黄埔变天，增城风起，这个地铁盘，就是头等舱
买房第一要务，就是审时度势。
2020年，黄埔也许是整个广州最耀眼的市场，但2021年，情况有变。
仅仅是春节后的几个星期，黄埔政策调整的传言便不绝于耳，而这些并非都是空穴来风。
经过房产君的核实，目前已有多家银行收紧房贷，不接受外地客的流水。人才政策、网签限价收紧的消息时有传出，虽然尚未确认，但黄埔市场的降温，已是不可避免。
| 黄埔实景 来源：广州房产 细鹏
01.
2021年，黄埔减速刹车
谁接下一棒？
黄埔降温，又会对广州影响几何？
市场从来都是供需两方的博弈，我们先看看全市的需求量。
网易房产统计，今年2月，广州网签达到7062套，创下历史之颠，如果算上1月网签的13721套，2021年前2月，网签突破了2万套！
这是什么概念？看一张图。
就不说特殊的去年，2019年前两月合计约8400套，2018年约8600套，就连高峰时期的2017年，也不过14000多套，与今年的差距高达6000套。
何其汹涌的购买力。
如此市场背景，遇上“网红”黄埔市场的收紧，会带来什么样的局面？答案只有一个，那就是外溢。
这也是今年楼市的机会所在。那么，哪里会是最大的泄洪口？是南沙、增城、从化还是佛山？
其实，关键在于区域融合。众所周知，2019年底，广州迎来地铁21号线的开通，再加上花莞高速、增天高速等多条快速，东部三区正在加速缝合。
在这里，房产君想重点强调地铁21号线，这可谓广州东部融合的主脉。
其最高时速高达120公里/小时，这是目前中国地铁能实现的最快速度，而且串联了东部三区，天河、黄埔、增城，最快3个站就可以实现通勤，几乎可以用瞬达来形容。
这样的融合度，不说广州，就连湾区也是罕见的。
更重要的是，它贯穿了智慧城、科学城、镇龙TOD，这些不是高精尖产业高地，就是超级枢纽，含金量已经无需赘述。
可见，2021年，要想抓住增城的风口，顺着这条走廊，一定不会有错。
有生产要素、人才和资本，更有传输的通道，天河、黄埔的热度快速传导到增城，也就有了应有之义。
要知道，2019年-2021年，天河、黄埔成交均价分别上涨了19.75和31%，如果看热门板块，数字恐怕还要再上一个台阶。
| 来源：克而瑞
比如智慧城，2019年底，某盘一期开售，均价不过4.5万/平，如今该项目三期仅剩的房源高达7.2万/平，这样的案例并不是唯一。
让我们将视线进一步放宽，东莞限购加码，深圳在2个月内4次为调控打补丁，这些无一例外都向增城释放利好。
而增城自身的发展，也是有目共睹的。
增城西站的崛起，科教城的修建，以及旧改的推进，都在加速焕新城市界面。
那么，哪里是增城的潜力股？一个名字呼之欲出，中新。
首先，中新是链接增城和黄埔的桥头堡；
其次，中新在开发上的动作十分频繁；近3年不仅拍出了16宗地块，而且旧改中的项目就有3个，有2个的投资还超过了百亿，占2020年增城的2/5。
再者，有21号线加持，中新无疑成为了接受外溢的最佳区域。
02.
抓住风口，紧跟东部主脉
但是在中新，即使将目光锁定在21号线，要精准选到好筹，也是有技巧的，房产君总结了三个法则。
首先，距离黄埔越近越好。
镇龙站是黄埔与增城的交界处，所以此站及往增城方向的1-3个站点都是可以考虑的。
原因很简单，除了近，还要考虑价格，仅仅几分钟的距离，价格差异却很大，性价比可能会更高。
| 来源：市场调查
就在前几天，镇龙某项目开盘，售价为2.8万-2.9万/平，一套80平左右的三房，成本220万+。但如果多坐两站地铁，可能会发现惊喜。
同时，这几个站点都在镇龙站和凤岗之间，方便换乘快站。
其次，离地铁站越近越好。
地铁物业其实就是硬通货的化身，与地铁站越近，升值空间越可观。
| 来源：链家
通过上图不难发现，一个真正的地铁盘与地铁沿线盘，至少有5、6000元的差价，最高甚至超过2.2万/平。
其三，要选择高实用率的优质户型。
除了地段和交通，产品对于核心资产的支撑，也在近两年越发凸显。
高实用率的户型，不仅居住起来更加舒适，还坐拥更强的溢价力。
以广钢新城为例，同样是面积90方左右的户型，四房和三房的配置，价差可径直拉到1万。又比如科学城的云埔片区，万科金色梦想77平的三房，可卖到4万/平，而中海誉城79平两房，不过3.3万/平。
差距一目了然。
以上几个条件，满足得越多，房子的价值就越高，想要同时满足3个，那是可遇不可求。
幸运的是，当下就有一个这样的项目，那就是位于21号线坑贝站的金科景业·雍景园。
| 金科景业·雍景园效果图
03.
