广州这个盘，被抢爆，但房价竟然躺平了
罗冲围富力桃园的业主，最近很受伤。
最近翻广州市房地产中介协会的二手成交报告发现，这个盘2月网签大涨73.33%，时隔3个月又重回广州中心六区TOP10，然鹅，房价依然稳坐谷底……
｜贝壳
我决定实地踩一趟，看看它到底输在哪里了。
三区交界，和荔湾巨近
富力桃园，位于白云区罗冲围板块，和荔湾区西村隔了一道石井河。
骑电鸡横跨桃园大桥、进入西增路，距5/8号线西村地铁站约1.5公里，8站天河。
｜西村D口
13号线二期（在建）罗冲围地铁站设在1.4公里处，等明年通车，可一线抵达珠江新城和鱼珠双CBD。
江景壕宅小区，配套好
富力桃园建成于2004-2011年，刚推出时打的名号是壕宅小区。现在看，这个抬头都还一点不违和。
呐。首先，富力桃园景观好。
一线紧邻珠江支流石井河，三面环水，对环境超级挑剔的白鹭都是这里的常客。
2020年小区修建了一道1.7公里沿江休闲绿化带，从A区一路延伸到E区，基本所有组团的人，下个楼走几步路就到。
｜富力桃园C区北向
整个富力桃园占地33.3万㎡，只有5个组团、47栋楼、3200户，容积率2.67。超低密度之下，绿化率超过35%，巨型灌木丛把小区包裹得严严实实，俨然一座孤岛。
｜富力桃园D区顶层视角
孤岛内，必须啥都有。A1-6栋底全排底商，生活超市、连锁餐饮、药店、少儿辅导，人气很旺。按A5栋业主说，下雨天不带伞，买菜都不湿身的
｜社区商业街
公办幼中小12年教育就在家门口。
幼儿园的话，可读松洲第二幼儿园（原桃园幼儿园，分A/D区两个校区）；小学可读广园实验小学（原桃园小学）；初中直升桃园中学，学校虽然是区级，但近年学霸班示范性高中上线率还是很高的。
｜来源中介
富力桃园，输在了哪里？
富力桃园，看起来有壕的气质，却没有壕的底气。
第一，区域的鸿沟就是房价的鸿沟。
据中介说，富力桃园业主很少说自己是白云的，因为他们住得离荔湾太太太近了。
每天对他们造成强威慑的，就是河岸对面的岭南湾畔，仗着在荔湾（幼小中省级），二手均价狂飙到5.67万/㎡。
｜富力桃园D区楼梯间可望岭南湾畔
反观富力桃园，阴公噢，现在二手还在3字头蹦跶。
今年1月，小区挂牌533天的一套精装74㎡2房终于成交，成交单价还不如2021年底卖的同户型简装房。
｜贝壳
这么多年，图啥呢？
中介带我看房的时候，都一直在念：如果这个盘划到荔湾去，凭居住氛围和户型，起码5万/㎡起步。
2020年牛逼哄哄的华为广州研发中心确定落地罗冲围，一度让附近的富力桃园火出圈，房价也有了一丢丢波动。
｜华为广州研发中心效果图，来源广州白云发布
但流量无情哇，这两年这边金融城、那边白鹅潭叫齐搞搞阵，三线艺人小luo很快哑炮。
上月初广州市白云松洲街召开高质量发展大会上公布华为这个项目进度，预计今年5月封顶、明年建成，能否带飞富力桃园、能飞多高还是一个未知数。
第二，学位一般，无形提高鸡娃成本。
我这里收集到了一张富力桃园开发商，早期宣传的规划图。省一级小学、省一级中学全部没有兑现，连市级的教育资源都木有捞着。
｜来源中介
目前桃园幼小中12年学位，都只是区一级，学霸再逆袭也是名校学生的普通水平。
所以富力桃园很多家长，会选择在周边协和社区再买套老破小学位房，读省级的协和学校。
｜协和学校
这边老破小也不便宜啊，差点的3开头，能住人的也得5、6万/㎡了。
如果是你，你会选择富力桃园+老破小；还是直接对岸买一套岭南湾畔（均价5.67万/㎡），从荔湾协和幼儿园-广雅小学（岭南湾畔校区）-广州真光中学（初中部岭南湾畔校区）12年省级直升，小区旁边还是大型商业综合体悦汇城。
