策划老炮风云录丨求实的江湖

本文作者：任国刚  智纲智库北京中心总经理 2018草根大会现场特邀咨询专家

智纲智库创立二十多年，有三个革命圣地：广州的五羊新城、深圳的银湖度假村（水帘洞）和北京的求实饭店。

我个人认为：如果说银湖水帘洞是延安，五羊新城则是井冈山，求实饭店就是西柏坡。照片为证，2003 年 3 月31日在我们离开求实饭店时，王老师在白板上写下十个大字：【告别西柏坡、走进北京城】

北京中心从求实饭店迁往蔚蓝华庭前与路虎的合影

求实饭店是位于北京北三环安华西里⼀区的二星级饭店。与“位于笔架山麓，四周层峦环抱，湖水银光闪烁，楼阁错落叠榭，花木争奇斗艳的深圳市政府接待国宾与外交使节”（摘自百度百科）的银湖度假村比，不可同日而语。银湖的水帘洞有山有水有地位，同样也有着很高的江湖地位。然而，求实饭店对智纲智库的作用和价值亦有着不可替代性。她是智库走向全国和走向城市的重要转折点。回望才发现“西柏坡”定位的前瞻性和战略性，或者说王老师对发展大格局的把控。

-1-粤军北伐

1999 年，云亮总经理受命回归⼴州根据地，担纲位于番禺区的中国第一豪宅星河湾项目的总体策划与全程顾问。这是我们继碧桂园之后又⼀个在中国房地产行业具有里程碑的大事件。2001 年，星河湾亮相，王老师一句“中国楼市看广东、广东楼市看华南”，不仅定义了一个⼴州区域经济板块的概念，而且宣告了中国大盘时代的到来。同年《大盘时代——中国泛地产革命》出版。华南板块是番禺区迎宾大道两侧八个超大规模住宅楼盘集群的区域概念。主要有祈福新村、碧桂园、南国奥园、星河湾、锦绣香江、合生创展、雅居乐、广地花园等。最小的 1000 亩，最大的 6500 亩。

云山珠水奔大海，广州楼市看番禺

华南板块星河湾的成功，再次提升了智纲智库的江湖地位。企业纷纷向我们伸出橄榄枝。在华南板块的八大金刚中，有一家地产大鳄珠江·合生创展。当年是中国房地产的老大，2002 年销售额为 110 多亿，而万科仅 50 亿。在华南板块战役中，合生创展开发的华南新城在竞争中失利。之后，董事长朱孟依找到王老师，一方面高度评价智库策划星河湾的水平，表达自己输的心服口服；另一方面发出邀请，委托我们策划京津地区的一系列项目。北京的珠江骏景、珠江绿洲、珠江帝景、珠江罗马家园、珠江国际城和天津的京津新城。这次委托实际是⼀次企业【拓展京津、布局全国】的战略策划。由此，拉开了粤军大规模北上的序幕。

2003 年 1月 23 日王老师在北京青年报上粤军北上的文章

2003 年，王老师曾就粤军北上现象在北京青年报发文:“全国但凡是有点实力的开发商都汇聚京城，仅广东就有八大品牌开发商进京赶考，珠江合生、星河湾、奥园、富力地产，万科、中海、华侨城、金地。进京赶考的原因之⼀是志创全国性品牌、之二是市场回报与空间留存”。

-2- 参加革命

星河湾成功之后，广州公司在广东地区的业务接应不暇，无暇顾及外地市场，这给在智库黄埔一期毕业的同学路虎和段明创造了一个施展才华的超级机会。在王老师运筹帷幄的指导下，路虎、段明领命进京，工作室的北伐就此展开。

正是在这个时点上，2001 年，我重回智库，正式“参加革命”。“革命”这个词，对于年轻一代来说挺陌生，它表达了一种追求。那时，来工作室人很多不是为了工作，而是理想和事业。就像抗战时期很多年轻人去延安投奔革命一样。“策划就是生活”是我们生活和事业态度的真实写照。

