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明税在2020年9月11日曾经发布过《房地产开发企业税务争议大数据（一）》，对房开企业的257份税务争议案件进行了初步分析，从此257份样本的审级、判决结果、分布区域等进行了初步分析。明税经过对此257份样本的深入研究，对房开企业的税务风险进行了总结分析。
本报告的不尽完善和疏忽之处受限于作者的知识和能力，欢迎读者予以指正，并与我们深入交流。偷税争议
房开企业和其他行业的企业一样，普遍存在少列收入、多列成本和费用的税务问题，税务机关在稽查中通常都会认为企业少列收入、多列成本和费用属于《税收征收管理法》第六十三条的偷税，从而要求补缴税款和滞纳金，甚至行政罚款。虽然少列收入、多列成本和费用会造成少缴税款的后果，但是少列收入和多列成本及费用的原因，不同的企业原因各自不同，我们认为，税务机关并不能一刀切的就认为只要有行为和后果就构成偷税，还需要再分析纳税人的原因，是故意还是财务人员政策理解偏差，甚至是财务人员业务不熟练导致。偷税的主观要件可以查看明税以往的研究文章《偷税是否以主观故意为构成要件》。纳税担保争议
税务局在对房开企业稽查后，如果认定存在税款少缴或未缴的情况，通常会以《税务事项通知书》或者《税务处理决定书》的形式要求房开企业补缴税款和滞纳金。如果房开企业税务局要求补缴税款和滞纳金的税务文书不服，申请行政复议之前，必须先缴清税款或者滞纳金或者提供纳税担保。如（2016）陕0702行初00016号、（2014）鼓行初字第76号等案例中，房开企业选择提供纳税担保后，税务机关经过审查，会认为房开企业提供的纳税担保并不满足条件，进而也会对此引发相应的复议和诉讼。关于纳税担保的详细分析可以详见明税以往的文章《纳税担保应何时何种形式提供？》、《为申请行政复议的纳税担保向谁提出》、《申请纳税担保需要注意四大风险》等。税务行政处罚争议
企业所得税征收方式
税务局在对房开企业稽查后，税务局会直接对企业进行纳税调增，要求企业按照调增的金额补缴企业所得税。另外一些情况则是，税务局认为房开企业的账簿混乱，没法核算成本费用，直接按照核定征收补缴企业所得税。无论是税务局按照查账对房开企业纳税调增，还是通过核定要求房开企业直接补缴税款，都会引发税务争议，比如（2016）浙0802行初83号案中，焦点问题就是对房开企业的企业所得税的征收方式是核定征收还是查帐征收。关于查账征收和核定征收的税务争议，明税也曾经发表过意见，详见《核定征收的那些事》、《查账征收改为核定征收须有法定依据》、《企业已按核定缴税，3年后却被要求补缴1000多万税款？》。土地增值税争议
土地增值税是房开企业与其他行业性质企业较为不同的特色。土地增值税是针对转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收。房开企业的经营离不开土地，因此土地增值税的清算单位、清算成本计算、清算时间等也成为税务机关和房开企业的很大的一个分歧点，在此次的样本中，就有较大一部分争议案例都是与土地增值税有关。比如（2017）黑0603行初13号、（2016）新3130行初2号案均涉及土地增值税适用的税率以及清算单位等争议。契税争议
契税的纳税人为承受土地、房屋权属的单位或者个人，房开企业取得土地时必然税涉及契税，而契税的计税基数也常常成为一个争议点，《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》对契税的成交价格的具体范围予以了明确。（2018）琼0105行初157号案的争议焦点就是缴纳的城市基础设施配套费是否应作为计缴契税的依据。其他税种
房产税和土地使用税与土地息息相关，作为房开企业自然也会在房产税与土地使用税方面与税务机关发生争议，而印花税作为普遍的税收风险点，房开企业也无可避免。如（2017）桂0107行初135号案涉及的行政处罚即为未缴纳印花税，（2017）浙01行终480号案涉及土地使用税、（2019）渝0106行初23号涉及房产税等。通过对样本的深入分析，我们发现房开企业发生税务争议的主要原因为以下几个方面：
第一，房开企业财务人员能力有限，对一些财税知识并不能很好的掌握，对企业发生的应税行为作出错误的税务处理，导致被税务局发现从而要求企业补缴税款、滞纳金和行政处罚。第二，企业的财税人员与税务机关对某些税收政策理解不一致，从而发生争议。第三，房开企业错误的“税收筹划”，导致被税务稽查，发生争议。第四，税务机关对税收政策理解有误，错误的对企业进行稽查和进行税收处理和处罚。房开企业发生上述税务争议，虽然有的确实是企业处理有误，也存在一部分是税务稽查程序违法，未能全面听取企业的陈述、申辩。同时房开企业被税务稽查的原因也各种各样，有的是主管税务机关例行检查发现，有的是税务机关大数据比对发现有风险，有的是企业提交相关纳税申报资料，税务机关发现问题，甚至还有一部分是企业的内部人员或者交易方举报而导致。综上，不论何种原因被税务稽查，也不论是什么类型的税务风险，房开企业应当提高财务人员业务能力，定期参加相关税务培训，如果有模糊的税务问题，也应当及时与主管税务机关沟通或者咨询专业人士。 版权说明本文为明税研究中心原创内容，转载请联系我们，关注【明税】订阅更多内容。