佛山又是NO.1,中国286城房地产投资前景大PK(内附投资建议)
投资必看!
近日,克而瑞研究中心发布了一份
《中国286城房地产投资前景排行榜》
(2017版)
其中,佛山排名全国第16位
也是所有三线城市里的NO.1
并且属于实力型城市!
先来看看榜单
榜单排行
城市分级标准:
一线城市:北京、上海、广州、深圳等4个城市
二线城市:除一线城市外的省会、副省级、计划单列市及苏州,共33个
三线城市:除一、二线城市以外的地级市,共249个,考虑数据追溯性,不含近年新设立的三沙、儋州等地级市
佛山的房子投资前景凭什么稳居前列?
你老家的房子又值得买吗?
来听听专业的解读
榜单解读
286城前景榜解读暨“五大都会区”城市外溢投资建议
—— 张燕(易居企业集团执行总裁、克而瑞集团CEO)
“指标体系调整:需求规模、供求“系数”调高,价格指标“系数”调低。
1、三大经济区即京津冀、长三角、珠三角,集中度持续上升。TOP50城市拥有全国32%常住人口,集中了房地产开发投资的的62%,商品住宅成交面积全国占比为46%,成交金额占比64%。另外一方面,对比去年的位次可以看到,规模化城市中,二线城市在往一点五线冲。而备受关注的三四线,名次变化也非常明显。
2、路网扩张缩短时间距离,核心城市辐射助推周边发展 。中长期发展看产业看人口,人口从哪里来?300公里以内,高铁的发展速度以及站点布局,与整个城市的购买力,人口的动向以及未来房价是成正向相关关系。
▲300公里以内城市高铁联通示意图
3、基建发展成为规模城市房地产市场发展的“催化剂。城市容量有一定的支撑以后,现有的基建投资、投资额的大小与未来有没有规划的利好,决定了三四线城市未来发展过程当中,有没有跳出来。我们把供求关系、轨交的拉通,这些因素都考虑进去,再看三四线城市如何成为热点,大致的逻辑就比较清楚。
受五大核心城市辐射影响,分为需求内生城市和外溢市场城市。
实力型城市
经济市场发展抢眼,建议优先进入,抢地攻城,可长期发展。
京津冀:廊坊、沧州、保定
长三角:太仓、绍兴、南通
广 深:佛山、中山、珠海
成 渝:绵阳、泸州、内江、宜宾
总体表现:基础建设完善,与核心城市融入性好,住宅市场量价齐飞。
☝☝“这些城市,你会发现已经在限价城市名单了。这也意味着这些城市已经是受惠型城市。对它们而言,整个核心城市的融入性非常好。
优质型城市
积极进入,需防范库存或政策收紧带来的风险。
京津冀:涿州、香河、霸州、唐山
长三角:昆山、吴江、嘉兴、无锡、常州
广 深:清远、肇庆、东莞、江门
成 渝:资阳、眉山
武 汉:宜昌、襄阳
总体表现:经济处于快速发展期,城市配套相对完善。存货压力小,成交放量带动价格上涨。
☝☝“城市经济快速发展的阶段,配套相对比较好,一般都是500万以上人口量的城市。在研究城市投资逻辑当中,说的最多就是供求关系、人口以及交通。你会发现所有逻辑的内核,无非不超过这几个。这类城市需要谨慎看待的是什么?有可能这个城市一旦由于政策收紧,它带来的风险马上就会显现出来,而且马上会造成销售周期拉长。每个企业都有自己的投资战略和自己投资的偏好,今天A企业拿到的不见得B企业就可以做。
发展型城市
市场发展健康,具一定规划利好,积极投资布局,提防后劲不足。
京津冀:三和、任丘、定州、秦皇岛
长三角:义乌、慈溪、江阴、临安、盐城、镇江、湖州、芜湖、海宁、桐乡
广 深:惠州、揭阳、梅州、汕头
成 渝:德阳、雅安、乐山、遂宁
武 汉:孝感、黄冈、鄂州、咸宁、黄石、随州
总体表现:经济发展稳定,人口规模有限,房地产市场刚起步但发展较快。
☝☝“人口规模大概只有50到80万,不能说中城市,就是小城市。这类型的城市目前为止,部分没有调控政策出来,但是它最大的问题,可能就是后劲不足。产业布局也好、人口也好,后续如果不足以支撑整体的发展,这类型的区域,需要慎之又慎。
机会型城市
辐射力度减弱,无重大规划利好;持续关注,抓项目机会。
京津冀:遵化、迁安、黄骅、泊头、深州、张家口、安国、承德
长三角:舟山、余姚、金华、宜兴、马鞍山、徐州、淮安
广 深:韶关
总体表现:经济发展稳定、城市配套仍待发展,市场尚不健全,长期市场容量有限。
☝☝“如果仅仅是以住宅为核心的规模化的房企,进入到这类型的城市当中,不具备刚才说的成熟条件,个人认为还是不要碰的好。
孵化型城市
城市仍待发展,持续关注,谨慎进入。
京津冀:辛集、锦州、鹿泉、藁城、冀州、安国、沙河、邢台、午安、邯郸
长三角:建德、衢州、泰州、丽水、台州、淮南、嵊州
广 深:汕尾、潮州、河源
成 渝:南充、巴中、广元、广安
武 汉:荆州、荆门
总体表现:城市经济和配套基础一般,仍有较大发展空间。
那么,在佛山如何投资房产?