1999 年左右，是中国第一波互联网创业狂潮。新浪、网易、搜狐陆续美国上市，BAT 也诞生在那个时期。我应朋友之邀，来北京创建团中央少工委下属的中国青少年联盟网 YOLL，出任总经理。我们就组建全国 2000 多家青少年活动中心网络联盟，并在康柏的资助下建设 100 个网络教室，成⽴中国少年科学院、少年鼓乐团、少年⼿拉⼿艺术团等社团组织。很快得到⼀家⾹港企业 5000 万的融资。风生水起、轰轰烈烈。那时我们做的【⿏标+水泥】的O2O 模式。

2000年全球互联网泡沫破裂

我们经常说，趋势大于能力，人算不如天算。正在蒸蒸日上的公司突然间面临发展环境的巨变。2000 年初，全球互联网泡沫破裂，中国也不能幸免，大批的互联网企业关门、倒闭。我们的网络联盟在原有完善的组织体系和一定资金积累的基础上，虽然没有生存问题，但发展的目标和速度明显下降。作为职业经理人，没有未来的预期，选择离职是最佳的选择。

打道回府。在与朋友告别时，又被推荐到中国人民大学信息学院刚刚创建的一家高科技公司人大金仓（Kingbase），出任常务副总，全面负责公司的经营管理工作，并同意给 5%的期权。

人大金仓董事长王珊是人大信息学院的院长、国家数据库专委会的主任，总经理杜小勇是名古屋大学博士生导师、计算系主任、人大最年轻的教授（36 岁）。即使今天，它依然是国内大数据行业的翘楚。大学老师创业，最大的短板是市场和管理。人贵有自知之明，我非常清楚我不是经营管理型的人才。

从 1983 年毕业，我一直做具有创新和挑战性的工作。从研发中国第一代有线电视系统，担当甘肃十大科技项目交流伺服控制系统（这是德国西门子、日本发那科和美国 ABB 联合设计的最新产品）总设计师，再到推动电子部计算机辅助设计 CAD和与复旦大学合作研发电子产品模态分析等。获得多项国家省部级科技成果奖。

1991 年在南巡之前下海，又在不断追求新鲜事物，从事期货（软件占国内市场 60%份额）、股票基金、上市投行、企业并购，零售商业、互联网、信用社等。我⼀直在寻找⼀份能够常变常新、具有挑战性的职业。坚信【世上无难事、只要敢登攀】。重回工作室参加革命，就是因为——对这份职业的喜好、对目标愿景的认同、对王老师个人的追崇。【我们来自五湖四海，为了一个革命的目标走到一起来了】。

-3-求实创业 

最初的计划其实不是留在北京，而是要回到深圳。深圳是我下海、创业和生活过的城市，对她有着十分特别的感情。即使到今天，依然十分留恋。经常与深圳中心合作，目的很简单，就是为了去深圳，去那个令我永远难以忘怀的地方。再回工作室的路径特别简单。在互联网上游荡中，突然发现了王志纲工作室的网站和招聘。作为⼀个业内人士，对于智库的与时俱进还是很佩服的，也是很震惊的。那时，能用互联网的企业并不多，尤其是策划咨询企业。于是，写了份简历传上去，很快就有了与段总的玫瑰园之约。

 在深圳玫瑰园的留影

在深圳玫瑰花园与段总做了些交流，具体内容已经记不清了，但是有一点是十分明确的，就是要求回深圳工作。由于深圳团队都在北京项目上，段明传达了王老师的意见，建议先在北京工作⼀段时间。走进求实饭店，见到总经理路虎。两个十分强烈的感受，一是特别富有创业激情，一是特别具有表达热情。路虎带着我把整个公司参观了⼀遍：三间办公室，一个套间、两个单间，面壁摆着一排排电脑，三间卧室，工作和睡觉不分、白天晚上不分，与我们互联网企业的创业场景十分相像。

彼此寒暄之后，路虎给我详细介绍了北京几个项目的情况。由于我还在负责人大金仓申报国家 863 计划工作，提出先参与一部分项目的前期调研和讨论，正式上班可能要在“十一”之后。很快，我加入到求实创业的工作中去。

