参考|厦大教授直言未来40年，大量城市将走向衰落！

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作者：中国城市规划学会副理事长、厦门大学教授 赵燕菁

第一，过去40年，我们国家根本没有土地“财政”，带给我们国家城市乃至整个经济巨变的是土地“金融”；

第二，下一个40年，土地金融使命完成，未来我们要转向的，才是土地财政。

什么是增长的转型。现代经济学里，有增长，没转型。

任何一个经济都是由无数的商业模式组成的，这些商业模式有死有生，把这些商业模式加起来就是经济总量，如果增量为正，就是经济增长，反之，就是经济衰退。

增长区分为两阶段，第一个叫资本型增长，第二个叫运营型增长。

比如工厂买机器，买土地，建厂房，就是资本型增长阶段，这一阶段固定投资会特别高，通俗讲，就是花钱阶段。

但是厂房建起来之后，工厂要迅速转向运营型增长阶段，它要把好的产品卖出去，这一阶段，就是运营增长阶段（由于劳动在这一阶段起着决定性作用，也可以称之为劳动增长阶段），通俗讲，就是挣钱阶段。

先看第一个阶段，资本性收入减去资本性支出，要有正的剩余这是资本性剩余。

再看第二个阶段，运营性收入减去运营性支出，剩余大于零。

在改革开放之前，我国所有的增长基本都是走的传统这条路；而现代的增长则是通过未来的收益贴现获得原始资本（公式六），比如我只要让银行相信桥能够赚钱，就可以不依赖过去剩余积累，先向银行借钱建桥，赚钱后再分期还给银行。

我国改革开放的过程，很大程度是就是从古典增长转变成现代增长的过程。

依靠土地融资获得原始资本积累增长模式，正确的叫法应该是“土地金融”而非“土地财政”。

改革开放之前，中国的城市化水平一直很低。1978年城市化率为17.9%，

同所有商业模式一样，城市的供给也可以分为两个阶段，第一个阶段是资本增长阶段，政府修路、修桥，建水库、机场、码头，搞“七通一平”等；

第二个阶段是运营阶段，招商、引资，通过企业、跟人交税，覆盖成本，获得收益。

能盖厂房的企业很多，但能赚钱的企业没几家。城市也一样，建设起来的城市很多，能通过运营最终获利的很少。

既然政府的分工是要做重资产，第一件事就要解决的资本来源问题。中国几千年来都没解决这个问题。只能采用古典的模式建设城市--通过过去现金流收入的积累来覆盖资本性支出。这样的增长模式非常痛苦，而且很难跨越资本积累的极限。

改革开放之前，中国的积累率全世界第一，最后险些走到经济崩溃的边缘。资本恒定，人口增加的导致的后果就是经济“内卷化”。这就解释了为什么以前中国要计划生育，要控制人口。

因为在没有足够的资本田间下，人口是负资产，人口越多经济越差。只有在解决了资本问题后，人口才变成增长的正面因素。

中国是怎么解决资本不足的问题的？卖地。

卖地只解决了修路的钱是从哪来的问题，不是真正的收入，道路真正的收入是过路费。

城市也是如此，卖地能解决“七通一平”的资金，但不能一定创造足够税收。

这就是为什么说，中国过去四十年，不存在“土地财政”，大家现在常说的“土地财政”，其实应该叫“土地金融”。

资本来自于几个主要的市场，如股票市场，债券市场（包括银行贷款），还有土地市场，其他的国家很少用土地作为主要的资本来源，股票市场是最主要的。

我国为什么用土地来解决金融问题？因为改革开放的初始条件，无法依靠股票市场和债券等资本市场获得资本。

其实，直到今天也是如此。但我国土地的初始条件和其他国家不一样。这要追溯到1982年《宪法》。

在这部宪法中，中国第一次规定了城市土地都归国家所有，土地不能以任何方式抵押转让，所以没有人关心土地属于谁。地方政府代表国家拥有土地，所以我国的原始资本的产权一开始就界定为地方政府。

