揭开苏州楼市真相，看2020年下半年走势……

前几天，千万高考生终于踏出考场，874万的年轻人走完了四年旅程，有人在2020这个特别的毕业季发出了感慨：

“学士服是租的，毕业照是摆拍的，论文是抄的，实习报告是假的，三方合同是骗就业率的……只有时间是真的。”

是啊，只有时间是真的。17年前，为了减少天气对考生的影响，高考时间调整到6月；17年后，为了应对新冠疫情，以万千学子健康的名义，高考重回7月。

不得不感慨：一张名为2020的试卷，是所有人的高考。

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这场严苛的考试，压向了这个时代的每一个行业，每一个个体，楼市亦然。

我们来看看今年上半年中国的楼市现状：

前几日央行最新公布的上半年金融数据显示，虽然中国的新增人民币贷款大增，但流入楼市的比重却创出了近年来的新低，绝对值也出现了下滑。

从上述表格可以看出，2017年上半年之后连续3年下降，到了2020年下降幅度最猛，从39%下降到了29%，跌了10个百分点。

此前，盛传“全宁波的人都在买房”；“杭州惊现万人摇”；“东莞楼市接棒深圳速度”，他们非常活跃，甚至出现跳涨。

但一个转眼，我们就看到进入7月，楼市调控画风突变。从6万人“抢房”的杭州到地王频现的宁波，再到蠢蠢欲涨的东莞，无一例外，调控都升级了。

事实上，在楼市过热地区加强调控早有端倪。

疫情以来，全国已经有驻马店、广州、宝鸡等13个地方房地产松绑政策出现“一日游”。近期各地出台的包括降低首付比例、松绑限购等需求侧的刺激政策基本都被迅速撤或被当地迅速辟谣。

毕竟，今年的政府工作报告依旧提出——坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

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像宁波、杭州、东莞收紧楼市调控：抑制房价上涨苗头。其实就是锁死流动性。这些城市，在政策及资金上受到降维打击。

如去年的苏州，由于楼市的冒头也被无差别打击，“724”新政依旧对苏州楼市有着很大的影响。

虽然疫情期间苏州土地新政不再对封顶销售、现房销售做统一要求，上半年的土地市场即使“现房+破中止”屡见不鲜，但是溢价率都稳在15%以内，更没有出现区域、板块“地王”。

再看苏州今年的新房市场，整个上半年苏州供应量400万㎡，同比去年同期增加29%，成交量395万㎡，同比去年同期减少14%，成交均价26495元/㎡，总成交金额1047亿元。

苏州上半年这样的数据放到全国市场处于怎样的一个水平呢？

依据克而瑞数据监测显示，苏州上半年1047亿元的成交额位居全国第6位，26495元/㎡的成交均价位列全国第9位，395万㎡的成交面积位居全国第16位。

嗯，还是不错的成绩！

但，不论从土地端、新房端，还是二手房市场，苏州楼市都表现出分化和克制。

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市场是冷是热，只有数据能揭露真相。

上半年的苏州楼市，市场热度高的楼盘主要以刚需高性价比盘（普遍价格在2万元/㎡以内）和优质地段限价盘为主，截止6月，苏州市区供求比仍是大于1的，因此，不能忽略苏州市场高企的库存。

平心而论，相较去年同期，苏州市场表现并不是十分的火热，其背后原因一方面是疫情影响了购买力释放，另一方面是去年调控的余威犹在。

除此之外，其他没有价格优势的项目，或者区域优势不显的楼盘，普遍陷入了去化困难的境地中。

此外，二手房也呈现出了两极分化的局面，老破小、学区房依然是成交主力，而在新房倒挂的板块，二手房几乎冰封，链家上的总挂牌量截至今日已经达到了90718套。

屡破中止价的苏州土拍，最高的溢价率也没有超过15%，更没有出现任何新的“地王”。

由于上半年的疯狂卖地，加之现在房企动作又快，很多地块规划已出，甚至下半年即可入市。就在前两天，克而瑞苏州不完全统计了下半年的待入市楼盘，超百盘！2020下半年苏州楼市风云再起，80盘推新，百盘大战来袭！

百盘下半年厮杀，什么概念，就是市场供应增加，库存继续加大。依据克而瑞苏州数据监测，目前苏州的去化周期为11.1，且供求比大于1，接下来的苏州楼市高企的库存下，市场竞争压力还是很大的。

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弹指一挥间，半年时光一晃而过。2020年下半场，苏州楼市又将会是怎样一番景象呢？

01调控政策依旧严苛人才政策继续助力从其他城市的楼市调控加码可以看出，在经济形势严峻的当下，加码楼市调控，说明 “房住不炒”依然是主旋律。
维稳模式下，楼市不允许大涨，也要防范大跌。
目前，苏州楼市主要是限购、限贷、限价、限售这四大调控政策，几乎全方位堵住了炒房漏洞，下半年，这“四限” 政策依然不会变。
但是，在严控整体市场稳定的前提下，苏州的人才政策将继续倾斜。就如7月9日苏州发布了户籍制度改革征求意见，积分落户扩大范围，部分落户条件放宽，租房也可通过积分落户，这是继人才新政之后，苏州再迎落户利好！

紧接着在7月10日，苏州又发布人才新政4.0版，很明显，在这场关乎未来二十年的人口抢夺战中，苏州仍在不断加大政策支持，持续发力。

毕竟在未来：谁的人口多，谁就会拥有更多的政策，获得更多的土地。

02苏州房价到底是涨是跌？人生不能太绝对说到房价，笔者想到最近网上盛传的一句话：人生三大谎言：房价要跌，股市要涨，她还爱我。
疫情之下，很多人收入都不稳定，那房价会不会大降？答案是：“不会”！
虽然2019年末苏州常住人口为1074.99万人，比上年仅仅增加了2.82万人！但它仍旧是江苏省GDP最高，全国人口GDP第六的城市，是长三角城市群里的一个人口吸引点。

在苏州今年全面放开落户政策后，这一人口流入的趋势还会得到进一步增强。我们都知道人口是楼市的基石，只要苏州人口仍旧保持正增长，那么苏州的楼市基石就仍旧是稳固的。
以上半年的网签走势预估，苏州的房价虽然不可能暴涨、猛涨，但是因为供需关系影响，还是会呈现微涨态势。03楼市分化严重市场竞争激烈

前面讲到过，与土地市场的火热相比，上半年的苏州新房市场并没有同频共振，而是出现了两极分化。

主要体现在两个方面，一是区域冷热不均，二是楼盘冷热不均。

可以预见苏州楼市下半年，优质倒挂楼盘、高性价比楼盘将继续收割大部分购房者需求，轻松拿下下半年的楼盘销售榜；另一方面，价格或位置没有优势的楼盘，门可罗雀的情况还将持续下去。

最后我们还要再提个醒，大家买房千万不要因为某个楼盘貌似很火爆，就跟着去买房，毕竟这背后有太多你看不到的东西。

正确的买房姿势，应该是根据自己真正的购房需求（预算、工作地点、板块发展、社区环境、户型面积等等），来综合判断这个楼盘是否合适。

有的时候，买房，也需要机缘。

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