悲伤，北京路烂尾楼，国企也救不了，没人接盘了
高中时，房产君一直很喜欢去北京路商圈玩，总觉得那边比较接地气。
算了，说白了就是比较穷，当时北京路消费要比体育中心/珠江新城便宜一个档次。
如果大家常去，应该能发现那里有一个一直围起来的工地。我总是期待，这里几时能变成一个现代化商场。
后来，我才知道它是景豪坊。
站在五月花广场的南门，眼前一个废弃的工地，和左边锈迹斑斑的楼体，成了它现在的模样。
景豪坊西区丨广州房产摄
景豪坊东区丨广州房产摄
媳妇熬成婆，它熬成了烂尾楼…
或许，烂尾这个词都不太准确，它不仅烂尾了，而且还没人要。
丨广州房产摄
景豪坊的区位不可谓不好，处于越秀区北京路商圈的核心位置，离公园前地铁站很近，广州市政府和人民公园就在街对面，旁边就是大佛古寺！
如果这是一个住宅，可能又会成为老广们疯抢的10万+项目。
可惜，景豪坊是以商业、酒店、办公为主要规划的项目，辅以回迁房为主的住宅。不过，项目曾经规划过可以出售的公寓和住宅，但后来因为项目停工的原因也不了了之。
景豪坊西区丨广州房产摄
房产君了解到，景豪坊西区总用地面积为1.2万平，总建筑面积约13万平，其中地上8.48万平，地下4.6万平。
早在2007年，景豪坊就通过了用地审批，却一直建到了今天。
行至2015年，景豪坊西区尝试引入过大金主安信信托，不过依旧没能拯救项目，让其恢复正常施工，而且安信信托也自身难保，从2018年开始大幅亏损。
国字号金主，不能让项目起死回生，景豪坊拉来一位更有实力的伙伴——珠江实业。（下称“珠实”）
2018年初，广州国企珠实入股景豪坊，参与西区建设，花了4600多万买下广东亿华房地产开发有限公司（景豪坊西区项目公司）41%的股权，并提供约11.32亿元的资金，接下来又再追加了8.4亿元。
在珠实的评估报告中，“目前西区土地开发建设处于停工状态，西区土地的开发存在拆迁安置、规划等难点，且西区土地存在被抵押、被查封的情形。”
不过，珠实依旧把钱投入其中，一方面有可能获得收益，另一方面，能扩大影响力，并与合作方进一步合作。
当时，景豪坊西区的规划是这样的，负2层-6层是商业购物中心，7-22层是酒店。
珠实公告
2019年时，不知道是不是引入了珠实的推动，市局发布了一个新的景豪坊规划方案。
丨官方文件
大的改动上，原本22F酒店已经被抹除，把规划在东区的25F住宅楼+6F商业，挪到了西区只剩下12F的回迁房！而东区则改为了25F写字楼+6F商业。
丨官方文件
可惜的是，虽有国资背景的珠实进场，还提供了19.7亿的资金支持，景豪坊却没能迎来转机。
没想到的是，随后，合作方景兴房地产破产了！
2020年7月末，广州市中级人民法院曾裁定：景兴房地产重整公告招募重整投资人，但有意者寥寥。
记得那19.7亿吗？这些钱是以债权的形式借给公司，都是约定2021年偿还。
随着合作方违约，珠实在2020年末把对方告上了法庭，要求提前偿还借款本金、利息、逾期利息、罚息、违约金及相关维权费用，合计约25.31亿元。
法院一审判决珠实胜诉，如果还不起这笔钱，有权对景豪坊东区+西区的资产做拍卖。不过，被告对结果进行了上诉。
昨天，国资上市房企珠江实业（下称“珠实”）发了一则公告，挂牌出售亿华房地产41%股权及债券，挂牌底价是15.8亿元。因为没人报名，所以终止了。
丨珠实公告
不知道大家记不记得房产君写了一篇房企破产，几十套豪宅拍卖的事情，可以戳：震惊！广州老牌豪宅，一次性拍卖70套房！
这次的景豪坊烂尾事件呢，应该算该房企（景兴房地产）破产的番外篇。
丨京东拍卖
不过，景兴房地产拍卖的是“景豪坊东区在建工程”，而亿华房地产则持有着景豪坊西区的地块。
值得注意的是，景兴房地产也是亿华房地产的股东之一，而且基本由他们来操盘统筹整个景豪坊项目的开发，珠实作为后来者，更多承担辅助角色。
巧合的是，8.97亿起拍的景豪坊东区也无一人报价，只怕流拍的结局不可避免。
丨京东拍卖
有一种猜测，未来，珠实会不会被迫接下这个项目呢？
关于景豪坊开发十几年失败的缘由，房产君简单猜测一下。
历史文化保护，导致项目规划频繁改动。
景豪坊位于《大小马站书院群保护与更新规划》范围内，但不属于历史文化保护区核心保护范围，也不处于建设控制地带。
从2003年—2013年，《大小马站千年书院群保护与更新规划》一直在修订，导致景豪坊的规划时至今日都没能完全敲定。
值得一提的是，被寄予厚望的白云区三元里旧改，在一定程度上也因为文化保护所受限。
所以，如何在文物保护与旧城改造带来的城市发展之间，找到一个平衡，需要时机，也需要更多技巧。
丨图源于网络
老城区的开发难度和费用，都是天文数字。
即使规划能够早日明确，主城区的旧改难度都很大。
首先，要涉及到更多的拆迁费用，初期投入很高，但是项目回本比正常净地开发慢，只是利润率会比较高，相当于用时间换利润。
此外，在这种商业集中区域，很少会通过住宅的规划，可以看到景豪坊也是如此，最初还有25层的住宅，改完规划后住宅也没有了，变成了12层的回迁房住宅，以及办公和商业（公寓）。
在老城区的施工难度，也是一个问题，周边居民的投诉，环境污染，大型工具限制会更严格。
最重要的是，景兴房地产的开发能力，一直都倾向于市区的豪宅，比较少这种节奏慢的旧改。
现在，它成为了一个堆满建筑材料的临时停车场……什么酒店、住宅、办公楼、商业中心都化成了泡影。
景豪坊西区丨广州房产摄
只是，不知道北京路商圈中的这道伤疤，能否等来它的白衣骑士！
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