不到100万想买学区房？疯了吧，先问清楚这4大问题
如果说最近有什么问题，能成为各位宝爸宝妈的头等大事，毫无疑问，是学区房。
从学位预警，到不能按时交付开学，甚至，说好的名校临到手却变了个样，什么问题都有。
丨制图：@广州房产
选学区房，到底要怎么买？
赶巧，数天前，房产君就探访了增城的暨南大学附属崇德小学（下称暨大附小），也和我司学区房“十级选手”豆妈一起梳理了学区房常见的四大问题。
或许，大家能从中获得些许启发。
第一，学区房要怎么买，才能不容易爆雷，比如，说好的名校变村小？
答：优选已经开办一段时间且有一定口碑的学校，同时要关注这所学校有没有学位预警。
如果是新学校，不要光听开发商怎么说，参加学校和开发商的签约仪式，听一下学校和教育局的负责人怎么说，或者看看学校的官网和官方微信，了解新学校的介绍。
比如说，当年为了扶持南沙广附实验学校的开办，广大附中派出了21人的团队支持新校区的开办，这肯定和随便的挂牌学校不一样。
即将开学的学校，还可以从学校招聘信息当中，了解未来的师资水平。或者，打电话到学校所在区的区教育局幼小教育科和中学教育科（各区科室名字可能略有不同）问一下。
这一点，暨大附小因为已经在去年开学，其相关介绍就光明正大地挂在暨南大学的官网上。
丨来源：暨南大学基础教育办公室官网
另一方面，在暨大附小的多次会议上，也能看到增城教育局、暨南大学的身影，关系一目了然。
第二，怎么判断学校是不是真的足够优秀，如何避免“挂羊头卖狗肉”？
答：平实地陈述学校由哪里管理，师资如何构成，会更可靠。因为好和不好没有客观评价标准，但是类似老师本科率、硕士率、高级教师比例这种数据更容易证实或证伪。
不要选只有开发商发声，教育局和学校都没有官宣的学校；如果学校有宣讲，也可以看看到场学校负责人的教育理念。
这一点，房产君也能在暨大附小找到相关佐证，其现任校长龚定琦，曾经是暨大附小天河本部的教导处主任、党支部书记、校长，管理经验多元丰富，办学成果丰硕，将为孩子的全面成长增添不少的助力。（来源：暨南大学附属崇德小学）
至于教育理念嘛，暨大附小也是和暨南大学一脉相承的。
第三，楼盘住户数/学校学位，比例多少？入读才比较放心？
答：关于楼盘住户数/学校学位，这里有两个判定方法。
第一，按照广州市统计标准，小学一般按照每千人80个学位配比，初中则是每千人40个学位。
第二，广州市教育局副巡视员曾在2018年对广钢新城做过一次测算，户数跟学位的应该尽量接近或者小于4：1。
丨暨大附小实景图
房产君了解到，叠溪花园规划了5200户；暨大附小规划24班小学，每班不超过45人，大约有1080个学位。
即便按照80%的入住率计算，叠溪花园两个方法都符合标准，另外，项目体量虽大，自成一城，但目前周边暂无其他社区，目测实际也不大可能达到100%入住，学位还是比较充足的。（注：根据广州市七普调查，家庭户均为2.62人，叠溪花园即便入住率100%，人数为13624人，也符合第一个判定方法）
如果实在担心这个问题，建议还是早买房，早入户。
因为按照通常的惯例，在同一个片区内，如户籍生人数超过招生计划，则按入户时间先后顺序安排学位，额满为止；入户时间靠后的统筹入读区域内的公办学校。
丨暨大附小实景图
另外，根据去年6月的朱村街横塱片区环评公示，未来片区将规划设置15所学校，包括8所幼儿园、2所小学、4所九年一贯制学校、1所高中。（来源：增城区政府）
未来，这也会大大改变片区的教育情况。
第四，招生范围怎么划定的？社区红线范围内一定有优势吗？这和就近入学有什么区别？
