2021年我国公募REITs开闸， 6月21日，沪深交易所首批基础设施公募REITs正式上市，万亿级基础设施公募REITs市场起步。基础设施公募REITs试点对于盘活社会存量资产、降低宏观杠杆率、提升基础设施产业发展质效、丰富资本市场投融资品种等具有重要意义。6月26日，在国际货币研究所联合中国REITs50人论坛共同主办的“大金融思想沙龙”（总第164期）中，中国REITs50人论坛专家成员赵冲发布题为《基础设施公募REITs助推经济大循环》的主题报告，多位专家学者及公募REITs重要参与者共同展开研讨。我国基础设施公募REITs市场空间有多大？REITs试点会面临哪些机遇与挑战？发展REITs可以汲取哪些国际经验？REITs对于我国金融事业发展有何长期意义？针对上述问题，本文特将沙龙专家观点及IMI成员观点整理如下。
IMI学术委员、亚洲金融合作协会创始秘书长、中国银行业协会原专职副会长杨再平认为我国基建累计投资额已超过150万亿元，而仅老年群体所持有的可投资资产就达百万亿元。可以设想，当百万亿元的成熟不动产存量资产与百万亿元老年群体持有的可投资资金跨时空有效撮合，其对盘活存量资产、降低宏观杠杆率、促进城乡基础设施螺旋式循环发展、丰富资本市场投融资品种、完善资产管理供给、老年群体生活周期的福利最大化安排等等，将发生多么大而深刻的影响。这也就是为什么官方、业界、学界都看好这一金融品种的理由。中国REITs50人论坛副主席兼秘书长、厦门国际金融技术有限公司总裁姚尧认为第一批9单基础设施REITs的上市，宣告了业内推动了十来年的REITs终于迈开了实质性的一大步，也使得投资建设、运营管理、市场化退出、再投资等这一系列的基础设施建设可持续发展之路成为触手可及的现实。过去的这十来年间，存量基础设施投资规模已有百万亿元之多，而在这其中有很多是符合基础设施公募REITs要求的资产，比如高速公路、物流仓储、污染治理、市政设施、产业园区等等。除此之外，还有目前国家大力发展建设的新型基础设施，比如数据中心、人工智能、5G、通信铁塔、智能交通、智慧能源等等。因此我国基础设施公募REITs的市场空间将十分巨大，理论上将是百亿级别的市场规模，十分值得期待。杨再平认为只有做实兑现该产品五大标配，才能做大做久普遍看好的REITs，否则就可能是画饼充饥，而遑论做大做久。一是底层资产的优质性。二是运营团队的可靠性。三是基金管理的尽责性。四是预期收益的合理性。五是相关各方权责利的清晰性。上述五大标配，也是REITs生存发展的逻辑节点。一言以蔽之：只有做实兑现这五大标配或逻辑节点，才能做大做久普遍看好的REITs。姚尧认为首批公募REITs的试点取得了巨大的成功，为进一步产品扩容提供了实践依据。当然，作为试点，横向比较成熟的国际经验来看，公募REITs也面临着不小的挑战。首当其冲的就是税收问题，后续大类资产的推进需要税收的两个方面支持，一方面为基础资产转让环节的相关税收，涉及到土地增值税、增值税等多种税负，如果可以减免或者递延，将会极大的激发企业的动力；另一方面是投资端，因为REITs是强制高分红的产品，如果可以对其红利分配部分提供税收优惠政策，将会有利于投资人的认购积极性。其次是亟需制定相关的法律法规，从制度上保障REITs的顺利开展。众所周知，REITs既不同于债券也不同于股票，是一种独立存在的产品，正因为如此，需要专门立法，从根本上规范REITs的设立、发行、管理、交易、清算、退市等一系列的工作流程。红土创新基金基金经理、盐田港REIT基金经理梁策认为首批公募REITs是通过政府各级部门层层审批后，筛选出的底层资产比较优质的一批公募REITs项目。我们的项目盐港REIT是首批产权型公募REITs试点项目之一，其底层资产是位于中国一线城市的优质仓储物流资产，项目本身的合规性和资产的整体运营情况较好。