“新八条”下深圳楼市迎清凉，后市如何？
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在中央“稳地价、稳房价、稳预期”的长期调控目标下，对于上半年市场有过热征兆的城市出台强力打压的政策，也在预期之中。深圳楼市一直处于高温不下，此次深圳“新八条”的调控政策，也是对于2018年房地产调控的一次补充，对比以往调控内容来看，此次可以称的上是深圳楼市史上最严新政。
这对于抑制投资客、稳定市场来说将有巨大成效，但引人深思的是，这个政策的出台并没有解决深圳其根本问题，后市调控仍有很大的空间。
昨天，在深圳新政刚落地，解读715深圳调控打补丁，仍无法根治问题，今天来说说深圳“新八条”调控政策出台的背景，并进行新政的逐一解读，此外，还有对后市治本方法的几点小小建议和。
政策出台背景
从今年深圳上半年的市场来看，新房市场供需相对紧张，尤其是整个上半年的新房市场供应再创新低，仅供应了11455套，成交21710套，供求比仅为0.5，供需矛盾尖锐。
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
市场在供不应求下，深圳热点楼盘备受追捧。例如宝安区近百万方综合体大盘万科星城3月份线上推售288套房源，7分30秒售罄；光明金融街华发·融御花园394套房源，引发近9000人参与认筹；坪山恒大城二期认筹率也达2.08，当日售罄。
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
现今，深圳的庞大需求转向二手市场。自2017年以来，新房成交量仅为二手房5成左右，2020年上半年二手房市场成交量达4.5万套，同比上涨42%；同时二手房成交均价保持坚挺上扬，2020年上半年接近6万元/㎡，同比上涨5%。
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
自去年双十一豪宅税标准调整后，成交量激增，12月成交9822套，环比上涨21%；2020年年初受疫情影响，成交有所下滑，3月复工复产过后，成交量强劲复苏，6月份成交量破万，成交均价达6.2万元/㎡，量价均创近4年新高。
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
新政解读
2020年深圳楼市调控政策前后对比
抑制需求
深圳此次政策的出台是对“房住不炒”、“一城一策”的严格执行，市场偏热即出台规范政策抑制市场需求，保持市场平稳仍是本次调控的主要目的。
入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户要5年社保。
本次政策是对此前限购政策进行“打补丁”，其重点在于将户籍与房票分离，此前是落户直接购买，现在是入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户则保持5年社保条件不变。一方面继续以吸引人才的方式放松入户门槛，但另一方面也提升了入户后购房的资格及门槛，本次政策精准打击了上半年深圳落户炒房的现象。
夫妻离婚，购房资格倒追3年计算套数。
本次政策可以视为深府办规〔2018〕9号文政策的升级版，《通知》规定：在离异之日起3年内购买住房的，在执行相关税费、贷款、限购等政策上，按离异前家庭相应标准执行。对于以假离婚增加购房资格的现象，新政直中要害，3年内拥有住房套数以离异前家庭总数计算可以在源头上减少因投资购房需求假离婚的行为。在既满足离异人士合理住房需求的同时遏制投机炒房。
提高门槛
首付比例的提高及二手房增值税免征条件的提高，旨在通过提高购房成本延缓部分购房需求入市，短期内成交会有明显的回落，对楼市有一定降温作用。
首付比例：无房无贷首付30%。无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套购买普通住宅首付70%，非普通住宅80%。
在差别化住房信贷政策上，《通知》明确：合理确定个人住房贷款利率加点下限，对购买普通住房和非普通住房实行差别化信贷政策。对无房无贷的首次购房家庭，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；对无房但有房贷记录或已有1套住房的购房家庭，如购买普通住房，继续按2016年深府办〔2016〕28号文分别不低于50%、70%的贷款首付比例要求执行，如购买非普通住房，最低首付款比例均提高10个百分点，即分别为60%、80%。政策对改善性换房需求的影响较大，将延缓部分购房需求的入市，短期内市场成交将有所回落。
