低调！这次不吹风，陈家祠新盘就要卖10万+
不可思议，N年没新盘的荔湾陈家祠竟然还有新项目？
几天前，房产君意外发现力迅集团公布广州全新项目案名，下面视频中这个名为“力迅西关雅筑”的新盘竟在陈家祠旁。
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提及力迅这家企业，也许乍一看，很多人是陌生的，但是在广州不乏优秀的作品，比如位于珠江新城的力迅上筑、越秀东山雅筑以及海珠力迅时光里，至今仍然是片区的标杆。
这一次，以力迅西关雅筑为名的项目，到底有什么看头？
仅从地段上看就让人足够好奇，陈家祠乃全国重点文物保护单位，其周边开发受到严格控制，哪里还能冒出一个新盘？带着这个疑问，房产君立马到荔湾走了一趟。
项目已全面动工，进度喜人
原本以为找力迅西关雅筑会费一些周折，岂料项目与陈家祠地铁站目测只有约6米。
从G出口出来，即可看到项目在康王北路对面架起了两座塔吊，看样子已在施工中，而G出口的背后就是陈家祠广场。
| 力迅西关雅筑航拍图
结合航拍图与实踩，房产君发现项目不是单纯的紧邻地铁，它完全是双地铁上盖物业。
项目位于康王北路一侧，有一个暂时关闭的地铁出入口，估计等住宅施工完毕了就会重新开放。
还有一个能直通地铁C口的地下美食街入口，下楼走几步即可乘坐1号线、8号线，穿梭广州各区。
那么，项目现在施工进度怎么样呢？房产君看到，项目地基早就打好了，现场有一批施工队大哥在密锣紧鼓推进建设。
结合航拍图，项目每一处建筑都已露出地面，虽然还无法辨认出销售中心的位置，但按照这个速度，相信很快就能与大家见面。
| 力迅西关雅筑施工现场航拍
地处荔湾西关，这里才是广州心脏
也许有人会问，老城区供应稀缺已是常态，很多板块， 比如海珠昌岗、江南西、越秀淘金都是新盘难求，为什么陈家祠上新尤其值得关注？
最核心的原因是，力迅西关雅筑所在的这片土地是城市文明的发源地。
很多人对广州的第一印象，停留在天河珠江新城的璀璨、黄埔与南沙的新生崛起，其实越秀东山和荔湾西关才是这座2200多年历史名城的精华所在。
用粤语来说：哩度先喺广州！（注：这里才是广州）
西关是指哪里？广钢新城？白鹅潭？不，那里是芳村，不是真正的荔湾。
西关指的是下图这一块，见证过丝绸之路繁荣、一口通商辉煌等广州重要历史的地方。
一句有名的“东山少爷、西关小姐”，就足以看出西关的身段：有钱的大户人家才能住这里。
而据考究，西关的发迹可追溯到明清两代，比东山还要早，诞生于于此的历史建筑非常丰富。
这里有最富岭南特色的传统民居——西关大屋与百年骑楼；又有中西合璧的艺术孤品沙面建筑群体。
西关还创造了诸多历史第一：新中国第一家五星级酒店“白天鹅宾馆”，广州第一条商业步行街“上下九”，古代第一批羊城八景荔枝湾涌“荔湾渔唱”……
| 坐落在荔枝湾故地的荔湾湖公园（图源二中兄，已授权）
力迅西关雅筑紧邻的陈家祠，更是西关历史极为浓墨重彩的一笔。
其建于清朝光绪年间，距今已有127年，历史之久、规模之大，堪称“岭南建筑之冠”。
若你留意新旧两版羊城八景，“古祠留芳”与云山、珠水一样，一直保留至今，其对城市的影响力不言而喻。
所以，力迅西关雅筑的价值更在于它坐落于西关，与陈家祠为邻，延续了城脉，传承了广州厚重的文化。
| 陈家祠，古祠留芳（来源视觉中国，已授权）
90㎡三房起步，要卖10万+！
如此珍贵的老城中心之作要卖多少钱？
据房产君拿到的一线谍报，力迅西关雅筑要打造老城区高端豪宅精品，为市中心改善需求而来，产品涵盖建面约90~140㎡三房至四房。
从好不容易拿到的效果图看，外立面沉稳、大气、时尚，正由国家一级注册建筑师冼剑雄亲手操刀。
| 力迅西关雅筑效果图谍照
至于价格，据相关人士透露，一定会卖到10万+！
你是不是不敢相信？但房产君从成本、供求、周边市场以及项目本身配套素质逐一分析过后，这个定价并非没道理。
这里是广州城脉，广州文化发源地
首先，市中心的宅地重金难求，目前广州楼面价TOP10地块，无一例外都在市中心，而老城区由于纪录着城市记忆，更是身娇肉贵。
最显著的例子就是一年前出让的越秀南宅地，楼面地价高达6.46万/㎡，比当时黄埔、增城的新房楼价高了两三倍！
不过这宗地还不在城市最精华的地段。
其一，它不属于越秀东山、荔湾西关两处老城核心；其二，它与北京路商圈有一定距离，本身不靠近大型商场；三是，不是地铁上盖物业，轨道出行只靠一条6号线。
相比之下，力迅西关雅筑真正根植在老城贵脉，直面陈家祠历史熏陶，在配套上又有双地铁上盖、繁华商圈的加持。
上帝视角完整反映出这份优越：走出项目，举步之遥既有陈家祠广场，又有柏德来商业城、城光荟、和业广场等商场，城市文化与繁华，就在转身之间。
| 力迅西关雅筑航拍图
可见，无论是地段核心度、成熟度，还是配套的丰富度、精致度，力迅西关雅筑都要比越秀南宅地更胜一筹。
如果把项目地块拿出来重新出让，你猜会卖多少钱？综合考虑下，不仅不会逊色，相反还有可能超过广州最贵宅地的价值。