在项目的推进过程中，项目组与资产涉及的各级主管部门进行了详细的汇报。针对首批项目底层资产细致严格的审批过程既是首批公募REITs推进过程中的难点，也侧面体现了首批公募REITs试点项目的底层资产品质。公募REITs最终还是要深挖其实际投资的资产的价值，投资者在投资过程中需要更加关注底层资产的表现情况以及底层资产所在市场的情况。以盐港REIT为例，在存续过程中，应该更多的关注底层资产所在的深圳市的仓储物流市场。由于底层资产是保税仓，其现金流表现也和深圳市和盐田港进出口贸易业务的情况挂钩。中证金融研究院副研究员、中国证监会公募REITs试点专项工作小组成员姜瑜对于公募REITs在未来的完善和探索提出两点建议：一是关于我国公募基础设施REITs兼顾了股票、债券、基金三种品种的属性，如何最大程度保证公募基础设施REITs二级市场的活跃度和稳定性是长期健康发展的关键之一，需要探索、反复论证；二是关于基础设施REITs的基础法律制度的建设，现在是在《基金法》基础上进行设计的，从产品运行效率和治理结构等方面来看，REITs的法律制度建设可以继续优化，借鉴国际成熟REITs市场国家制定专门的REITs法律法规，或依托《证券法》将REITs视为资管产品，实现与ABS的分割，实现REITs对底层资产的直接控制。上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家罗桂连认为，首批九单公募REITs快速推进成功上市，各方结合法规政策或市场条件进行了众多创新，从基础资产质量、市场走势和投资者接受度来看，总体上取得了实质性进步。他对公募REITs扩大发展提出五点建议：第一，多渠道探索。可以同步尝试公司制、集合信托等路径发展公募EITs。私募权益性REITs有很大的发展空间，值得各方探索，以更好地盘活存量资产。已发展多年的私募固定收益型的类REITs，还可以继续为有需要的主体提供债务融资渠道。第二，尽快立法。公募REITs作为公开市场交易的标准化产品，扎实的法律基础是非常重要的支撑。第三，落实税收政策。公募REITs之所以在国际成熟市场能够发展起来，设立环节的税收中性和分派环节的免公司所得税待遇，既是国际通行规则也是必要前提。第四，实行注册制。规范并实质性简化审核注册流程，尽快完善信息披露相关的标准规范，清晰明确规定原始权益人和相关专业中介机构的责任，实行基于充分信息披露的真正的注册制。第五，上市公司转型。相关法规制度和税收政策落地后，国内很多重资产领域的上市公司完全有条件通过合格性测试后转型为公募REITs，尽快形成成规模的REITs板块，改变资本市场对重资产主体的估值逻辑。中航基金不动产投资总监、首钢生物REIT基金经理宋鑫指出，REITs试点项目涉及到与不同监管部门的沟通，各部门对这个新产品的理解不尽相同，需要系统性的进行沟通。他指出，第一，大部分的特许经营权项目都是关乎社会民生的基础设施，在推行REITs的过程中，运营权从国企央企、地方政府转移到社会公众公司，项目的稳定运营是监管部门最为关心的问题，故基金管理人需要充分论述未来底层资产能够保持正常稳定运营的条件和措施。第二，关于并表出表的问题，首钢生物质项目是首批4个特许经营权类项目中唯一的出表项目，未来其他特许经营类REITs项目是做并表还是出表，需要原始权益人充分考虑底层资产属性、产品方案、持有人情况等，与监管做充分的沟通。第三，关于资产扩募的重要性，对于特许经营权类项目，现金流折现随时间年限对产品本身净值会有影响，资产扩募对于产品的可持续性具有重要作用。博时基金基金经理、招商蛇口REITs基金经理王翘楚认为，基金未来上市后应关注两个方面：一是我国的治理架构和国外不太一样，我国的管理人是基金管理人和运营管理人、还涉及到ABS计划管理人，多方如何有效分工的问题有待磨合，磨合情况也是未来评价REITs的这个结构是否有效的重要指标。