答：所谓就近入学不等于最近入学，小学直线距离3公里就可以算就近入学。
当然在广州，除非极其偏远的村庄，否则一般不会出现这么远的情况，但直线距离一两公里属正常。
这里建议看看出让地块的要求，以及附近几个楼盘配套设施有没有互补性，如果有人配套商业，有人配套学校，那大概率学校是片区共享的。比如奥体板块的几个楼盘，几个楼盘的业主都具有同等优先级别的入读权。
或者看教育局的官方描述，这一点，我们来看2021年朱村街道办事处的说明。
暨大附小尚未定名之前，其的命名就是“朱村街叠溪花园项目配建学校（暂命名）”，只面向叠溪花园招生，且周边的横塱小学则是针对横塱村招生。
丨备注：以上为2021年朱村街道公办小学招生区域划分信息，如教育局有最新招生划分信息，则以最新信息为准；来源：增城区人民政府朱村街道办事处
当然，楼盘配套学校最大的优势，可能不是“我能进你不能进”。
而是我近你远，每天比别人少花十几分钟上学，每天比别人多睡半个小时，不用过大马路上学，高年级也不用再接送，父母不用匆匆忙忙赶着接孩子。
这一点，暨大附小也确实有优势，家门口就是小学和幼儿园，家长可以实现目送式教育。
另外，项目家门口的朱村街第二幼儿园也是一所由教育部门举办的全日制公办幼儿园，设施完善，园区优美，深受家长喜爱。
丨朱村街第二幼儿园实景图
综上所述，如果你是冲着暨大附小的名号来买叠溪花园的，当下可以稍作放心，但尽量还是抢先下手。
一方面，2023年-2024年是广州小学入学巅峰，比如，2023年就达到了27万人，比2022年多出26.7%。对比之下，今年竞争明显更小。（数据来源：广州市统计局、广州市教育局、中原数据库）
另一方面，则是为了尽早入户，毕竟，学位紧张时，人户一致的时间，可能会对能否入读产生决定性影响。
总价不到100万，天河一间房换套三房
好了，看完这些问题，想必大家对于学区房都有了一定的了解，也对叠溪花园产生了浓厚的兴趣。
最重要的是，目前总价不到100万就能在这里拿下一套装修三房。
这是什么概念？要知道，现在黄埔三房套均价约379万，而天河更是去到约691万。
对比之下，叠溪花园仅需黄埔房价的1/3，甚至，仅需要天河一个卧室的价格，就能买到这里的一套三房，实在很难不被诱惑。（来源：中指院）
而且，房产君了解到，项目就吸引了不少天河、黄埔的买家，成就了诸多广漂一族的安家梦。
上周房产君实地探访暨大附小之际，也顺道感受了这座宜居大城。
可以说，走进叠溪花园，就是一个拆盲盒的过程，除了学校，项目还有交通、配套、价格、户型等多重惊喜。
便利去往黄埔、天河，可接驳地铁21号线
首先，项目家门口就是朱石路，未来有望扩建成双向四车道。
通过这条主干道，业主可自驾出行，西接北三环高速，东连广河高速，南驳济广高速，轻松通达天河、黄埔，如果你去往科学城，也就一集新闻联播的时间。
通过家门口的增天高速（在建中），又能进一步缩短和天河的通勤时间。（来源：增城市人民政府）
此外，家门口还有两路公交车，可接驳21号线朱村站，从朱村站出发，在凤岗站换乘快线，4站即可直达天河。
内外兼拥，商业、社区设施、医疗都不缺
至于配套嘛，叠溪花园可谓内外兼拥。
小区内配建了建面约8000㎡商业街，内含建面约2000㎡的生鲜超市（主体已建成，待运营），已有不少店铺开业。
你可以随时邀请朋友来访做客，买菜大秀厨艺。
或者下楼买杯奶茶吧，再带上一包薯片，享受宅家的乐趣，让生活彻底甜起来。
以上这些，都是叠溪花园肉眼可见、可以触摸的现实。
或者，通过接驳地铁，去往朱村约20万方综合体的四方天地（建设中），或者3站直达增城万达广场、东汇城等地，享受购物和餐饮的欢乐。