地铁上盖，这是硬通货
毫无疑问，这是一个天选之子，让我们抽丝剥茧，看看它到底有什么样的吸引力。
任何时候置业，首看地段和交通，恰恰这是金科景业·雍景园最大的杀手锏。
纵观整个21号线，地铁盘本就不多。而金科景业·雍景园不仅是真正的地铁项目，距离坑贝站只有100米，可用地铁上盖来形容。
出了家门，走几步就是地铁，没有等待接驳车的烦恼，女士也不用担心夏日暴晒之下，妆容花掉的尴尬。
通过21号线，去科学城不过3个站，天河4个站，在镇龙又能乘坐新白广，直通白云机场，与穗莞深城际接驳，还能抵达东莞深圳。
如果说地铁，是轨道一族最爱，那么，门口纵横交错的高速路网，又能让驱车的商务人士吃下定心丸。
出小区打个方向盘上广河高速，快速连通珠江新城；如果你在知识城或者空港中心上班，已经开通的花莞高速，又是另一条康庄大道。前往新塘，门口的新新大道更是无缝连接。
当然，最让人期待的还是正在建设的增天高速，预计在2022年，你就能畅达天河哦。
| 增城与天河，多条道路通勤对比
如果用一句话来形容金科景业·雍景园的交通，那就是站在罗马的中心，对黄埔，对天河，对东莞乃至深圳的虹吸效应，都拥有相当的话语权。
04.
实用率超100%，年轻人的FUN社区
除了天时地利的优势，项目本身的雕琢也下足了功夫。
项目背后的开发商实力，就可窥探一二。金科景业·雍景园是金科集团和景业名邦集团共建的首个项目，意义重大。
| 金科景业·雍景园效果图
可以说，在居住的品质以及独特创新性上，都融入了两家名企更多的思考和投入。
比如说，项目年轻化的定位。
比起“大而全”的设计，开发商宁愿选择专注，打造个性的FUN住宅。
所以，项目一开始就瞄准年轻人，为他们打造一个完满的家园，无论是配套还是产品都做到了量身定制。
| 赢得年轻人，便赢得市场 来源：视觉中国 已获授权
又比如建面约76-96㎡三房四房产品。
深谙年轻人安家不易，项目一方面拿出可控的面积，让他们和安家的梦想更近一步，同时，又凭借高超的设计水准，大幅提升了房屋的实用率，把标准做到了100%，甚至个别还可实现110%。
要知道，市场上大多数产品只有8成的标准，在同等面积的条件下，金科景业·雍景园最多可多出二三十平的实用空间。
对年轻人而言，这是不是巨大的惊喜？
| 金科景业·雍景园效果图
关于户型的设计亮点，房产君可以提前剧透一番。
每个户型都有入户花园、大阳台，即使是最小的76平方米的户型，卧室、客厅、餐厅、厨房，都没有一个空间是局促的；对了，淋浴、公卫、洗漱区还做到了三分离。
建面约85平的三房，就能实现主套，还带衣帽间哦。
建面约96平的四房，拥有6米横厅、12米的超大采光面、4开间朝南，舒适度还需要多说么？任你三代同堂还是二胎之家，都能一步到位。
|二胎时代势不可挡 来源：视觉中国 已获授权
05.
华师附在旁边，12年教育无忧
当然，生活要有品质，还离不开各项配套。
想知道孩子上学怎么解决？中新镇二中、华南师范大学附属汇政双语学校都在旁边。
华师附的实力之强已无需过多赘述。
而这所学校，不仅是华南师范大学在广州打造的第二所外语学校，而且还是一所包括了小学、初中和高中全学段的12年一贯制双语学校。
| 华南师范大学附属汇政双语学校效果图
小学毕业生可直升本校初中，初中毕业生则可报考本校普通高中或国际高中，亦可报考广州市其它高中。
也就是说，小孩12年的教育都不用操心了。
而项目的商业配套也很丰富，外部可享受萝岗万达、新塘万达、增城万达和朱村万达（规划中），共四大万达的商圈辐射，内部还自带2200平方米的商业街，生活需求都能在楼下解决。
| 项目可享4个万达广场的配套
茶余饭后，和家人散步、遛狗，自家小区就有蒙德里安艺术园林，每一步都是享受。当然了，开发商还不忘打造儿童、青年运动场地，老年休闲空间，随时开启精致的生活。
而且，社区还有很多实用而年轻的配置，比如天启智能系统，把最前沿的科技体验带到你身边。
一个品质宜居新城，阔步而至。
是不是倍感心动？就在昨日（3月6日），项目在萝岗万达开放了展厅，来看看现场的人气。
| 项目萝岗万达展厅 现场人气很旺
据了解，凭身份证诚意登记，开盘可享99折优惠。有意的朋友们可以到现场了解详情，不要错过这个“打骨折”的机会。
房产君再提一句，一个不限购，地铁上盖，配套丰盛，与黄埔天河又这么近的年轻项目，真的不会等你太久。
【开盘】暴雨中，黄埔万科、中鼎、富颐三盘互掐，5万只是门槛？