二是信批和投资人关系的管理。REITs是资产上市过程，有别于传统的公募基金和类REITs产品，信批要求是更加严格的，针对于此，未来我们将配合监管做好信息披露及投资人关系的管理。长期来看，影响REITs价格锚定的因素主要有以下两点：第一点是底层资产质量和内生增长的潜力，第二点是未来REITs储备资产和扩募带来的外延价值的增长。内地和香港发REITs的主要区别在于：第一，内地此次公募REITs主要聚焦在基础设施领域，香港的REITs聚焦于综合性物业；第二，治理结构不同；第三，香港REITs杠杆率较高；第四，香港项目采用公允价值计量，内地此次首批项目采用成本法计量；第五，两地投资人结构有所区别。IMI学术委员、中拉合作基金前首席风险官范希文认为国外的REITs有三个显著特征：底层资产为不动产，一种证券化了的资产，以及是一种具备避免双重征税的投资产品。其中，第三个特征对于个人投资者具有特别的意义。按照税收当局的规定，只要REITs的分红率达到一定的水平，REITs投资人便不必在REITs层面缴税。这样的税收安排，对众多的个人投资者起到了激励的作用，而REITs也就成了聚少成多，汇聚社会闲散资金投向不动产的投资平台。和国外的REITs相比，至少对个人投资人来说，中国的基础设施REITs缺少税收方面的激励作用，因此，相对于其他投资产品，就潜在收益而言，基础设施REITs是一种中性投资：既不会对个人投资人有更大的吸引力，但也不会有额外吸引散户投资人的压力。但是，能否吸引散户参与到基础设施REITs中来，对REITs的长期发展举足轻重，也是中国资本市场增加间接融资的重要内容。既然REITs在收益方面属于相对中性，同时鉴于基础设施投资REITs的现金流特点，REITs需要通过资产管理为投资人创造价值，使其成为投资人资产配置的一个选择；这包括资产的筛选、杠杠的适度使用、积极的投后管理等。目前，我国的基础设施主要以股权REITs为主，而未来随着投资资产范围的扩大，债权REITs将进入投资品种之中。这样，同为上市公司的REITs，投资人将有机会在有股权特征的REITs和有债权特征的REITs之间获得选择的权利。另外，从国际经验看，基础设施的投资最终会通过政府监管的参与和设计，事先确定可持续的投资回报范围，而REITs投资人队伍的形成是推动这一过程的重要因素。姚尧认为首批试点的9单产品十分具有代表意义。从基础资产类型上来说，有产业园、仓储物流、高速公路、生物质发电、污水处理等，涵盖了工业生产过程中的多个重要方面。从原始权益人性质上来看，首批原始权益人涵盖了央企、产业国企、外资龙头企业。从基础资产权属类型上来分析，包括了产权类和特许经营权类两个主要类型。这既为后续相关类型企业和资产的发行打下示范效应，也为更多的投资人进一步配置公募REITs提供了案例和投资依据。总得来说，公募REITs的推出，不仅可以盘活存量的基础设施市场，也会刺激及拉动新一轮的基础设施的投资建设，更重要的意义在于基础设施的建设将会按照更贴近国家政策方向及产业引导的方向上去，利国利民，是践行金融支持实体经济的典范，未来中国公募REITs可期！中国REITs50人论坛专家成员赵冲认为基础设施是经济社会发展的基础和必备条件，社会经济的发展离不开基础设施建设。大部地区过去基础薄弱、历史欠账较多，加强基础设施建设的问题仍然非常紧迫。而加强基础设施建设，资金投入仍然是一道难题。基础设施建设往往投入量大、回收期长、退出渠道缺失，债务风险积聚，严重拖累了基础设施项目的投资进度。公募REITs项目通过资本金溢价置换、银行贷款置换、对新项目投资进行国家补助三种方式有效盘活存量资产，是降低债务风险、广泛筹集项目资本金的有效解决渠道。 观点整理 虞思燕
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