对比，真的很虐，难怪桃园业主恨的牙痒痒。
第三，居住圈层复杂。
富力桃园第一批业主，很多是在广州火车站批发城发家的商贩老板，再发达就去珠江新城、南岸路买改善，桃园的房要么转手要么出租。所以我们可以看到贝壳挂牌在租在售房源数量庞大。
｜贝壳
有人搞飞盘运动，就有人接盘。据中介说，富力桃园目前居住的（包含业主和租客）基本是火车站/淘金/小北/猎德5号线通勤族，白领、商贩、专职黄牛党，啥人都有。
综上，如果是追求名校、买房投资的，直走左转，富力桃园不适合你。
不过，如果想买一套环境好点的来自住、且佛系养娃的话，富力桃园是刚需er放过自己的救赎。
富力桃园，怎么选户型？
很多人以为👉：岭南新世界是白云标杆，但是我搜了一下，富力桃园才是人气王好吗？
｜贝壳
它的环境和户型，值得它吹一辈子。
我也去实地看了几套房，给同学们参考参考。
第一站富力桃园A区，2004年建成，11个楼栋，32层电梯房，3梯8户。自带商业街、幼儿园和小学，居住氛围浓厚。
01.A区，东南89.22㎡3房1厅，中楼层，得房率80%，单价3.92万/㎡，总价350万
户型方正，采光一流，厅出阳台看到大片不要钱的绿化。
｜主阳台
门口还有一个小隔间，不计入房产证，业主拿它当杂物房，3/4㎡肯定有了。
02.A区，东南118.96㎡3房2厅，低楼层，单价3.06万/㎡，总价365万
3房带主套，厅出阳台之外，主卧也带了个小阳台。虽然在3楼，但景观不差，可望二楼平台花园和楼下松洲第二幼儿园。
｜阳台望绿化和幼儿园
单价3万出头，业主挂牌价算良心的。不过靠近幼儿园，有些人嫌吵有些人觉得有生活气息，见仁见智吧。
第二站富力桃园C区，2004年建成，10个楼栋，位于小区中间位置，不靠学校不靠商业，生活静谧。30-32层电梯房，3梯6户，多跃式大户型。
03.C区，北向89.93㎡3房1厅，中楼层，单价3.5万/㎡，总价315万
8.3㎡长阳台从客厅延伸到次卧，主卧带飘窗。视野望向石井河、小区沿江休闲绿化带和对岸大坦沙，没有遮挡。
｜阳台
不过这套房原始户型有不少bug。首先它的原装门朝里开，进出厨房，脑壳都有被门拍麻的风险
｜门后是厨房
再来，大门进来就是卧室，吵吵闹闹，还缺乏隐私。
答应我，和我一样喜欢睡觉的同学一定要搞好装修。
04.C区，西北向111.56㎡3房2厅，低楼层，单价3.56万/㎡，总价398万
这套是典型的跃式户型，3房带主套。
入户花园将近10㎡，开发商在这里设了茶台、水池。长阳台正对桃园小学，日日书声入耳。
｜阳台
第三站富力桃园DE区，2009年建成，14个楼栋，30层左右电梯高层，近雅典湖、幼儿园、桃园中学、消防站和公交车站。多72-91㎡刚需小户型，3梯6户，E区有地下两层停车场，车位比其他组团更充足。
05.E区，东南91.15㎡3房1厅，中楼层，得房率78.24%，单价4.25万/㎡，总价388万
南北对流，采光通透，厅出阳台看出去依然是石井河。
唯一的问题是卫生间不大，业主还是坚持在干湿分离基础上做了三式分离，洗漱区和马桶区砌了一堵厚厚的墙做隔断，显得更加局促。
所以家里大兄弟，想当马桶上的思考者之前，一定要先锁好门，否则新的一天又是被门掴醒开始
总结一下：
大家觉得这个社区怎么样，这个价格值得不？
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