大家想想我们国家城市的怎么卖地的？规划局别人的地上（还没征收这块地）画一个红线，把土地拿到银行去抵押，银行就把钱借出来了。

然后政府拿这笔钱去征地拆迁，搞“七通一平”后卖掉，再把钱还给银行。你让印度规划局也画一红线试试？一分钱也带不出来！这对我们国家来讲是非常重要的。

所有开发商自己不能去农村拿地，为什么？因为土地必须先变成国有，才能有使用权，政府垄断了一级市场，这就是中国土地市场的来源。所以，地价是资本收益，地租是现金流。

中国的土地金融支持了中国巨大的基础设施，如果没有土地金融，中国在资本密集型领域不可能有这样竞争力，

现在大家关心的是，土地金融带来的增长还可以持续吗？我的结论是，这样的增长很难持续。为什么说增长不可持续？

过去40年基本都是靠城市化拉动经济增长，现在这个进程快结束了。

中国城市相对于城市人口其实大大超前了，而和投资真正相关的是建成区面积，而不是人口。

中国改革开放时的建成区面积是7000平方公里，2015年是10万平方公里。假设2015年不再建设新城，也足以容纳77%的中国人口。

如果跟踪建成区面积，就会发现投资需求其实已经完成了，城市的房子全建好了，等着人进去住，道路、地铁等基础设施都修好了，该花钱的投资已经没了。

为什么会是这样？因为土地财政的融资能力远远超过人类历史上所有融资模式。中国的土地财政使我们的资本能力特别强，所以人还没住进去，城市就建完了。

改革开放初始阶段，需要大量修路建桥，但是现在修路建一环、二环、三环等，北京的七环快要修到天津、河北了，还能怎么修呢？当基础设施达到一定水平的时候，边际投入会下降。

在转型阶段，你的确可以卖更多的地，但却不知道要投什么。那么这个阶段什么会上升？现金流的支出会上升。

刚改革开放时，城里人很少，大家基本都住在农村，所以政府一般性支出很少。而一旦这些人进如城市，一般性支出会快速增长。

所以现在所有开始进入衰退的城市，都是由于一般性的财政收入覆盖不了经常性的预算支出。

像是东北的城市，这些老工业基地的现金流支出远远大过深圳、厦门等新兴城市，那里的老工人开始退休，需要庞大的社保、养老金支出，年轻人一看大事不好，赶紧跑，人口净流出，交社保、养老金的人更少，跑哪里去？

跑到深圳、厦门等人口还没开始退休，一般预算压力较小的城市。

所有城市的失败跟企业失败是一模一样的，有资本建城市的很多，能创造足够收益活下来的却很少，所以在城市化的转型阶段，矛盾的焦点不再是资本不足，而是收入不足，是现金流不足以覆盖一般性公共服务的支出。

从“土地金融”转向“土地财政”。

通过卖地来修路、修桥的时代将要结束了。我们现在要赶快挣钱而不是继续花钱，每一寸土地产生多少税收比土地卖多少钱更重要，税收、现金流成为衡量一个城市成败的新标准。

金融积累阶段已经完成了，开始进入运营阶段，而运营阶段最核心的内容就是你有没有创造收入、有没有创造足够的税收，所以土地要从获取金融一次性的收入为主，变成获取财政可持续的现金流收入为主。

这就要涉及一个非常重要的增长规则--资本性缺口和现金流缺口彼此不能互相替代，也就是说不能用资本型收入的剩余弥补运营型剩余出现的缺口，反之也不行。

什么叫资本性收入不能用来覆盖现金流缺口？比如政府因发不出工资而开始卖地，这就是一次性收入覆盖现金流；比如希腊卖掉港口码头去付养老金是不可以的，资本收入只可以用来修路修桥，做资本性支出。

一旦开始用资本性收入覆盖现金流缺口，经济迟早都将进入“旁氏骗局”。

同样的道理，现金流的结余，也不能用来覆盖资本性缺口，我刚才已经举过例子，用现金流结余修桥修路的增长会非常痛苦。改革开放前的中国就是这样的积累模式。

因此，对于成功的商业模式而言，这两个公式最后都必须同时为：第一，一定要融到足够的资本才能去建桥；第二，过桥费一定要大于维护桥的费用。

城市亦如此，但是城市的问题出在建设城市容易，运营城市难，所以我估计，下一个40年会有大量的城市停止增长，甚至走向衰落，这和当年大量的手机厂、汽车厂被淘汰是一样的。

最后只会剩下几家最有竞争力的超级城市。

城市区位很重要

进入转型阶段，我们不要看城市的GDP高就去投资，而要看这个城市的现金流是否在增长；要看这个城市是不是能赚钱了，而不是看这个城市是不是能花钱，能赚来钱才是真本事。

这就意味着今后大家投资时，选择城市变得无比重要。

过去40年，选对城市的都发财了；现在也是如此，如果我们选对了城市，大家就能生存，如果选错了城市，就要和那个城市一起落寞。

下面我举一个例子，用2015年的税收和GDP两种标准来对比沈阳、东莞、泉州、福州、厦门这五个城市。

按照传统GDP的标准，城市排序应当是东莞、泉州、福州。比如沈阳GDP为7280 亿元，比厦门（3565 亿元）高出一倍，等也远高于厦门。

但如果用2.0的标准，城市的排序一下子就反过来了，厦门税收是495亿，跃居五个城市的第一位，比沈阳的492亿还高一点，然后是沈阳、东莞、福州，最后是泉州。

像东莞干了6000多亿的GDP才挣了400亿，干的多有什么用？如果选择城市，当然不能按照GDP选择沈阳，而是要按照税收，选择厦门。

下面，我们再看一个例子。十年前，假设我们在广州和深圳间选择，你会选谁？长期以来，广州的GDP一直高于深圳，广州是毋庸置疑的珠三角老大，但是如果十年前选广州就错了，深圳才是真的在挣大钱。