在求实饭店的日子

本人虽然有着丰富的工作阅历和多元的知识结构，但是，对于房地产和策划咨询行业可以说是空白。有三个月的时间主要是协助段明做⼀些市场研究和营销推⼴方面的工作。按照路虎的说法，我做的很多东西都是行货，尤其是品牌策划部分。快速学习和快速适应，“在战争中学习战争”是对这个职业的要求。

-4-城市中国

求实时期是智纲智库从地产时代走向城市时代的重要转折点。2004 年出版的《城市中国》纪录了那段的经典案例和城市运营理论。2003 年，王老师在年会提出“抓大放小”，开始向城市运营战略转型。

2001 年，由清华大学吴良镛院士主导的“大北京”战略发布。在京津冀地区，区域经济、城市战略和园区开发成为时代的主旋律。这与珠三角市场主导的大盘呈现出完全不同的模式。前段时间我们研究⼴东房地产企业的特征时发现，在 2016 产业地产 TOP30 中，南派企业唯有招商蛇口，住宅地产万科、恒大、碧桂园、中海、保利等，可以看出这里的规律。

2002 年初，段明回到深圳负责总部运营，并筹备深圳中心的工作。我接替段明担任副总经理，北京战略中心正式成⽴。经过三个月的恶补式地学习，基本能够胜任这份工作。求实时期有两个重要的战略性客户，廊坊的华夏地产和天津的滨海市政。在王老师的带领下，我和路虎共同努力，开创了京津冀地区政府主导的【大盘模式】——城市运营，进⽽扩大到上海、成都、西安、长沙等城市。工作室城市中国时代从这里启航。滨海市政是⼀家隶属于天津市政局的国有企业，主要从事基础设施项目管理的公司。公司成立之初只有四五个人，20 万借款。窦董事长是王老师的“纲粉”，读过我们出版的每⼀本书，并要求公司内部学习。

天津滨海规划设计会议

2002 年滨海市政⼀次委托四个项目，企业发展战略、梅江南项目、卫南洼项目和张贵庄项目。3300 亩的梅江南项目成为天津第一豪宅大盘、7000亩的卫南洼项目成为拯救孙宏斌东山再起的海逸长洲，12000 亩的张贵庄是智库破解北方大盘模式的试验。企业战略是工作室的城市运营和运营商理论的研究成果。

⼴州华南板块是政府失位、规划缺位的产物，是市场主导的没有城市公共配套和核心产业的中央居住区。到了京津冀政府主导的地区，开发这样大的区域项目，没有产业规划是很难获得政府审批的。用南派的大盘理论和模式策划张贵庄一直不能得到企业的认同。华夏公司的大北京商谷项目面临同样问题。用王文学的说法，“总觉得那里不对劲，但又说不出来”。

天津张贵庄地块考察

智纲智库定位中有一个“我们是医学院、不是医院”的说法。面对疑难杂症，我们唯一的办法的就是通过研究来找问题的突破口。在王老师的亲自指导下，我和路虎分别从企业战略和项目开发两个维度展开研究。我近二十年的企业经历和路虎区域经济专业功底，可谓珠联璧合。上海的浦东开发是最值得借鉴的样板，而李嘉诚在温哥华的太平洋城开发模式给了很大的启迪。经过两个多月的努力，王老师明确提出“张贵庄不再是普通意义上的社区，也不是天津郊外的⼀个大盘，而是一座地地道道的城区或新城，它将在天津城市化的进程中扮演举足轻重的角色”。滨海市政要做这座新城的运营商，张贵庄要打造天津城市的新引擎。⼀副全新的蓝图展现在滨海市政公司的眼前。

王志纲老师在深圳中国首届⼟地博览会上的演讲

2002 年 5 月，王老师在深圳中国首届⼟地博览会上对外发布了智纲智库有关于“城市运营和城市运营商”的观点，讲述了城市运营商与房地产开发商的不同点。城市运营商的概念，在中国房地产行业再次引起巨大的地震。同年 11 月，城市运营商的的字眼出现在国⼟资源部颁发的文件中，得到了政府部门的充分肯定和认同。