二手房增值税免征从2年调至5年。
此次《通知》也在税收方面发挥调控作用。根据深圳市房地产市场情况变化，为促进房地产市场平稳健康发展，对深圳市个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年，其余政策内容不变。这意味着二手房市场短期内成交会有明显的回落，但受制于城市预期托底，价格下跌几率不大。
规范市场
政策重点仍是稳预期，后续市住房建设部门将继续会同市场监管、公安、网信、金融监管等相关部门，持续开展房地产市场秩序整顿工作。
细化普通住房标准，是对于豪宅市场的管控。
受制于供给端短缺，深圳房价已经普遍豪宅化。新政提及750万总价需缴纳豪宅税。如果按照90平米计算，那单价在8.3万元/平米。而这个价格在深圳龙华区已逼近此价格，更不用提福田、南山及宝安。同时，对于套内面积大于120平米，或建筑面积大于144平米，首付比例提高至60%-80%。这些都是对于豪宅市场的严厉管控。
加强热点楼盘销售管理，新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的消费者。
对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。政策旨在通过规范引导，减少热点片区部分楼盘因区位、学位等因素，出现的抢购现象，从而稳定房价和市场预期。
推行房屋抵押合同网签管理、加大二手住房交易信息公开力度，严厉打击房地产市场违法违规行为。
推行房屋抵押合同网签管理可进一步杜绝 “阴阳合同”、“高评高贷”等问题，加大二手住房交易信息公开力度，严厉打击房地产市场违法违规行为，可改善二手住房交易信息不够透明带来的交易双方因信息不对称易被市场不实信息误导的情况。旨在引导市场理性交易，稳定二手住房价格。
后市治“本”
“新八条”的出台可以说对需求端强抑制，而一味压制需求并不能从根上解决深圳市场问题，我们仍要呼吁的是，短期干预一定要与长期治本策略相呼应。
深圳背后的核心原因是严重的供需失衡问题，除了土地供应失衡，还有就是住宅用地及住房供应失衡。根据深圳官方公开出让的土地数据统计，过去14年里，深圳居住、商业、工业三类用地结构的分别占比分别是：17%、10%和53%。土地资源错配，土地供给结构性失衡，住宅用地供应严重不足！
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
从治本的角度出发，我们提出以下政策建议：
1、除了调控需求端，要有效保证深圳楼市健康平稳发展，重点仍是需要大幅增加商品住宅的供给。
我们看到，政府已在增加住宅供应上采取相应措施：一是加大居住用地供应。今年计划供应居住用地3平方公里以上，比往年增长一倍以上。二是增加商品住房供应。下半年计划入市商品住房项目80多个，预计供应房源面积超过500万平方米、超5万套。三是加大公共住房建设。
除此以外，针对深圳可开发用地极度稀少，而写字楼供大于求的情况，可考虑将部分商办用地调整为住宅用地，工改类城市更新项目可增加住宅的比例。
解决住宅市场供应不足的治本方案，还是应考虑深圳地理空间上的扩容。目前深圳仅有约10平方公里的可开发用地，面对每年40万人的新引进人才，就需要给深圳足够的空间来满足城市人口不断增长带来的住房需求。
2、加快基础教育建设，采用合理入学政策，缓解市民对优质学位的需求。
目前，市场热捧的楼盘，无论新房或二手房，大多是因为有优质学位的加持，但学校的建设并不是一蹴而就，在优质学位短期供不应求的现状下，可以采用大学区房的入学政策，这样会缓解市场对学区房的追高。
3、规范租赁市场，让租赁市场成为稳定房价的缓冲空间。
目前，深圳具有产权的商品房不到200万套，而深圳的常住人口约1300万，近7成的常住人口租房居住。政府可通过规范租赁市场，保证租户的正当权益，让人们租房也居住得有尊严，就会一定程度减缓购房需求，减轻新房市场压力，从而让租赁市场成为稳定深圳房价的缓冲空间。
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