天河公园，超过1500万的二手房，别买！

今天中午，我们邀请了一位特别的嘉宾@王帅不帅直播。

这位嘉宾特别之处就在于，他是一个买房实操者，前前后后经手20多套，有丰富的交易和选筹经验。

更神奇的是，在楼市中见过大风大浪之后，头发剩的比二娃还多。

所以，我们特别邀请了这位嘉宾，和我们讲一讲买房逻辑和对板块、楼盘的分析。

下面，我们讲干货。

你以前都卖了哪些房子？

@王帅不帅：我前后买入了三溪鱼珠，琶洲，滨江东，赤岗这些位置，老黄埔、白云黄边、万博、市桥、新塘和佛山北滘也买过。

图 丨 琶洲

但我不太喜欢买新房，新房两年收楼，一年出证，两年限售，从买入到卖出至少要五年，期间出现任何变动，都是有力使不出。

而二手房出证快，也比较灵活，确定性更强。

你的高额月供怎么还上的？

@王帅不帅：为了还这些贷款，我头发都快掉完了哈哈哈！每天早七晚十一地干活，逼自己挣钱。

我印象很深的是：一开始的时候，月供只有7000，但我供不起，每个月靠透支度日，每天站在阳台上我都在想，万一我破产怎么办？所以我拼命给客户打电话做业绩。

这些房子有没有卖亏的？

@王帅不帅：有，17年6月买的，白江地铁口的，2.2万/平买的，那时我想着碧桂园云顶都卖出4万/平的价格了，那我怎么也得上3万/平吧？

结果1.7万/平卖的，上个月卖的，130平，四年多的利息没有了，我都不敢去算这笔账。

你最近有哪些动作？

@王帅不帅：我在清理郊区盘，买入市中心。

我会在未来两年慢慢把黄埔卖掉，它供应太大了，二手房挂牌量直线上升，这是黄埔人才政策放开引起的。

科学城自住客不多，老黄埔稍微高一点，但我被黄埔新城吓死了。

任何地方出现这种大盘，周围的购买力都会被吸走，而且越是刚需越喜欢买新房，不喜欢买二手，所以我决定把黄埔的房子都卖掉。

对后市有什么看法？

@王帅不帅：整个大盘会缓步往上走，速度非常慢，但是里面的涌动非常强烈，严重分化。我对稀缺资源看好，比如最好的江景和学位。

另外一些板块已经先热起来了，比如说珠江新城的中海花城湾，近期成交了一套19万/平的房子。

再比如金融城的美林湖畔，上次我路过中介门店，发现那里的中介通宵签单，上一次遇见中介通宵干活的时候还是2020年。

图 丨 美林湖畔

在我看来，这些有高收入人群、高收入产业的地方，好项目升值能力都还不错。比如兰亭盛荟，我预估五年后天花板能去到15万/平，保利天悦嘛……你们猜。

哪些房子不值得买？

@王帅不帅：第一，不要买挂牌比例超过2%的房子，比如增城某些地方，明显供大于求；

第二，越是贵的房子越不要买天地楼层，越不要买硬伤房。比如豪宅，几乎没有买家愿意掏几千万接手低楼层；

第三，每个板块的限额要考虑。比如天河公园西，最好是1000-1300万的房子，不要买超过1500万的，超过就错配了。1500万买家会优先考虑珠江新城中区的三房，而不是天河公园；

天河公园湖景  |  房产君摄

比如最近天河公园成交的2套“贵货”，价格完全可以搏一搏珠江新城：14.5万/平成交？！天河公园二手房天花板，被捅破

第四，要评估好风险，至少做好五年规划，资金不要出问题；

第五，产品一定要选好，如果买了差的标的物，就有可能亏利息。

好了，如果你还有什么问题，可以在抖音上搜索“房圈王不帅”向他咨询，也可以来我们周六的直播间向二娃提问，记得“预约”哦！

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