复式高赠送将成往事,广州容积率指标计算办法再出新规,这十大楼盘将成绝版!
来源:合富研究院
传闻已久,针对复式中空容积率算法新规,终于来了!
昨日,广州市国土资源和规划委员会网站,正式对外发布《广州市规划管理容积率指标计算办法》(下称《办法》)
【容积率计算】方式,一直是开发商,设计院所关心的热点。因为,其与“面积拓展”所产生的“附加值”息息相关。
“空中花园”,“n+1”,等都曾经是市场热捧的产品
随之,政策上很快出现了对阳台进深,面积比例等的规范限制;
近年非常受客户和开发商青睐的“刚需刚改复式四房”,
随着新的对“复式中空”面积计算方式的调整,
也将与客户渐行渐远....
影响最重磅的内容:复式高增值将成往事
新 “容积率计算办法” 解读
关键词:复式住宅
复式住宅现状
【复式住宅】在房地产项目中,运用非常广泛
1. 所有类型住宅,都可能出现
“别墅”类:别墅,叠墅
“洋房”类:多层,小高层,高层,超高层
2. 所有档次住宅,都可能出现
“豪宅”类:建筑面积≥144㎡
“非豪宅”类:建筑面积<144㎡
近年来,通过复式产品,
实现价格和销量双赢的项目不少,
主要也是得益于充分利用了“中空”带来的“面积增值”
新规范
根据对昨日颁发文件的原文及附件的解读,
其对复式住宅的核心影响是:
对【挑空部分】分为两种情况进行了限制
1. 套内建筑面积≥144㎡的复式住宅:
只能有限度的通过“中空”,实现“面积增值”
➡ 中空率≤30% 且 ≤50㎡的部分,按1.5倍计算容积率,也就是这部分中空所带来的增加面积,只算一半面积。(过往,是全送,且过往的中空率上限是<35%)
➡ 超出上述“中空率≤30% 且 ≤50㎡”的中空面积,则按2倍计算容积率。(也就是全算建筑面积,失去了提高“附加值”的作用)
综上所述:这个面积段的复式住宅,在“面积增值”上,最多只能获得25㎡的“附加值”!!!
【套内建筑面积】≥144㎡的限制,更多针对的是大户型尤其是别墅或叠墅类产品,以后通过“中空”实现“高溢价”的空间将大大受到压缩
原
文
“套内建筑面积超过144㎡的复式住宅,其客厅、起居室挑 空部分层高在6米以内的,水平投影面积不大于套内各层平均水平投影面积30%且不大于50㎡的按1.5倍计算容积率建筑面积,超出部分按2倍计算容积率建筑面积。当其客厅、起居室挑空部分层高大于6米时,超出部分以每2.2米为单位累进增加1倍计算容积率指标。”
2.套内建筑面积<144㎡的复式住宅:
不能通过“中空”,实现“面积增值”了
➡ 对套内建筑面积小于144㎡的住宅,
原文中并未提及,难道“小户型”依旧可以按原来的计算办法执行吗?
➡ 但是附件2的表格中,通过“含蓄”的表达,彻底断绝了这个面积段通过中空,实现“面积增值”机会。
综上所述:这个面积段的复式住宅,不再有通过“中空”,实现“面积增值”的可能性了。
要生二胎的刚需朋友们,你们的80-90方复式四房,要且买且珍惜了。
小结
从2011年~2018年,伴随着房地产发展的起起落落,政府对“复式住宅”的容积率计算曾给与过几次不同的定义。(见下表)
近两年,随着地价与房价的不断上涨,出现了大量通过“中空”提升“面积增值”的做法。
这种现象也引起了政府有关部门的重视,
终于,这个能有效提高单价,控制总价的产品手段也将不再有效。
这一政策,对未来房价和地价都将产生一定的影响,对现有的存量复式项目和已经获得批准的复式项目无疑是利好。
其他变化或修订(部分内容解读)
新 “容积率计算办法” 解读
关键词:架空层
计算类别明确:
住宅、办公、商业类建筑位于建筑物首层的建筑公共开放空间不计入容积率
定义轻微调整:
利用架空空间作为建筑公共开放空间的,其层高应不小于4.5米【上版要求是不少于3.6米,要求有所提高】
架空开敞面累计长度应不小于架空空间周长的40%
纯住宅建筑首层除必要的垂直交通空间、入口大堂及设备设施用房外应整层架空
关键词:阳台
计算类别不变:
半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内(含半开敞空间水平投影面积)建筑面积15%的按其投影面积一半计算容积率建筑面积
进深或比例超出规定的,按其水平投影面积计算容积率建筑面积
定义轻微调整:
住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4米【上版要求是不大于2.1米,要求有所放松】
小结
架空层和阳台的容积率计算办法仅是小修订。
其中阳台进深的控制条件有所放松,可将进深从2.1放宽到2.4米,
这一点,让我们对【N+1】房,
重回“C”位,产生了无限遐想。
后续,产品将如何变化,我们拭目以待......
▼
点击查看
往期精彩文章