大家看两个城市近十年的一般公共预算收入，一开始深圳就高于广州，到了2017年深圳一般公共预算收入是3000多亿，广州是1500亿，而这两个城市的GDP规模是差不多的。

因此，进入城市化转型阶段，现金流收入是一个远比经济总量更重要的经济指标。

一个运营中额企业也是这样，体量再大，没有利润也无济于事，所以现金流非常重要。

我们再来对滨海新区、深圳特区和浦东新区做一个比较，运用的指标是一般公共预算收入与固定资产投资的比值，固投是花钱，公共预算是挣钱，比值越大说明挣钱越多，比值越小说明花钱越多。

比值最低的是滨海新区，其经济规模和浦东新区差不多，但是它基本都在花钱；比值最高的是深圳特区，深圳特区基本是挣钱，全都是一般性收入，固投很少。

虽然这三大新区的GDP差不多，实际上它们的绩效完全不一样，深圳和浦东都挣钱了，滨海新区还在花钱，并且现在也还不知道能不能挣钱，它的快速发展可能是有问题的。

按照这个标准，我们对国内一些城市做了统计，大家可以看到上海、深圳、北京均位居前列，挣钱多，花钱少；下面的这些城市（包括厦门、南京、无锡、济南等城市）都在转型中，它们开始挣钱了但挣的不够多。

其他城市（包括扬州、重庆、三亚、沈阳等城市）都没怎么赚钱，而且还在花钱，经济增速都是由花钱带来的。

同样的道理，我们可以通过固投占GDP的比重来对城市进行筛选，大家可以看到，滨海新区固投最高，深圳的排位大幅降低。说明深圳经济增长中，固投所占的比重开始迅速减少。

转型的风险

现在，我们要讲讲转型的风险是什么。转型的最大风险就是大家开始不借钱了，金融开始衰退。

城市高速增长一结束，不用修更多路、更多桥、更多机场，投资需求迅速下降，结果是什么呢？大家可能没想到的一个后果：货币供给不足。这是转型最大的风险！

导致这一点的原因是土地金融使我们国家现在的货币生成机制发生了巨大的变化。2008年以前，我国货币生成以外汇结余为主，但是在这以后，外汇的顺差没有增加那么多，我国货币却急速增长，这是因为我国货币开始内生了。

随着土地信用的膨胀，贷款生成货币的能力显著提高。结果是借越多的钱，市场上的货币越多，货币越多，社会上的分工就越发达。

现在有人说房地产市场吸收的市场超发的货币，这个因果关系是错误的。现在市场上的货币，很多都是房地产融资需求生成的。

土地信用到银行融出来的资金，成为货币创造的主要的来源，这同传统的货币机制是一个非常大的差别。而一旦大家没有东西可投，需求就会下降，就算房地产能创造再多信用，货币也无法通过融资创造出来。

简单讲，去杠杆是还钱，加杠杆是借钱，借钱是创造杠杆的过程，还钱是消灭货币的过程。大家每个人都去杠杆，都还钱，看上去都在做正确的事，但是结果加起来却是坏的结果，这是最危险的。

大家一起到银行挤兑的后果，我们都很清楚，但大家一起到银行还钱后果，却没有多少人意识到。

这个后果就是货币突然没了，货币没了以后，通货紧缩，整个社会分工会下降。

我们现在用钱分工，是市场经济，不用钱分工的是计划经济。改革开放之前为什么要走计划经济，不是喜欢计划经济，学苏联，而是确实没钱，只好通过计划来分工。

后来，我国对美国顺差，布雷顿森林体系瓦解之后，美元不再受黄金的限制，我国大量进口美元使得经济迅速发展。

现在面临的问题是，中国一旦没有了货币，马上退回非市场分工，从非市场演进到市场虽然很难，但从市场分工退回非市场分工其实更危险。

中国历史上，由于货币不足导致的社会动荡屡见不鲜。世界上也是如此。

再造资本市场

我们要尽快再造有效的资本市场。

现在的土地金融是为旧动能（城市化资本增长阶段）创造的，新动能需要哟个更加有效率的新市场。

政府可以在土地市场融资，建设基础设施，而企业在房地产市场上融资特别曲折，所以当经济增长转型，股票市场应该逐渐增加，房地产市场应该逐渐退出。

现在的问题是，中国的股票市场先天不足，不仅中国如此，所有成文法国家的股票市场，都不如习惯法国家。因此，股票市场必须结合中国的制度特色重新加以设计。

美国之所以股市投资多，投机少，以养老金、企业年金为主的机构取代以前的散户成为价值投资者，是一个重要原因。

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