央妈大幅降息，你不买房，还提前还贷，几个意思？
最近，房产君在和几个做按揭的朋友聊天时，对方都和我吐槽：“市场好差啊，我感觉坟头草已经萌芽了。”
央妈不断地降息，却没能带来预期中的楼市复苏，很多朋友，甚至提前还贷了。
可以说，降息是一味猛药，但并不意味着他包治百病。
4月份，M2同比增长10.5%，但贷款同比少增8231亿元。其中住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。在住户贷款中，住房贷款减少605亿元，消费贷款减少1044亿元。
用人话说，央妈给大家撒币了，但是并没有流到房地产里，因为提前还贷、楼市成交低迷等因素，住宅贷款反而减少了。
这是2007年以来，第二次中长期贷款下滑；上一次，也是在今年的二月份。
我们不仅见证了历史，还是两次。
市场呢，4月广州新房网签5458宗，环比减少15%，比去年同期成交下跌49%。
要知道，从年初1月份开始，5年期的LPR就下调至4.6%，按照实际政策传导到市场的滞后性，4月依然没能撬动购房者的心。
随后，央妈在520给大家送上了礼物，4.45%！下降15个BP是近年来最大的幅度。
“降息的剂量用小了，再来！”
丨图源于网络
那么，为什么降息没能挽救低迷中的楼市？买房人依旧犹豫不决？
首先，降息的确减少了购房的整体成本，但是对于分摊30年360期来说，每个月的影响有限。
假设，一个预算300多万的刚需，降息前利率5.4%计算，每月大约还款11700 元；降息后4.6%，大约还款10800元。
两者相差1000块钱左右，这个数字多吗？多。
但是，相对于房价过去几年涨幅来说，多吗？不多！所以，缺的不是每月省1000块，而是首付和经济压力。
“稳房价、稳地价、稳预期”被常常提及，而稳预期是一个重要的前提。简单地说，就是信心与情绪。
房子与其他商品不同，具有消费性的居住属性，还有金融属性，具体比例根据每个人不同。这就是为什么我们常说“刚需什么时候都能买”。
我们在买手机时就知道，好用才是最重要的，大部分都会越来越不值钱。但是，房子不一样，这是一个过去20年会越来越值钱的东西。
现在的情况是，房子的金融属性跌值太多，导致很多人都在观望。过去，买对房子是实现财富积累最重要的方式。
为什么珠江新城的房子成交影响比较小？
1、投资一线城市的优质不动产，是富豪们在经济面临挑战时的避险举措。
2、核心地段的房产稀缺性，会让房产具备的金融属性远远超过一般房子。
丨珠江新城 广州房产摄
不仅是房价的预期不稳，疫情和诸多因素带来的波动，也让很多人不敢贸然出手。
其次，实际优惠利率，并没有彻底落实到各个楼盘。
房产君在5月初曾致电过几大行，各家银行都表示：“各个楼盘合作的实际利率不同，但普遍还是在5.2%左右，只有通过审核的特殊客户，才能享受优惠利率。”
大哥，都过去3个月了，咋还在5.2%上飘着呢？
直到最近，才有所松动。
黄埔的楼盘已经普遍下跌到5%上下，并没有继续下探，一部分原因在于黄埔是供应大户，考虑到已经购买的业主情绪。
反倒是库存积压严重的增城，多个新盘利率普遍下降到4.6%-4.8%，而且不限特殊客户。
但增城的新房销售，面临的竞争是在太多，除了新盘之间，还有二手与新盘之间。
最近，有很多粉丝向我们咨询卖一买一的置换需求，大部分是想从外围区换成主城区。
很多人说，现在的楼市像极了2015年，在救市上，大招频出。
房产君没有这么乐观，那一次对潜在钱包的透支影响是深远的，而且，当时还有棚改货币化安置，承接了大量的库存；教育和地产的绑定，也裹挟了很多人上车。
现在，人均拥有住房面积，一线城市的杠杆率，租售同权的推进，以及大学区等教育体系改革。
都对楼市的根基，产生了影响。
而没有更多投资渠道，又比较求稳的朋友，不仅不买房，也会把手上的余钱，提前还贷了。
那么，未来会好吗？我们始终相信，中国经济的韧性，长远发展的潜力，而房地产，自然也会随着经济的复苏和反弹，迎来新一个机遇。
只是，它不再那么光芒万丈了。