向松祚：租房新政后，该买房还是租房？

本文作者系IMI副所长向松祚，这是他在8月22日参加《财经观察家》节目的发言实录。

近日，住建部会同发改委等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求广州、深圳等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。第一个出台新政的广州提出“租购同权”在全国范围引发了热议。向松祚认为，过去的租房市场主要存在租房市场不规范、租房的中介市场不规范和租客住在出租房里没有家的感觉三大问题，可以借鉴德国等国的经验，提供政府公租房，设立规范公司运营的租房以及对于租房给予一定补贴。他认为，只租不售，能够在一定程度上遏制房价上涨的现象，所以他鼓励大家租房，不要急于买房。

以下为文章全文：

我们可以看一下这张百城企业房价均值图，一线城市的房价非常高，基本上平均已经接近每平米3万块，事实上北上广深的房价早已不止三万块，很多地方已经突破六万块。有一些省会城市也突破两万块，这么高的房价，一般的工薪阶层，特别是年轻的工薪阶层是非常难以承受的。

图1  2010-2015百城企业房价均值（元/平方米）

刚刚闭幕不久的全国金融工作会议，进一步地提到要防控金融风险，去年10月份开始的房地产调控政策，首要目标是让房地产市场更加平稳的过渡。今天要谈的租房新政，就是去年10月份开始中央国务院调控房地产全面政策里面一个非常重要的环节，新政的主要目的是让租房者，特别是年轻的租房者，租得便宜、放心、舒心。如果中国的房价居高不下，而且持续上涨，那么很多的大城市，特别是集中了中国最主要的教育和科研资源的这些城市，比如北上广深杭以及很多省会城市，长期的经济竞争力可能会受到非常大的冲击。因此，这次的租房新政，是为了落实中央国务院从去年开始的房地产调控政策的一个非常重要的举措。

是哪些人在租房呢？根据一项调查，租房的人中，20岁到24岁的占了42%，25-29岁的占了35%，30-34岁占了12%，算下来20岁到30多岁的租房族占整个租房人群的比例已经超过了80%甚至接近90%，所以这次的租房新政是为了给年轻人，特别是处在创业、创造、科学研究最黄金时代的年轻人，创造一个非常好的条件。

图2  一线城市租房族各年龄群体占比

“

一、租房者有哪些“福利”？

过去的租房市场主要存在三个大问题，第一，租房市场不规范，没有法律的规范和租赁习惯的规范；第二，租房的中介市场不规范；第三，租客住在出租房里没有家的感觉。这一次的租房新政，就是要努力做到租住房也有家的感觉。住建部以及其他部门出台的政策里，关键的一项就是明确划分房主和租房人的权利、责任和义务，房主未经过租房人的允许，在租房期内不能随便进来干扰租房人正常的生活；其次是规范中介结构的服务，中介机构不能乱收费，更不能私自在中间加价盘剥年轻的租房人；第三，鼓励长期租房，租房新政文件里，特别要鼓励的是业主能够签订比较长期的合约，约定租金后，不能随意更改。根据研究，中国目前的租房市场上可能超过80%还是个人房主把房子租给别人，因此要鼓励单位出租，不管是政府的公租房、廉租房还是私人房地产公司，房地产的经营公司，也要鼓励他们成为出租人。单位出租很多方面要规范很多，比如说地方政府推出的公租房、廉租房。这次的租房新政中这是非常重要的一个内容，最重要的一条就是广州市出台的租购同权的措施，鼓励大家租房。如果购房人购房能够享受公共的教育和医疗服务，那么租房人只要满足购房人的其他条件，租房人也就能够享受到教育和医疗的服务，这一条未来对于中国的房地产市场可能是革命性的改变。

