近日来，人民日报、新华社等官媒接连发文，指出香港修例风波发展至今，折射出的香港社会深层次矛盾亟待解决。“风波背后，住房问题已经成为了影响香港发展的最突出、最迫切、最让人诟病的问题。” 而香港高房价导致的一系列社会问题也是一面镜子，对中国大陆城市的转型发展和房地产市场的长效机制具有重要的警示意义。本文通过研究香港高房价现象及大陆高房价的挤出效应，帮助城市转型发展和建立房地产市场长效机制。作者 | 周颖刚（IMI特约研究员，厦门大学王亚南经济研究院副院长、经济学院金融系教授），蒙莉娜（助理教授）高房价是香港的另一个代名词。图1显示了2018年全球20个核心城市的实际房价，在排除统计口径及计价基础的差异，并按照住房使用面积进行修正后，香港的房价名列世界首位，每平米达28836美元。图1 2018年全球20个核心城市实际房价这样高的房价对于很多香港年轻人来说是“绝望的房奴”。香港前财政司司长梁锦松曾经算了一笔账，一个刚毕业的年轻人，月薪大约一万三四左右，除去每月交通、住宿、房租等，大概攒三十年才能够付的起一套40平米左右房子的首付，另外他还需要再还三十年贷款，年轻人需要工作60年才能够在香港拥有一套40平米的住宅。笔者曾在香港教书，目睹了高房价下的众生相。有的学生从进大学之日起就开始申请公屋，为获得满足排队住公屋的条件甚至自己要求减薪，因为住公屋相对蜗居在“五脏“的”劏房、笼屋已经算是“人生赢家”了。有的学生“创造性”地提出可以借鉴日本胶囊酒店的做法，把劏房、笼屋升级为胶囊屋，也称棺材屋，结果受到地产商的赞许，后来还真的有这样的房子推出来。如图1显示，2018年上海，北京，深圳市的实际房价紧随香港之后，分别为21760美元/平方米，21554美元/平方米和18736美元/平方米，已经远远超过了伦敦，新加坡和纽约的住房价格。大陆的高房价现象不仅仅出现在北上广深这样的一线城市。根据彭博社（Bloomberg）最近的一个报道，中国的二线城市并不便宜。以彭博社的数据为例，笔者所在的厦门市平均房价高达52.8万美元/套，已经逼近了平均总价56.6万美元/套的伦敦。而中国的杭州、南京、苏州、合肥、无锡、天津、济南等二线城市的房价放在英国，其价格均仅次于伦敦。大陆的高房价，已经让年轻人不堪重负，对劳动力市场产生了明显的“挤出”效应。如图2所示，2017年，除深圳市外，“北上广”及其他二线城市的常住人口增速都出现了不同程度的下降，北京和上海甚至出现了常住人口的负增长。不同于蜗居香港的年轻人无法逃离也不愿逃离，内地的年轻人可以“用脚投票”，选择离开高房价的城市。图2 常住人口增速
我们的一项研究（《经济研究》，2019年第9期）验证了上面的猜想。我们使用住房收入比，即住房的不可负担性作为高房价的衡量指标，分析城市的高房价是否“挤出”了劳动力。不同于其他研究，我们使用“迁移意愿”作为劳动力流动的指示变量。与劳动力的真实流动相比，“迁移意愿”对高房价更为敏感，也会先于真实流动的反映。结果表明，城市的高房价确实增加了劳动力的“迁移意愿”。高房价的这种“挤出效应”在大城市表现的尤为明显。无房的劳动力家庭面临的住房收入比越高，意味着更大的住房负担，也意味着未来在这个城市购房的希望更小，因此，这些劳动力家庭更愿意迁出高房价的城市。城市高房价的“挤出”效应对无房的制造业劳动力，高学历劳动力尤为显著。有人会认为，大量劳动力选择居住在“北上广深”等大城市是为了获取这些城市高质量的公共服务，如医疗服务，子女的基础教育服务等。我们的研究发现，城市高质量的公共服务确实是吸引劳动力继续居住在这个城市里面。但是，高房价依然是劳动力居住决策的首要考虑因素。在可负担的住房价格水平下，高质量的公共服务水平才会吸引劳动力流入并长期居住。既然城市高房价“挤出”了劳动力，那么这些选择再流动的劳动力打算去向哪里呢？是打算返乡还是去另外一个城市居住工作？如果打算去另外一个城市，那么是流向什么等级的城市？是低房价的中小城市，还是高房价的大中城市？我们认为，高住房收入比对劳动力居住意愿的挤出效应，其本质上就是住房的可负担性问题。对于打算迁出居住地城市的劳动力来说，他们下一步的流动决策，也要考虑到目标城市住房的可负担性问题。同时，住房的财富效应也会显著影响劳动力的流向决策。具体地，劳动力倾向于流向已经购买房产的城市；劳动力拥有的房产数量越多，财富效应越大，则其流向高等级地区（村、乡镇、县级市、地级市、省会城市、直辖市）的概率就越大，返乡的概率则越小。香港的困境警示高房价的城市发展模式是不可持续的，中央已经明确要加快建立租购并举的住房制度，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。但是，城市如何转型发展、什么是长效机制还没有说清楚，还有待进一步思考和研究。要理解中国的房地产市场，需要理解中国的城市化进程，它大致可分成两个阶段：在第一阶段，特别是自1994年分税制改革之后，地方政府的财政负担日益加重，常常会面临资金不足的问题。地方政府逐步发展出一套以土地为信用的资本生成模式，通过土地财政为城市化融资。这个阶段，通常被称为是“土地城镇化”阶段，短缺的是资本，过剩的是劳动力，哪个城市能从土地财政中融得更多的资本，用于建设基础设施、发展产业经济和提供公共服务，这个城市就能在竞争中胜出。但是，城市化不能一直这样外延式地发展，三、四线城市的土地财政已经无法持续下去，一、二线城市虽然还可以卖地，但不断累积的资本要投入再生产，获得真实、持续的现金流，否则就会造成房价飙升和各种城市病、挤出实体经济和劳动力，而决定现金流的主要因素是劳动力的生产和消费。因此，在城市化的第二阶段，发展的重点在于落实“人的城镇化”，城市竞争的是劳动力而不是资本。近年来，许多城市纷纷掀起了“抢人大战”，但抢人不是借人才之名行卖房之实或者是借引人之名刺激买房，一个能使流入劳动力真正居住下来的城市终将胜出。对于政府来说，不仅要坚持“房住不炒”的指导方针，稳定房地产市场，通过价格补贴、税收减免或“人才房”等形式为劳动力提供更为稳定的居所。而且要认识到处于城市化转型过程中的房地产是一个比股票市场更重要的资本市场，要使流入劳动力真正居住下来，就要让他们都有机会分享城市化进程中的资产升值，这是房地产的长效机制应该包括的一个核心内容。如果租购并举只是“以租代购”或者“只租不购”，则没有住房升值的财富效应，而如果是“先租后购”则可能做到，即按照居民可负担的数额，逐月收取租金，一定时间后(比如十年或十五年，以防在商品房市场套利)，一次性补齐余款，获得完整产权分享住房升值的财富，其本质是将劳动力资本化，使之转化成真实、持续的现金流（即租金）。 编辑 王偲竹
来源 厦门大学邹至庄经济研究中心
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