苏州楼市：冬已近尾，春未至
作为曾经的楼市“四小龙”城市，在严厉的调控政策之下，苏州今年上半年市区房地产市场延续了自2016年调控以来平稳的态势，土地市场理性平淡，商品住宅市场供求两跌，整体房价平稳。
受2016年高价地所开发楼盘在2017年销售惨淡影响，苏州市区土地市场从2017年四季度开始趋于理性，出现土拍0溢价甚至流拍现象。2018年上半年市区的土拍主要集中在吴江区，主城区除了1月份成交了去年12月份挂出来的土地外，整个2-5月份土地市场可谓静悄悄，直到6月份才一口气挂出13宗地块。
纵观上半年，苏州六大区住宅用地总成交面积为222万㎡，总成交金额为519.6亿，其中吴江区成交面积最多，占比30.1%，高新区成交面积紧随其后，占比28.0%。
从参拍房企数量及土拍竞价过程来看，土地市场呈现分化，核心区域诸如园区及姑苏区的热门地块依旧是香饽饽，呈现"僧多粥少"的状况；但外围区域如吴江、吴中及相城某些外围板块的土拍趋冷，多宗地块底价成交甚至流拍。这和当前许多房企对于苏州楼市的态度呈现宁肯错过，但不要错拿有密切关系。
数据显示，2018年上半年苏州六大区商品住宅供应面积为268.6万㎡，相较2017年上半年供应面积451.7万㎡同比下滑40.5%，成交面积为325.7万㎡，相较2017年上半年成交面积392.8万㎡同比下滑17.1%。2018年苏州市商品住宅无论是供应还是成交同比都明显下滑，供应的减少远甚于成交的减少，尤其是低地价楼盘越卖越少。
从区域来看，吴江区供应体量领跑六大区，达到115万方，其他五个区的供应均未破百万方，其中姑苏区和园区供应面积最少。从成交面积来看，吴江区的成交面积115万方占据六大区榜首，吴江的购房需求量可见一斑；吴中区75万方紧随其后；姑苏区成交面积在六大区位列末尾，这和姑苏区盘少价高有关。
在新房供应不足、同时很多高价地楼盘售价高企的背景下，苏州市区的二手住宅市场自今年开年以来便一直保持着活跃的成交态势，上半年二手住房成交套数是一手住房的1.5倍，其中园区和姑苏区二手住房与一手住房成交结构更是9：1，从未来来看，二手住房成交在住房总成交比例中占比会越来越高。
在政府限价等调控下，苏州房价在今年上半年延续平稳，维持在19801元/㎡左右水平。从未来来看只有低地价楼盘销售殆尽，新的房价体系才能逐步构建。但从目前克而瑞统计的数据来看，低地价盘去存周期将持续到2019年二季度，也就意味着新的价格体系的建立预期需要在2019年下半年之后，在此之前2016年成交的高价地所开发的楼盘将持续销售艰难。
2018年下半年市场展望：
拿地、购房需求仍在，理性之下市场持续分化
苏州凭借着良好的区位、经济实力、城市资源等优势，依旧是许多品牌房企深耕及进驻的城市，但在经历2017年以来地王盘销售之痛后，几乎所有的房企在苏州拿地都趋于理性。尽管2018年苏州土拍集中在下半年，预期将有数十块、数百万平米土地推出，其中不乏优质地块，但在房企理性理性及今年普遍资金紧张的背景下，土地市场将呈现分化的局面，也即意味着核心地块诸如园区及姑苏区地块仍旧皇帝女儿不愁嫁，但外围远郊乡镇板块地块如果依旧延续前两年的高起拍价，将难逃低溢价率甚至流拍的命运。
从购房需求而言，苏州在今年上半年的一二手住房总成交量同比去年基本持平。但呈现明显分化的是，2016年之前的低地价楼盘因价格受限而热销，2016年以后成交的高价地楼盘因价格高企而大部分成交惨淡。今年下半年，将有更多的高地价楼盘推出，但成交前景难言乐观。购房需求将集中在价格更低的二手房及低地价楼盘。
所以对于今年上半年的苏州房地产市场特征及下半年的市场趋势，如果用一句话总结，那就是：冬已近尾，春未至。
代表克而瑞苏州机构观点，供参考
尊重版权 请勿抄袭
未经授权请勿随意转载
引用数据和观点请注明来源
转载请按照以下格式：
转自：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）
►添加微信号yuebanxiaole，加入我们的克而瑞苏州楼市交流微信群吧，或者直接用微信扫描下方二维码。
扫描二维码
加入克而瑞苏州楼市交流群