“

二、租房政策，有哪些国外经验可借鉴？

租房政策，有他山之石。在德国，住房补贴分为租房补贴和购房补贴两类。租房补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。德国约有60%左右的居民租住住房，其中约1/3租住公共住房，2/3租住私人住房。德国住宅补贴法规定，居民实际缴纳租金与可以承受租金的差额由政府承担。1977年至今，德国人均收入增长约3倍，但同期名义住房价格仅上涨约60%，房地产市场稳定性世界罕见。在法国，廉租房租金通常只有市场价格的1/3，最低为1/6，租户主要为中低收入阶层。以廉租房为代表的保障性住房成为法国社会的“稳定器”。

图3  主要发达国家的名义住房指数变化对比图

这一张图表可以看到，最上面是英国，第二是美国，下面分别是法国、加拿大、澳大利亚，最下面的虚线是日本，剩下的线是德国。在这七大发达的经济体里面，德国的房价始终处在一个非常平稳，甚至是缓慢下降的阶段。为什么德国非常的稳定？因为德国人，特别是年轻人，大部分是依靠租房来养家糊口，或者说成家立业的，而不是靠买房。所以德国租房占比非常高，根据不完全统计，在德国，四十岁以前的年轻人，可能70%以上都是租房住的，40岁以后事业有成，收入已经比较高，这个时候才开始考虑买房。

德国稳定的房价与它租房市场的发展和完善有极大的关系。德国的租房市场给我们提供很大的启示，首先是有大量的政府的公租房，第二有大量的公司运营的租房，这是前面已经提到的，德国的租房市场是非常的规范的，有一系列的法律来规范租房人和房主之间的权利、责任和义务。第三，德国政府对于租房还有一些补贴，如果家庭租房的开支超过了家庭收入的三分之二，政府就要给一定的补贴，不能让租房的负担太沉重。对于经营租房的公司，房地产的运营商，税收方面也有很多的优惠措施。

“

三、只租不售，能否根治中国房地产市场顽症？

针对目前房地产市场的各种乱象，特别是房价居高不下，我认为只租不售能够遏制房价上涨的现象。如果越来越多的人选择租房，而不是急于买房，房价会受到一定程度的遏制，同时它也会鼓励拥有多套房子的人把房子拿出来出租，这对于整个租房市场的价格也会起到一定的抑制作用，如果增加了供给，价格自然会下降。

我鼓励大家租房，而不要急于买房。如果租房实际上每年付的租金，在工资收入里占的很低的话，就不会影响到你的生活质量，甚至生活质量还会得到改善。

编辑  包倩文  张雪

来源  新浪财经

点击查看近期热文

欢迎加入群聊

为了增进与粉丝们的互动，IMI财经观察将建立微信交流群，欢迎大家参与。

入群方法：加群主为微信好友（微信号：imi605）,添加时备注个人姓名（实名认证）、单位、职务等信息，经群主审核后，即可被拉进群。

欢迎读者朋友多多留言与我们交流互动，推荐好文章可联系：邮箱[e-mail]；电话[phone]

 

关于我们

中国人民大学国际货币研究所（IMI）成立于2009年12月20日，是专注于货币金融理论、政策与战略研究的非营利性学术研究机构和新型专业智库。研究所聘请了来自国内外科研院所、政府部门或金融机构的80余位著名专家学者担任顾问委员、学术委员和国际委员，70余位中青年专家担任研究员。

研究所长期聚焦国际金融、宏观经济理论与政策、金融科技、财富管理、金融监管、地方金融等领域，定期举办高层次系列论坛或讲座，形成了《人民币国际化报告》《金融机构国际化报告》《中国财富管理报告》《金融科技二十讲》等一大批具有重要学术和政策影响力的产品。

2016年，研究所入围《中国智库大数据报告》影响力榜单列高校智库第4位，并在“中国经济类研究机构市场价值排行榜（2016）”中名列第32位。

国际货币网：www.imi.org.cn

微信号：IMI财经观察

（点击识别下方二维码关注我们）

只分享最有价值的财经视点

We only share the most valuable financial insights.