租赁行情 |南京金融支持租赁住房四类模式解析
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本周全国租赁
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点评：租赁行业融资渠道多，但融资并不易
作为有政府补贴的相对开放的新兴市场，长租公寓市场也获得了大批金融产品的支持，不过整体依然呈现相对空白的状态，还未与发达国家一样建立相对成熟而完善的租赁住房融资体系。而一个市场的开发和维持，离不开大量资金的参与和风险的控制，由此，探讨适合租赁住房的金融产品具有非常重要的现实意义。今天，我们来探讨下目前南京长租公寓市场上金融支持租赁住房的四种主要模式。
2018年1月，南京市住房保障和房产局与中国银联江苏分公司、工商银行江苏省分行、农业银行江苏省南京分行、中国银行江苏省分行、建设银行江苏省分行营业部、交通银行江苏省分行六大金融机构签订为期5年的战略合作协议，共计划提供不低于6000亿元的住房租赁金融支持金额。
合作形式：六大金融机构将为南京租赁市场参与主体提供全方位、全流程、个性化的金融支持，其中，以金融产品支持住房租赁企业的项目建设、购买、运营、资产盘活等；提供个人金融服务支持包括个人出租房屋装修、购买家具家电、个人承租人租金支付、消费支出等。
银行贷款优势：银行拥有更低的资金成本、强大的资金整合能力和多元化的金融服务。
银行贷款劣势：银行贷款受国家宏观调控及央行信贷政策的影响较，融资额度有限；银行一般以一年期以下流动资金贷款为主，融资期限较短；银行还本方式、担保方式都比较单一。
2018年8月，由中再资本、南京江宁开发区、协鑫集团三方共同打造的长租公寓项目在南京签约。项目全部建成后，将提供超过4000余套绿色智慧新居，为上万南京新市民提供清新舒适的生活环境。这是中再保险参与的首个长租公寓项目，也是保险行业参与长租公寓的初次试水。
背景：2018年6月“银保监26号文”将保险公司、保险资产管理机构等纳入长租公寓市场的融资领域。银保监会表示，保险公司通过直接投资、保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式间接参与长租市场。以险资长租公寓项目首单为例，便是以设立保险私募基金投资方式参与。
保险资金优势：保险资金特别是寿险资金的长期属性与长租公寓相契合，可以发挥保险资金作为长期资金的价值。
保险资金局限性：1、保险资金参与长租公寓项目的收益与成本的利差空间有限，保险资金投资长租公寓类融资产品的动力不足；2、保险资金以股权类计划参与长租公寓市场时，对受托人的选择能力、对项目的管理能力等方面均提出一定要求，市场上能够满足保险资金投资要求的项目较为有限。
2018年12月，贝客公寓和南京广电集团旗下的南京紫金久安投资管理有限公司达成战略合作，共同发起设立长租公寓私募投资基金。
2019年1月，贝客公寓与南京钟山资产经营管理集团有限集团联合成立合资公司——南京钟山贝客公寓管理有限公司，暂定“钟山·贝客”为合资品牌名。
合作型股权类融资优势：1、资金使用期限长；2、股权融资没有定期偿付的财务压力，财务风险比较小；3、股权融资还可以增强企业的资信和实力。
合作型股权类融资劣势：1、企业将面临控制权分散和失去控制权的风险；2、资本成本较高，投资方要想收回资金只能借助流通市场来实现。
2017年1月，长租公寓运营商魔方公寓成功设立“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”，募集资金总额为3.5亿元。这是中国ABS发行历史上的首单公寓行业资产证券化产品，其中的基础资产包括南京的五家门店。
魔方公寓物业情况
基础资产：基础资产为信托收益权，而信托收益权对应的底层资产为8个城市30处物业4014间公寓未来三年的经营租金。
发行方式：魔方南京签署《自己委托合同》，以固有资金3.85亿元委托至中航信托，设立指定用途型事务管理类单一信托“中航信托天顺（2016）61号魔方公寓信托贷款单一资金信托”，从而拥有该信托计划100%信托受益权，中航信托作为该信托计划的受托人仅根据委托人的有效指令承担一般事务管理类责任。
资产支持类证券发行优势：在不拥有物业所有权，无法办理抵押手续的情况下，可将特定化的未来租金收入作为基础资产，通过租金收益权资产证券化产品进行融资。
资产支持类证券发行劣势：由于该项目优先级本息的偿付主要取决于标的物业未来的处置价值及租金现金流的实现，标的物业跌价风险及租金现金流的不稳定都可能存在风险，容易存在爆仓的危险。
注：部分内容来自新华日报、戴德梁行、京东金融研究院、证券日报网
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