业内大咖全方位为你解答
佛山房产投资建议
肖波个人介绍
肖波,中山大学营销管理硕士,7年万科+3年金茂任职经历,目前就任古格集团常务副总经理。2010年开始房地产投资,采用会员众筹模式,股份化运作,成功运作26个项目,累计投资59套房产。
以下正文,文末有完整视频可供观看
问题:对于没有购房经验的菜鸟们,有什么房产投资的建议?
1、 你需要拥有购房“资格”。
周知,买房需要购房资格,若购房者名下没有房产,那第一套房的首付即三层,再利用银行杠杆,去撬动整个房产。假设一套100方房产,售价1万/㎡,总价100万,首付30万,若房价在一年时间内涨幅至130万,由于你使用了杠杆效应,那你就盈利30万,此时你就盈利了100%,这样的回报率可以秒杀市场上的任何金融产品。
2、二手房市场更像一种“淘宝 44 35357 44 15533 0 0 2430 0 0:00:14 0:00:06 0:00:08 2991”行为
二手房不确定性大,不同的业主放价不同,二手房市场更像一种“淘宝”行为。但一手房不同,批量推出,选择余地较大;且一手房开盘让利幅度大。
3、资金来源
资金的几个来源:第一,问父母借钱,钱放银行的利息永远追不上房价涨幅的速度。第二,问银行借,比如一些信用贷款(像家电、装修贷款等),三到五年的分期,减少资金的需要。第三,众筹买房,按照股份比例来分摊收益,达到投资条件。
4、找到一个好的项目
佛山是一个非常值得投资的区域,地理位置优越,接力大量广州的外溢客。佛山“临广线”片区,接纳了广州大量具备购买力的客户。佛山房产的限购政策比广州轻松,导致很多广州客倾向于来到佛山买房。
目前可以以一个购买路径来买房:
第一条:龙溪大道、海八路
目前价格2.5万~2.8万,价格以处于高位,不太合适投资。丹灶片区、狮山片区,这些片区在去年一年的时间内有所涨幅,且有大量品牌房企入驻,目前售价在1万左右。
第二条:广佛新干线
横穿大沥,往东接驳季华路,往西相邻绿岛湖片区。我曾投资了融创望江府,开盘1万2均价,之后涨至1万3左右。绿岛湖片区,开发商扎堆,这样的话,会存在价格让利情况。
问题:地王的出现,会对投资者造成什么影响?
地价是一种指导性的数据。地块开发需要九个月到一年的时间,无论是广州还是佛山,目前房价与地价齐平的情况经常出现。若该区域地价到达一个高点,说明在未来几年,本地价格也被不断拉升到现今地价的高点。
开发商拿地都会测算,推导出若干年后的房价情况,由于开发商争取,价格会去到高位,但整体房价都会往上走。若有区域出现高地价,就要引起投资客注意,该区域房价未来会不断上涨。
问题:如何选择投资区域?
买房有两个目的,第一个:投资。由于广州购房者会外溢到佛山,导致如今的千灯湖、奇槎板块,土地不断稀缺,土地获取难度增加,若一个板块买不到地,地价也会外溢。作为投资者,建议选择低洼区域。第二个:自住,不仅要考虑价格,还要考虑居住环境、配套。
此外补充一个概念,叫基数。房产涨幅会以千为单位,房产从1万涨到2万,可能一年就能达到。若房价去到2万,要涨幅50%,比1万涨50%要难很多。所以,价格低洼的区域,回报速度会更快,价格高企的区域,回报速度相较会慢。最好的投资价格选择区间:1万~1万5。
问题:您认为三水区目前的价格合理么?