城市运营商必须具备以下基本能力：

(1)有良好信用、雄厚实力和超强的市场运作能力；

(2)与政府关系密切，能与市长有效沟通，支持政府、弥补政府不足，能够吃透城市未来规划和发展方向，并有效地操作和推进；

(3)眼界开阔、气势宏大，能够占据市场上游，具有号召和整合其他发展商的能力。

知行合一是我们另一个非常重要的核心竞争力。城市运营商的理论为工作室打开另一个阿里巴巴金矿，开创了全新的发展领域和业务模式。各中心团队在实际策划工作中不断探索和实践升级，城市运营的理论不断完善。云亮在西安的曲江、段明在丽江古城、我和路虎在上海的新江湾城、廊坊的大北京商谷等，城市运营商遍地开花。我们进入了城市中国的时代。

-5- 与狼共舞

2001 年，中国加入 WTO。在国内有一个非常热的关键词：与狼共舞。这个词的意思是指，我们中国的企业要和跨国公司直面竞争。【狼】就是全球的跨国公司。进入到城市中国时代，我们的竞争对⼿从戴德梁行、世邦魏理仕等房地产咨询企业变成了中科院、中规院、大学区域经济、跨国战略管理咨询机构。也就是说，2002 年之后，我们服务的项目中具有鲜明的【与狼共舞】的特征。

2001年中国加入WTO

从天津的梅江南项目与美国易道（EDAW）合作，到天津张贵庄项目与美国的 ROMA 公司合作，再到天津海河综合开发战略与七家国际一流的规划、设计、景观、交通、灯光机构合作。华夏公司委托的河北固安新城（规划面积 30 平方公里）是我们做的第一个产业新城项目。参与这个项目的咨询与规划机构有智纲智库、罗兰贝格(RolandBerger Strategy Consultants)】、新都市主义开创者 DPZ、和君创业等四家。这是我们第一次与全球顶级战略管理咨询机构直面竞争。由于华夏第一次集合多家国内外知名机构给廊坊市委市政府汇报，在国内可能也是首创。引来很多政府部门的主动参与，汇报场面非常大，有点像宣讲大会了。

我代表智纲智库用我们最新的城市运营理论和工作室的方法论，站在大北京区域战略策划的视角，给出了未来固安新区在大北京区域和廊坊市域的战略定位。并通过超前的市场运营理念，设计华夏企业主导开发园区发展的模式。今天，这种模式得到国家发改委高度认同，固安园区成为国内唯一的区域开发的示范性 PPP 项目。罗兰贝格那种就事论事、层层剥笋的产业分析模式，让政府很难快速理清和准确判断方案的合理性与可行性。PK 中我们胜出。

固安产业新城与大北京区域战略

会议结束前，市委孙书记高度评价了我们的方案。会议纪要中 80%的观点，来自我们的战略策划内容。之后，我们与全球知名咨询机构麦肯锡、安永、IBM、毕博、波士顿、普华永道在很多项目中有合作有竞争。多年的结果，让我们彼此间建⽴了一个非常有意思的生态：

【在我们合作的项目中，我们负责战略策划，决定项目的发展定位和方向，他们负责产业规划，把我们确定的产业进行细化和分解，建⽴彼此间清晰的上下游关系】。客户选择我们的标准：开创性的项目委托我们，规范性的项目委托他们。正像前毕博（BearingPoint）公共事业部总经理刘翔与我们合作后讲的，“你们很多战略创新，在我们的咨询服务模式中很难做到的”。这与他们的数据库咨询和专业化分工的模式有关。

2017 年我们为时代地产集团做《企业超越战略》，又有一次与波士顿咨询集团在企业战略上的直面较量。我们对中国房地产行业趋势的解读，对广东房地产企业特征的理解，以及对时代企业优劣势的分析，入木三分，得到了岑钊雄董事长的高度的评价。这项委托产生的原因，是岑董事长在地产行业大变革的时期，在波士顿管理咨询（BCG）的基础上，委托我们寻找战略的突破口。

时代地产中开模具的项目——南海大沥科创小镇

在与狼共舞的时间里，为什么我们能屡屡胜出呢？最重要的是智纲智库有一套从兵法到剑法的方法论，“纵横官产学、打通学术道”，为政府和企业找到城市之魂、企业之魂、项目之魂，这是我们制胜的法宝。

