苏州楼市：从地冷房热到地冷房也冷
回顾2018年前三季度以来的苏州楼市，政策调控在今年依旧没有加码，但土地市场和住宅市场呈现不同的市场表现。
纵观2018年前三季度的苏州土地市场，苏州主城区共挂出18宗涉宅地块，相较2017年前三季度供地23宗，同比减少21%，政府供地节奏在前三季度有所放缓。
从土地成交来看，有6块地7次流拍，其中不乏高新区及吴中区相对热门板块的地块流拍，甚至二次流拍。
——2018年以来苏州流拍地块分布——
土地市场变冷不仅表现在流拍土地方面，现房销售率也在降低。2016年8月，苏州推出现房销售政策，规定土地出让成交价超过市场指导价10%的，工程竣工验收后方可申请预售许可。现房销售政策发布后，2016年出现12宗现房销售地块，现房率为40%。2017年全年现房销售地块达到49宗，现房率为82%，2018年前三季度现房销售地块为11宗，现房率为23%，且都集中在1月和2月份第一季度中，第二季度以后的土拍多以底价和低溢价成交，再无现房销售地块出现。
苏州土地市场的变冷，始于去年四季度，当时更多的是受政策环境以及地王盘滞销影响，而今年房企资金面普遍紧张，在起拍价依旧居高的背景下，房企拿地愈发谨慎。
克而瑞数据显示，2018年1-9月，苏州市区商品住宅供应面积为489万㎡，同比下降25%，成交面积为547万㎡，同比下降6%。究其原因，低价地的库存日渐变少，高价地上市节奏较慢，供应量的萎缩限制了成交量。从供求关系来看，前三季度苏州商品住宅市场呈现供小于求的局面。
对比2017年，供求比发生变化，从供求比大于1到小于1。成交结构呈现一定分化，低地价楼盘成交火爆；高价地楼盘成交尽管整体要好于去年，但仍旧难言乐观。
前三季度苏州商品住宅成交均价20093元/㎡，同比上涨5.5%。前三季度成交均价走势稳中有升。随着更多高地价楼盘的入市，直接推动房价小幅上升，加上今年主力成交楼盘以园区及姑苏区高端品质改善型为主，其他区域精装盘比例大幅增加，推动房价出现结构性上涨。
在新房供应不足、同时很多高价地楼盘售价高企的背景下，苏州市区的二手住宅市场自今年开年以来便一直保持着活跃的成交态势，呈现量价齐升的局面。前三季度二手住房成交面积同比去年同期增加38%，一二手房成交总面积同比去年同期增加13%。
所以，纵观一二手房市场，苏州房市可谓在前三季度大热。
如果说前三季度苏州房地产市场呈现的状态是房热地冷，那四季度毫无疑问将呈现的状态是地冷，房也冷。
虽然在10月中下旬，市场掀起一阵波澜，一边是土拍遇冷、底价成交及流拍现象频现，一边是园区限价房千人排队、摇号抢房，对比呈现冰火两重天的局面。但是此情况也是仅限于园区盈利空间明显的限价楼盘。因为整体市场的趋冷在9月已现端倪，9月份虽然苏州商品住宅市场整体成交量与8月基本持平，但背景是新增供应量环比8月增加158%，当月供求比接近2.0。从各个楼盘来访量来看，都比8月份明显减少，多个项目新开盘或加推成交转化率低于5成；而二手房成交量也环比8月份减少10%。
这一切都意味着苏州房市今年的火热期已经过去，这也意味着四季度苏州楼盘的销售压力将倍增。
对于土地市场而言，也将难有改观，本身房企拿地积极性很低，又临近资金面愈发紧张的年底，苏州主城区（不含吴江区）已不可能完成年初对外公布的400公顷经营性用地的出让计划了。
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