个板块就能进一步承接核心区外溢的刚性买房需求。

但对于规划能级居高的风口板块来说，其价值不可能定位为方便承接外溢的刚性买房需求。

以西太湖板块为例，当下5号线还没定下来何时开工呢。选择西太湖置业的人，仅仅因为是西太湖有地铁规划吗？显然大部分人看中的，肯定是其“两湖”创新区先行区，最美湾湖城定位下，更高能级的城市定位。这个定位带来的是，更强的产业以及更全方位的城市配套。

但为什么我们说这些板块为什么还是非常迫切的等待5号线的开工的呢？上面已经说了，地铁是刚性指标。

也正是需要地铁类的交通刚性指标加持，各个板块才能在不同的市场周期里，保住资产价值的“下限”。

交通条件越是完备，这个板块的价值“下限”就越高。而地铁，是交通条件完善的一项重要指标。

教育&交通，得者可定楼市风口

如果说，交通是一个区域的刚性指标，守住的是一个板块的房价下限。

那与交通并列为“双刚”的另一项指标，就非教育资源莫属。

常州的优质教育资源，真的太过于“集中化”了。小学“四大名校”天宁主城占了三所，钟楼主城占了一所。初中叫得出名字公办“名校”也只有二十四中，同样位于天宁区。

也正因如此，常州房价最高的房子，不是新房，而是这些学校周边的二手房，房价普遍在4万元/㎡以上。这类房子有一个普遍的特点，那就是房龄较大。次新房有，但很少。

高房价，老房龄，对于购房者来说这样的教育资源已经很难去“抬风口”。

这几年，随着教育资源的均衡化要求，常州开始部署集团化教育资源。于是，常州几乎每个新兴板块都具备了优质的教育资源。

这其中，不少新学校被购房者抬上了新风口。例如青龙板块的二实小翰学校区。龙洲伊都、花语江南、阳光城禹洲宸悦等项目，都是凭借着这个学校实现了高去化（当然，这几个项目本身也具备品质优势）。另外，该学校还有翠竹校区，像路劲美的竹林壹号这样的项目，也是属于该学校的学区房，同样站上了价值风口。

另外，随着像天宁区的教育小镇、钟楼区的未来智慧港、新北区的南京师范大学附属常州市新龙实验学校等教育资源的建设，这些板块的房地产市场价值也进一步稳固。

如果说，交通资源决定的是一个板块的价值下限，那教育资源决定的，肯定是这个板块的价值“上限”。教育资源越优质，上限值就越高。

如果一个板块具备交通和教育两大刚性资源，那这个板块基本就能成为新的楼市风口。

但，值得注意的是，教育资源决定的是板块价值上限。这个上限，并不是不能突破的，靠什么突破呢？板块内项目的产品力！

后流量时代，用产品力撬动风口

当前的常州房地产市场，无论是风头正盛的西太湖、青龙、皇粮浜，还是城市核心板块，都面临着一个全新的市场变革，那就是产品力的进阶。

这种进阶，体现在方方面面，包括社区的智能化、装修品质的提升、户型的创新、建筑审美的进化等等。

从区域范围来讲，如果一个板块具备了新房产品集体进阶的能力，那对于高端购买群体来说，这也完全是一个可以选择的“买房风口”。

典型如市府板块和青龙板块，这两个板块都具备产品形态多样、新房产品普遍高端化且新房项目较多的特征。高端产品大比武之下，这样的板块才能滋生出更好的产品和更集中的购买力。

从长远来看，这样的板块价值也会更为稳固，更能穿越周期。

对于普通购房者来说，选择买房风口除了靠谱交通和教育资源之外，能力够得上的情况下，当然也更要选择板块内更好的产品。即便没有能力买区域内最高配的房产，但选择更好的，更具备产品进阶力的产品，也是一个必要的抉择。

在过去的10多年时间里，常州经历了多个新兴板块从风口板块走向成熟板块的市场更迭。

时间走到今天，嗅觉敏锐的购房者们，你们更看好常州哪个板块呢？

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瑞瑞

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