-6- 布局全国

如果说，1994 年工作室创建是王老师一个人的创业。求实就是我们内部第二次创业的孵化平台。记得那个时候，我和王老师的大学同学白云翔⼀起经常从深圳到广州或去外地，与王老师一起与客户谈合作，去考察⼀些项目。跟在王老师身边就是大弟子华衫。2002 年，随着段明回深圳组建深圳中心，我和路虎合作组建北京中心。王老师看似信手拈来的智库战略布局就这样迅速建⽴起来了，第二代创业团队核心骨干浮出水面。

求实的江湖——2003年北京中心全家福

2002 年末，北京中心的团队建设和业务模式基本成型之后，一个偶然的机会，王老师不显山不露水地开始迈出了新的战略布局——抢占大上海制高点。2003 年除夕那天，段明、路虎和我，还在深圳，与王老师⼀起与金地的凌克董事长谈上海嘉定 2200 亩大盘合作。金地，在深圳房地产行业是与万科并驾齐驱的龙头企业，在国内也很有名气。但是对于大盘地产却没有任何经验。有点老虎吃天无处下手的感觉。在上海做房地产与国内其他城市完全不⼀样，公司的董事长不是企业是政府。金地站在传统住宅地产的角度策划始终得不到嘉定区政府的首肯。企业需要具有官场和市场的统筹能力，这是住宅地产企业普遍缺失的一种能力。

在大年三十晚上两家正式签署合同。春节结束，路虎带队奔赴上海。随后，上海的项目越来越多。除了金地的格林风范，还有上海城投的新江湾城、鹏欣的松江智谷、城开的万源项目、奉贤的区域战略，南京的东屏湖项目，宁波的云湖项目等。从 2003 年开始，路虎大部分的时间都在上海开疆拓土。京津冀之外的房地产业务也主要由路虎负责。这段时间我负责北京中心城市和园区的相关项目：广州番禺大岗区域战略、西安航天产业基地、青岛胶州区域发展战略、四川甘孜旅游发展战略、天津海河综合开发战略等。

2004 年，根据王老师安排，路虎出任上海中心总经理。从此，智纲智库在中国京津冀、长三角和珠三角三大城市群的战略布局结束。张志宇离开求实，在王老师身边蛰伏七年，落子西南区域中心城市成都，这是后话。

求实精神再出发——2017年北京中心全家福

今天，从求实饭店走出来的人已经成为上海、北京、深圳和成都四大中心的总经理。我想这就是求实的江湖，求实的地位。离开求实已经十五年了。求实的精神在北京中心依然在发扬光大，这个精神就是“创新和突破”。因此，在打造中国最好战略思想库的战略目标下，我把北京中心的发展理念定为“非新勿扰”。记得前几个月与佛山中南机械集团陈锦华总经理有段对话。这位曾经担任过规模万人以上的国有企业总经理，在与我们⼀年多的合作后，提出智库怎样持续保持创新和突破的能力的疑惑。我就个人的理解给他讲述了我们“创新和突破“的逻辑。

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我们为什么能够永葆创新？

第⼀，智纲智库的发展目标是打造中国最好的战略思想库。在这个目标指引下，我们要做到最好，追求精益求精。

第二，智纲智库的发展理念是与时俱进、非新勿扰。我们因人、因地、因时的基础上，采用“⼿工打造、量身定做”模式，保证我们的解决方案具有个性特征。

第三，智纲智库的组织原则是大则不做。全世界管理经验中有个共同认同的观点，企业规模越大创新能力越小。王老师确定了“大则不做”，能够让我们每个中心保持⾜够的创新活力。

第四，是智纲智库的运作机制保证成为创新组织。“教会徒弟饿扁师傅”让我们没有“⼀招鲜吃遍天”的机会，而“我们是医学院不是医院”和“是企业又不是企业的”的定位，让我们必须在策划的同时，进行大量的研究工作。