目前很多区域的房价都是被推高了,根据经验,一手房要实现回报,都要靠二手成交。所以一个区域要有二手交易量,你才能够获得一手房的价值回收。但三水这个地方,当地居民可能无法接受如此高的价格,所以,未来你想要在三水卖房,只有广州客来接。但广州客会首先接触佛山其他区域,才能到达三水,所以投资三水,未来的回报周期会比较漫长。
我再举个例子,中山,目前房价到达1万5左右,当地居民早已无法承担,而中山房价的高企,主要是由于深圳购买力外溢,但深圳人很难会选择在中山置业,所以中山市场的房子很难出手,投资回报周期会很长。
问题:什么样的房产会吸引到您的关注?
①城市交通规划
房地产,一定要与城市规划挂钩。城市都会有3~5年的规划,未来若规划有地铁线,说明房产会坐拥未来交通溢价。若目前房产以通地铁,那它就不具备投资属性,投资需要投预期,所以轨道交通的规划很重要。哪些区域准备通地铁,那些地铁附近的楼盘都值得关注。
②开发商品牌
这是一个很重要的考核点,品牌开发商溢价能力会高。品牌开发商的物业也会比较好,后期的服务与小区保值都会比不是品牌开发商的项目要好。
③小区规模
小区规模较大的话,会更加受到客户青睐。大盘,从运营周期,投资升值周期会更高,价值兑现率更高。
④远郊盘
需要注意产业导入。比如南沙,该区域为国家新区,政府对该区域进行大量产业导入,也导致大量人口导入,房地产需求就很大。
问题:您对房源的选择,有什么可以分享的?
房产若想要实现更快的价值回报,就需要具有良好的性质。我会选择在80~150平米左右,根据人口的生命周期,我们可以定位刚需客的需求区间,根据不同刚需客的要求,80~150平米的户型区间是最好的投资选择。且以总价来谈,也比较容易被投资者接受。
问题:您对公寓产品怎么看?
佛山目前公寓的供应量很大,作为投资的话,并没有住宅合适。第一:公寓产品的交易税费会高,大概16.5%的教育税额。第二:公寓产品居住成本要高,后期转手收益会偏低。但公寓有个好处是不限购,若你有闲钱,可以尝试购买公寓,因为它还有租用价值。
问题:网友担心会出现在高点投资房产,这样的顾虑必要么?
运用一个“供求关系”的经济学原理,如果一个城市的人口是净流入的情况,那这个城市的房价一定会涨。一线城市会不断的吸收人口流入,所以房价在人口净流入的支撑下,不会出现大幅下滑。
但又有另一个词“忍受极限”,人的交通忍受极限为1.5个小时,若居住地点与上班地点距离超过这个时间,就会出现外溢现象,从一线城市挤出到周边的城市,于是导致周边城市人口流入,导致房价上涨。这也可以解释,为何佛山最近房价会高企的现象。
房价是否会往下走,任大炮说过:有生之年,看不到房价会跌。只要大城市有足够的吸引力,让外来人口流入,那房产跌的可能性基本为0。
房产有两个属性,除了被投资,还能被使用。若市场变化,作为房东,你还可以出租或自主,若市场动荡,你可以出租。以往常经验来谈,若市场动荡,租房市场反而会上涨,所以房产不仅具有高增长属性,也具有使用属性。
问题:政策对房地产有什么影响呢?
广州从2012年开始就限购,最近318政策出台后,将原本放松的政策严厉,但只是起到减速作用。我认为,广州具有大量居住需求,但目前政府出文,不让购房者买房,只能等,但等到下一次放开,房价可能还会爆发性增长。对于投资客来说,确实存在一定的抑制作用。但除去广州一些不限购区,广州核心地段的房产,大部分为自住。所以广州房价的增长还算理性。
问题:现阶段是否适合买房?
如巴菲特所说:很多人买,你就不该买;很多人卖,你就不该卖。当别人都疯狂时,你就要停一停;当别人都没信息的时候,你就要有所期待。我建议,还是运用我所说的原则,价格在1万~1万5左右,区域未来发展要有优势,寻找较好的品牌开发商等去投资,就不会出现太多的投资问题。
回顾访谈视频
https://v.qq.com/txp/iframe/player.html?vid=j0386qtgft1&width=500&height=375&auto=0
(以上资料,来自于3月22日视频直播内容)
最后,房产君想说:
纳尼?我大佛山还是三线城市?
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我不服!
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