目前，越秀南宅地预计10万/㎡起步，甚至有可能到达13~15万/㎡的高位，比它有过之的力迅西关雅筑要卖10万+，怎么不可能。
陈家祠9年才有一个新盘，太珍贵
其二，稀缺度决定住宅价值下限，作为广州心脏的东山、西关恰恰是供应最紧缺的地方。
克而瑞数据显示，越秀区从2012年开始，近10年就只出让了一宗宅地，东山板块一宗都没有！
荔湾西关呢？最近10年也只出让了两宗地，一宗是位于中山八路的冷冻厂，另一宗在荔湾北部的西湾路，但都不在西关核心。
像陈家祠这类全国闻名的旅游区，10多年没有出让过一宗地，哪怕把条件放宽，勉强算陈家祠板块的万科金域华府，其土地都是2007年出让的，距今整整14年。
没有地，何来新盘？板块内楼龄最新的龙津世家，也要追溯到2012年。
| 陈家祠板块发展成熟，难有新增余地
而且，由于东山、西关发展太成熟，住宅区已遍地开花，加上有文化保护的需要，开发受限制，很难城市更新，所以缺地、缺货不会是一时，而将是永远。
很多项目从诞生之初就是全城瞩目的封城之作，价格自然居高不下。
像东山的五羊新城、新河浦，去年罕见出现新盘，一出场就是10万+，最贵一个已卖至13.5万/㎡，想买还未必买得到！
同样是老城核心难得一见的新盘，力迅西关雅筑的价格肯定也有“亮相即标杆”的底气。
二手已不便宜，22年老盘叫价近7万+
其三，一手新盘定价不可能脱离周边市场，而房产君走访发现，陈家祠一带的房子并不便宜。
5~10年楼龄的优质物业，没有6字头搞不下来，哪怕是22年楼龄的老盘，放盘价也去到6.6~7万/㎡！
| 截图自链家
这还不是全部，买二手，起码还要考虑中介费、税费、装修成本等问题。
以上面那套598万86.7㎡的房子为例，2.5%链家中介费14.95万，税费要交契税、增值税及附加、个人所得税，通常比一手楼多出5~8%，哪怕以税费最轻的首套证满5年去算，也需要交税局评估价1%的契税，即5.98万。
因为是二手楼，怎么也得布置一番，10万块装修少不了，各种费用叠加后，购置成本起码去到628.93万，折合单价7.25万/㎡！
由此可见，如果是楼龄更新，报价更贵的优质二手，实际单价也会是7~7.5万/㎡，不比一手便宜。
而力迅西关雅筑是带豪装装修的新房，户型、品质各方面都会更贴近现在的需求，居住感肯定超过老旧二手。
再说，力迅地产非常擅长在老城区深耕细作，东山雅筑就是例子，其把弧板式规划、首层架空花园、立体园林首次带到市中心，舒适度极高。
住在这里的业主，都是不舍得卖的，贝壳上显示整个项目只有四套房源在售，挂牌价？有两套是10万+。
所以，产品更好的力迅西关雅筑，比老旧二手卖贵10~20%，开价10万+/㎡不足为奇。
| 截图自贝壳
另一方面，荔湾西关在售的三个新盘，本身价格就很高，单价最低8万+，最高10万+，折合面积计算，都是千万级豪宅。
情怀是支撑它们卖得贵的重要原因，因为对土生土长的人来说，这里是城市的根，也是他们的根，本身无可代替，能不离开，就不会离开。
可能对应“留在老城心”需求的新盘实在太少，供不应求下，西关的价值不断攀升，因此成为10万+新盘、千万级豪宅的摇篮。
| 老城区的舒适无可替代
覆盖11大主流商圈，真正中心享受
最后，我们还要审视力迅西关雅筑在生活尺度与温度上的独特价值。
放眼市中心，有多少盘能够实现双地铁上盖？很难找到第二个，而项目不仅拥有，1号线与8号线最多换乘一次，即可覆盖市区11个主流商圈。
这种便捷，现在荔湾西关10万+的项目给不到你，哪怕是汇悦台也给不到你。
| 力迅西关雅筑畅达广州核心
就算自驾，项目执掌康王北路、中山七路两条主干道，驱车往北直达白云新城CBD，往南是海珠标志性商业沙园，往东一路穿过公园前、东山口、体育中心等越秀、天河黄金地段，向西走则是有名的荔枝湾涌。
天河、越秀、海珠、荔湾、白云中心五区之间的切换，仅仅需要两三首歌的时间。
此外，房产君还整理了力迅西关雅筑半径2公里范围内核心商场、学校与医院，实在太丰盛。
| 力迅西关雅筑半径2公里内配套
住在这里，逛腻高端网红商场城光荟，可以到恒宝广场、领展购物中心、五月花广场换换心情。
吃腻了陈家祠周边的美食，不妨到上下九广州酒家、荔湾湖泮溪酒家一盅两件。
宝华路、多宝路、长寿路还藏了众多手艺人，给了品尝正宗细蓉云吞面、古井烧鹅、香飘飘牛杂的机会。
父母关心的教育，力迅西关雅筑同样不负期望，周边的一中、二中、四中、广雅等省一级，都是老广心目中的“教育殿堂”！
| 去年刚装修好重新开业的城光荟
房产君认为，一个位于城市真正中心，能把繁华与文明底蕴融入一炉的好房子，它已不是一套房子，而是一件珍品，价值其实无法衡量。
若能明码标价，用10万+的价格换取一席不可再生的资产，何尝不是一种福分？
所以，如果忘不了真正的广州味，那么力迅西关雅筑就值得好好珍藏，你觉得？
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