第五，是智纲智库每年年会举办的方式有助于内部激励。这里不仅有总经理的年度述职，还有各中心的案例分享。这其实是⼀种内部竞争和激励方式。因为，大家⽐较的不是业务收入的规模，⽽是创新和突破的成果。

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在年中开“代际传承”总经理扩大会议时，王老师询问我们求实第一批员工的去向，以及为什么只留下张志宇一位。这个问题值得深思。从我个人的角度来看，我们第⼀批招聘的主要是房地产行业的专业人才。当进入到城市中国时代，如果他们不能与时俱进、快速学习，更新自己的知识结构以适应企业新的需求，客观上讲淘汰是必然的结果。毕竟我们已经从“拼刺刀”变为“上导弹”的了。这一轮新技术革命，尤其是互联网技术正在改变我们的生存和生活。

2017年“找魂”特色小镇大会

重新定义也变成时代新的关键词。重新定义公司、重新定义组织、重新定义团队、重新定义行业。我想也会重新定义我们从事的战略咨询行业。前段北京中心就这个问题展开过⼀次讨论会，结论并不重要。重要的是我们需要思考，思考我们的现在和未来。这就是求实精神。

最后，借用著名管理学家德鲁克的⼀句话，“在动荡的时代里最大的危险不是变化不定，⽽是继续按照昨天的逻辑采取行动”来共勉。

很荣幸能给大家分享我的体会和观点。谢谢大家。

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北京战略中心：【部分代表案例】

➢ 城市与区域发展战略：

河北廊坊区域发展战略

烟台牟平区域发展战略

河北保定城市发展战略

三河城市发展战略

西安沣渭新区发展战略

咸阳泾渭新区发展战略

首都圈发展战略

西咸新区发展战略

引江济淮发展战略

佛山大沥镇区域战略

➢ 产业地产策划及产业研究：

北京亦庄联东U谷总体策划

天府新谷孵化社区总体策划

西安长建长安之花商业地产策划

长春兰花谷商业地产策划

兰州甘肃国际会展中心区战略策划

沈阳中央休闲购物区战略总体策划

全科联盟国际医学中心医疗健康项目

中国移动信息产业发展研究

中国休闲度假产业发展研究

中国装备制造产业发展研究

中国商贸物流产业发展研究

➢ 新城与园区类总体策划：

曹妃甸国际生态城总体策划

天津津南3G城市总体策划

西安西部航天城总体策划

沈阳远东国际城总体策划

中国首家海外特区总体策划

成都高新区发展战略策划

大庆高新区发展战略总体策略

大庆经开区发展战略总体策

陕西杨凌农业高新区战略策划

西安紫薇国际社区战略总体策划

➢ 企业发展战略策划：

温州红蜻蜓企业发展战略策划

广东广佛地铁企业发展战略策划

成都新谷科技企业发展战略策划

天津滨海市政企业发展战略策划

河北荣盛发展企业品牌战略策划

大庆百家企业创新发展战略与商业模式策划

中铁四局集团企业发展战略策划

百合网互联网+房地产企业发展战略策划

广州时代地产超越战略策划

北京星牌集团企业发展战略策划

北京天恒集团企业战略策划

➢ 旅游休闲类总体策划：

西安大唐西市旅游总体策划案

海南三亚三道湾太阳谷总体策划

滦平金山岭文化旅游区总体策划

大唐西市、甘孜区域文旅战略；

河北香河“大北京七星岛国际度假城”策划

➢ 特色小镇类总体策划

佛山南海大沥镇全球创客小镇项目战略策划

中山沙溪时尚小镇战略策划

广州沙湾珠宝小镇战略策划

佛山南海里水镇威尼斯小镇战略策划

珠海斗门农业特色小镇战略策划

广州大龙科创小镇战略策划

佛山南海爱车小镇战略策划

佛山三水白坭西江古镇策划

中山神湾游艇小镇战略策划

北京大兴星牌国际健康小镇策划

➢ 土地改革试点项目策划： 

北京顺义董各庄集体土地试点项目

北京大兴集体土地租赁房试点项目

任国刚  智纲智库战略研究院执行院长 智纲智库北京中心总经理   

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