这个超过70亿元的资金池，关系到所有买房人

在杭州主城区，仅上城、下城、江干、拱墅、西湖五区，就有70亿元左右的物业专项维修资金在账户中。

与此同时，为了帮助杭州各小区解决好房屋修缮问题，绿城今年成立了房屋4S店，想将绿城品质延伸至房屋维修领域，成为其中的BBA（奔驰、宝马、奥迪），物业专项维修资金也是其希望激活的一部分内容。

但是，申请物业专项维修资金的程序复杂，流程漫长，同时，由于商品房建造时间不长，维修还不多，每年这块的实际拨付比例很低。

今年1~9月，上城、下城、江干、拱墅、西湖五区的核实拨付物业专项维修资金仅3342.5万元，从数字上看，意味着使用率相对不足。

无论是主管部门、房屋维修企业还是小区业主，都想尽快破局。

1

巨额物业专项维修资金

就在账户上

据市物业资金管理中心透露，截至2017年6月底，仅杭州主城区的上城、下城、江干、拱墅、西湖五区，在近20年时间里收取物业专项维修资金本息累计超过70亿元。

如果再加上滨江、余杭、萧山、富阳、临安五区，这一数字将更为可观。

如此巨额的物业专项维修资金沉淀在账上，看上去就像是一块很大的蛋糕。

今年9月25日，在创始人及联席董事长宋卫平的提议下，绿城成立了理想生活集团，其中一个重要板块，就是房屋4S店，瞄准的就是房屋维修和二次改造市场。

“汽车有4S店，房屋为什么没有4S店？”绿城理想生活集团董事长杜平说，中国有巨大的存量房市场，近二十多年来又是房地产高速发展时期，新造的房子加上以前的老房，再包括公建，如医院、学校、酒店等等，都需要得到优质的维修服务，这是一个庞大的市场。

杜平还说：“按照掌门人宋卫平的说法，和房子有关的内容涉及到3000多项标准，我们这个房屋4S模式，就像汽车4S店一样，提供精细的维修、美容等众多服务。”

理想生活集团总经理祝军也表示，绿城正在推动政府出台使用房屋质保金的政策，和保险公司探讨房屋商业保险，再结合物业维修资金，准备建立一整套制度。

杜平表示：“仅绿城杭州项目缴纳的物业维修资金就上亿了，这笔钱应该有效使用，用到业主身上去。不管是不是绿城开发的小区，绿城房屋4S都很愿意提供高品质维修服务。”

2

房子的“养老金”

用起来不容易也得省着用

虽然大家都交了物业专项维修资金，但要使用起来并不容易。

今年1~9月，上城、下城、江干、拱墅、西湖五区核实拨付物业专项维修资金仅3342.5万元，不到沉淀资金的千分之五。

根据《杭州市物业管理条例》，首先，物业服务企业要提出维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等相关事项，然后业主委员会审核后征求业主意见。

在征得维修资金列支范围内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上，且人数占总人数三分之二以上的业主同意后，由物业服务企业持申请表、工程预算方案及经业主委员会确认的征求业主意见表等资料，向维修资金管理机构提出申请。

看起来按部就班走流程即可，但业委会、物业等申请主体在操作时会遇到很多现实问题。首先就是预（结）算价格审价问题。

近日，杭州某小区业委会主任徐先生就遇上了难题。

小区外立面整面墙渗水，花了半年从三家企业中筛选出一家性价比最高的修缮公司，通过物业专项维修资金摇号，请审计公司审计预算花了三个月，审计一刀切掉3万多元，修缮公司表示价格太低无力承担。

“还没走到业主签名程序，事情就泡汤了，只能让墙体继续开裂，委屈几十户居民继续过房子渗漏的日子。”徐先生表示，动用物业专项维修资金修缮小区远不止“最多跑一趟”那么简单。

市物业资金管理中心有关负责人承认，审价是比较严格，“我们也是本着对业主负责的态度，让每一分钱的去处都有一个合理合规的说法，让专业审价部门去监督，尽可能做到物有所值，甚至超值。如果审计宽松，业主自然而然会有质疑。”