丨商业街实景图
除此之外，在这里，你也可以享受和别人不一样的运动健康人生。
小区内配建了2个建面约3000㎡的运动会所和有氧运动馆（主体已建成，待运营）。
孩子们，放学可以直奔儿童游乐区，释放童年的欢乐；年轻人下班后也可以到有氧运动馆和会所里的健身室、瑜伽室、羽毛球场、篮球场……挥洒汗水。
而老年人，也可以到小区运动园林的多功能康体区，悠闲自在地感受生活。
或者，趁气温回升，来室内泳池畅游吧，顺便也把烦恼一洗而尽。
丨配套实景图
就连医疗，叠溪花园也周到考虑：小区自身就有社区健康管理中心（在建中），为你和家人的健康保驾护航。
此外，片区内的广州市妇女儿童医疗中心增城院区也将于3月基本完工。（来源：中国基建报）
建面约78-98㎡三房，天河黄埔买家都爱
最后来看产品，叠溪花园也相当给力。
据悉，项目全区一共27栋，高层洋房仅剩3栋半的货量，目前在推23栋，涵盖：建面约78㎡三房、建面约83㎡三房、建面约90㎡三房、建面约92㎡三房、建面约98㎡三房，每一个户型都是三房设计。
丨户型分布示意图
南面，可俯瞰低密住宅，视野无遮挡，低楼层住户也能拥抱自然。
北面则是万亩荔枝自然保护区，绿意拂面；还有干净清澈的湖景，举步就能将曼妙湖景收藏。
丨叠溪花园，山湖美景尽收，摄：广州房产 细鹏
建面约78㎡三房，是最受欢迎的户型，可望山湖景观。
这个户型最大的亮点很明显，就是78㎡就能做到三房，而且每个房间都带飘窗，能设计成卧室，放下一张1.5米的大床，相当实用。
而建面约83㎡三房，同样可望山湖景观，而且有L型厨房，提高烹饪效率，甚至还有3.3米的阳台，享受景观。
如果你执着南向，希望享受更佳的通风采光，那么可以看看建面约90㎡三房、建面约92㎡三房、建面约98㎡三房。
每一个户型都是三开间朝南，还能做到主卧带套房设计，给予更高的私密、尊贵性。
为了让大家有更加直观的感受，我们还专门用1:1电脑建模，模拟大寒日里23栋（1月20/21日）的客厅日照表现。
这是全年最后一个节气，也是全年最冷的一天，如果这一天都有阳光那基本全年都不愁。
通过日照模型数据得出：
南向的建面约98㎡三房、建面约92㎡三房，当天日照时长至少能达到6~7小时以上，高层日照时长更优。特别是建面约98㎡三房，无论楼层，日照均全天候享有。
建面约90㎡三房大寒当天日照时长也可达2~3小时，而且是在中午的时段，在茶余饭后，有暖阳伴你休憩，也是相当不错的。
当然，北向的户型并不代表没有阳光，只是没有太阳的直射，而且，这个户型因为面积小，总价低，其实会更受欢迎。（如想要更详细的日照数据，可添加楼大嘴微信查看：GZhouse6）
如此性价比优选，叠溪花园自然热卖不断。
中指院也显示，项目自2018年开售以来，网签套数一直是朱村板块数一数二的存在，更有3年霸榜头把交椅，深受新广州人的热爱。
毕竟，总价不到100万，家门口就有优质公办学校，如此宜居的大城，谁能不心动呢？
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免责声明：关于文中所陈述的招生政策及招生范围等内容，为2021年教育局所公布的信息。后期是否变化，以教育局官方公布的招生政策和招生范围为准。同时文中所提及的“早买房，早入户”等内容也对户口问题不做任何承诺。
如果还有其它买房问题，可以扫描识别下方二维码，添加楼大嘴（GZhouse6）。
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