比2万一套的房子更可怕的是：小县城的“溃缩”

房不同命。同样是房子，一二线的房子被高价哄抢，而部分三四五线的房子，则只能被低价贱卖。

鹤岗位于黑龙江东北部，是一座边远的五线城市。最近却因为房价过低突然进入了大众视野的中心地带。

最新数据显示，鹤岗近3月的房价均价低至1240元/㎡，而二手房房价更在千元以下，最低仅售326元/㎡！

低价房源虽然多为建设标准较低的棚改房，但和房价高昂的一线城市相比，鹤岗不到千元的房价，四舍五入基本不要钱了。

鹤岗房价结构

来源：中国房价行情网

在中国的三四五线城市中，鹤岗低廉的房价并不是个案。

黑龙江大兴安岭，近一个月房价均价低到2587元/㎡；

宁夏石嘴山，近一个月的房价均价低至2734元/㎡；

黔西南，近一个月的房价均价为4283元/㎡

……

部分低房价城市

来源：整理自中国房价行情网

这些城市位于中国的四面八方，产业不发展，经济不发达，交通不便利，人口外溢严重。

学术界对这类城市有个专门的说法，叫“收缩型城市”。

01

中国近三分之一的城市面临收缩

收缩型城市是什么？简单地说，就是指在快速城市化的进程中，常住人口出现持续性流失的城市。

这些城市不仅人口出走严重，而且面临产业衰退，财政收入下滑，城市闲置空间递增等严峻问题。

上海财经大学的张学良院长带领团队研究发现，从2000年到2010年，中国337个地级行政区和副省级行政区中，有90个城市发生了人口流失，占比为近1/3。

这些城市集中分布在东北和长江经济带，主要位于甘肃、贵州、重庆、湖北、安徽、福建、江苏、辽宁，以及黑龙江北部、内蒙古北部和中部以及四川东部。

清华大学建筑学院研究员龙瀛也发现在这十年间，中国有180个城市存在人口流失的问题，1/3国土上的人口密度在下降。

人走了，城市就收缩了，城市收缩了，房子就卖不动了。

02

房价高位盘整的三四线

在城市收缩之前，三四线房地产市场曾经历了一轮大膨胀。

一部分三四线城市经历了房价破万，直追两万。然而，同期的“新一线”城市长沙房价也仅在1万上下，北京燕郊房价也在1万8千左右。

可笑的是，三四线城市居民收入却不及房价的一半。

现在，这些楼市房价在暴涨后，高位盘整。

回忆过去几年，凭借三四线楼市的爆发，拉动全国房地产销售的上扬，也造就了一批房企的业绩神话。“房企下沉，布局三四线”、“销售黑马三四线”、“城美、钱多、速来”，三四线过去荣光如此。

这房价上涨背后有政策原因，也有市场的推手。城镇化推进，加上棚改货币化，去库存拉动大量需求，以及一大批炒房客的涌入，炒热了市场。

然而有人认为，是品牌房企的进入抬高了房价。一向在一二线城市耕耘的房企，不能忍受一二线限购和限价调控下的利润下跌，更愿意去三四线拿地。

不限购，不限价，也有消费承载力的三四线顿时成为了香饽饽。

知名大房企带着大量资本，抢地时轻松刷新地价新高，地王频出。他们用标准化的产品模式，高超的营销手段，对三四线市场进行了一次降维打击，收割了一波“韭菜”。

大房企进入的确提升了当地住宅品质。“精装修”、“临水”、湖畔”、“名校为邻”“匠心设计”等等花里花哨的宣传攻击中，也提高了人们对房子的预期，同样也接受了房价的溢价。即使所谓的临水，只是一条宽度不到两米的水沟。

这一切，让原本流动性低，不甚火热的房地产市场，一度热闹非凡。这一现象，甚至引发高层震怒、党媒发声，一瞬间地产股集体暴跌。

繁华落幕，一地鸡毛。

棚改腰斩、货币化安置熄火、坚决遏制房价上涨后，谁会成为现在三四线高房价的接盘侠？唯剩本地刚需面对高企房价喟叹了。

如今，大房企纷纷撤出三四线、炒房客更怕套牢。有人讲“防止房价大起大落”防的就是三四线楼市的“大跌”。

毕竟，在第一波“韭菜”收割完以后，新的还没有长出来。炒房客退散后，当地的房价收入比，已经不是刚需所能负担。

随着城镇化和都市圈的进一步推进，全面放宽落户时代的到来，人们用脚投票出自己的安家之处，那些经济衰退、人口外流的地方，房产价格自然无法维持。

那时候，我们会看到哪些地域的房价会垮塌，哪些继续坚挺着。

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