环南京土地研判京口区篇丨实探镇江J1901/J1902地块（下）
近日，镇江市本级挂[2019]J2号土地共挂牌10幅地块，其中润州区2幅、京口区2幅、丁卯2幅、高新区2幅、丹徒区2幅，随后我们实探京口区J1901/J1902地块，对这两幅地块进行初步可行性研究分析及预判。
地块位置图
学府J1902地块主体分析
区位分析：地块位于镇江市镇江学府板块，靠近滨江板块、丁卯板块；地块距离江苏大学约0.6km，科教氛围浓厚；距离新城区吾悦广场约2.4km，镇江市政府约7.2公里，京口区政府2.7km，距离老城区商圈大市口广场和万达广场的距离分别为4.4km和6.0km。
地块指标：
地块周边实景：土地形状不规整、内部还有小水塘、树木等且内部高差大于2.5m；土地处在已建成小区和公园之间，没有设进出口，有一定开发难度。
周边配套：地块周边路网成熟，可通过禹山路二十分钟可到达市区，三十分钟可到达扬中；地块周边科教氛围浓厚，有江苏大学、镇江第一中学、丁卯中心小学等学校。
交通：通过地块东北侧禹山路，可以在二十分钟内抵达主城区，三十分钟内到达扬中，交通便捷9路、19路、28路、29路、116路、K201路、 K202、K219/空调D1等13路便捷公交；
商业：吾悦广场、欧尚超市等商业；
教育：科教氛围浓厚，周边有江苏大学、镇江第一中学、丁卯中心小学等；
医疗：周边医疗配套一般，有镇江市中医院、京口朝阳中医院等。
住宅市场分析
镇江新区2016-2017年供应量处于低位，年均成交量保持在30万方以上，从均价走势来看，整体呈上扬态势，2018年新区均价8754元/㎡，成交面积达到近四年高位；近一年新区成交走势来看，下半年整体市场热度上涨，整体均价在8400-9200元/㎡。
数据来源：CRIC 统计口径：普通住宅+别墅
数据来源：CRIC 统计口径：普通住宅+别墅
二手房市场分析
地块周边的二手房以高层、小高层为主，主力户型以85㎡两房、95-140㎡三房为主，均价9500元/㎡左右。学府板块教育配套较好，土拍高价地的背景下，二手房价格也日趋上涨。
周边土地市场分析
学府板块2017-2018年共成交3幅涉宅用地，目前板块最高地价为J1801，该地块于去年6月被凤凰文化竞得，成交楼盘价6320元/㎡；碧桂园J1702地块已入市，目前各类型均有在售房源；J1703案名及规划已出，预计首开商业。
竞争格局分析
区域以改善型住宅为主，均价较高，开发体量及周期较长，目前学府板块高层均价8500-12500元/㎡，洋房均价10500-14000元/㎡，叠墅12000-16000元/㎡；整体可售面积14.32万方，待上市量70.74万方。
客群定位
老城区外溢5%：京口区作为价格洼地，平均价格比润州老城区邸2-3千元/㎡，少部分老城区改善客户会来此置业；
大港客户45%：以大港为主的周边的私营企业业主；
地缘性客户50%：地缘性客户，在周边的事业单位员工、公务员和私营企业老板，品质改善为主，以自主为主。
地块SWOT分析
S：板块内各类学校云集，科教氛围浓厚；地块紧邻孟家湾湿地公园，景观资源较好；京口区作为目前城区价格洼地，总价较低。
W：地块形状不规则、内部平整度差；且地块周边被住宅、公园环绕，没有设有出入口。有一定开发难度。
O：目前板块仅有中建、碧桂园两家品牌房企进驻，市场整体竞争力偏弱，本次小体量宅地是其他品牌房企进驻学府板块的一次机会。
T：因市场下行期，量价实现较差；板块目前在售楼盘较多，有一定去化压力。
地块预判：参照地块指标及SWOT分析，初步预判该地块可以打造为洋房及别墅产品，打造片区高端改善住宅区。
附：镇江政策
2018年镇江限价、限贷政策持续执行，但相比同类城市来说较为温和，房产政策主要以维稳为主。
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