而不少业委会主任表示，其实最难的还是业主签字这一项。因为杭州动用物业专项维修资金需要业主签字或授权同意，考虑到出租、投资、商用、移民等情况，要凑到三分之二的业主同意并不容易。

另一方面，物业维修资金也被认为是房屋的“养老金”——时间线很长，为了以后的日子，得未雨绸缪。

据市物业资金管理中心方面粗略统计，目前资金的使用率为5.4%，“假如一幢房子的维修资金总额为100万，按照这个使用率，20年就用完了，考虑到利息的话最多25年用完。如果算上八年保修期满，就再延长到10年，那么10+25，也就是说保修金加维修金最多也就只能保房子35年。”

“而住宅使用年限为70年，如果使用率再扩大的话，何来养老？缴纳这笔费用也是近十几年开始，如果按照70年算，这批房子还是年轻人，这笔钱即使看上去多，但其实是在为以后打算。”

3

主管部门推出“一站式”管理

让物业专项维修资金申请更便捷

房龄越久，维修需求越多，申请使用和流程长，使用复杂的矛盾就显现出来了。

浙江省直单位住房基金管理中心早在2013年就对公有住房售后维修基金使用规定做了完善，只要建筑物内所有权人不超过三分之一的人书面提出反对意见，就视为同意。

虽然从字面上看，“三分之二同意”和“不超过三分之一反对”，意思差不多，但从执行角度来看，大大提高了可操作性。

而市物业资金管理中心根据《杭州市物业管理条件》规定，针对涉及公共安全的电梯、消防申请物业专项维修资金设置了简易程序，只要业委会取得质监和消防部门的同意，就可以申请使用专项维修资金。

为了方便申请使用物业专项维修资金，市物业资金管理中心最近推出了“审价确认”APP，实现了物业服务项目备案、物业维修资金申请、维修进度查看等多个环节的便捷操作。

通过移动端APP和网页端连接物业企业、审价单位、维修资金中心工作人员、窗口受理人员，共同组成物业专项维修资金使用申请的“一站式”管理体系，加强了物业维修资金使用管理，希望通过改善，为使用资金提供便捷。

物业维修资金问答

物业维修资金是什么？

市物业资金管理中心：

物业维修资金即物业专项维修资金，是指由业主交存的专项用于建筑物内共有部分、建筑区划内共有设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

可用部分包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备一般包括电梯、消防设施、道路、下水管、非经营性车场车库、公益性文体设施设备及其使用的房屋、监控系统等。

物业维修资金一般需要交多少？

市物业资金管理中心：

杭州市主城区的标准是不带电梯的物业每平方米建筑面积35元，带电梯多层、小高层（中高层）、高层等物业每平方米建筑面积65元，排屋、别墅每平方米建筑面积45元。

物业维修资金怎么用？

市物业资金管理中心：杭州物业维修资金目前实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户”和“业主决策、专项专用、政府监管”的原则，由维修资金管理机构统一管理，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

经物业管理区域内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意，可以采用业主自主管理物业专项维修资金的方式，由业主大会授权业主委员会负责物业专项维修资金的日常管理。

物业维修资金与物业费中的维修费

是不是重复了？

市物业资金管理中心：

二者虽然都由业主缴纳，但归属、管理方式不尽相同，维修资金属于业主所有，业主决策使用，用于建筑物内共有部分、建筑区划内共有设施设备大修大改；物业费属于物业公司所有，公司决策、统筹使用，用于建筑物内共有部分、建筑区划内共有设施设备的日常养护。

物业维修资金平时怎么保存的？

市物业资金管理中心：

在保证专项维修资金安全和正常支付的前提下，可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场国债或者转定期存款，确保资金的保值增值。

利用专项维修资金购买的国债应当持有到期。

不得将专项维修资金出借，不得将专项维修资金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，不得用专项维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。

王佳骏

－物业小王子－

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