杭州“双限”后土拍明显降温，大热地块也未封顶！滨江绿城夺地
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今天，杭州首批“限房价、限地价”地块出让，也就是设置了地价上限，还设置了今后的商品房售价上限。（本报此前已详细分析过，详情戳此链接）
新规则之下，拿地后的利润一目了然，房企接下去比拼的将是成本控制。
尽管不少优质地块参拍房企超过20家，但从结果看，此前大热的金沙湖地块最终都未封顶成交，可见新政影响之大。业内人士表示：“若无‘双限’新政，今天的结果将是清一色拍至封顶、甚至高自持。”
目前，已拍完的金沙湖、市北西均未封顶，分别由绿城、滨江竞得，其他几宗仍在竞拍中，稍后见评论区。
1
金沙湖地块未封顶成交
25810元/㎡，绿城拿地
本该于4月26日出让的这宗金沙湖宅地，因故中止后，此次终于成交。
地块出让面积61284㎡，容积率2.8，可建面积171595㎡，起拍价20215元/㎡，封顶楼面价26276元/㎡。地块要求商品住宅毛坯销售均价不高于33500元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于36850元/㎡，精装标准不高于4000元/㎡。
金沙湖地块区位图
金沙湖板块已多年没有宅地供应，目前仅地块西面的湖景居项目还有3幢楼未售。加上该地块体量颇大，而且紧邻金沙湖，有一线湖景资源，且北面龙湖天街、地铁1号线金沙湖站均不远，可以说相当优质。
上一次挂牌时，已有多家房企表示，必将拍至高自持。而新政后，该地块最终未封顶成交。经过53轮竞价，绿城以总价442880万元竞得，楼面价25810元/㎡，溢价率28%。
按照售价倒推，该地块的保本地价为26651元/㎡。因此，仍有一定利润空间。
金沙湖地块现状图
目前金沙湖地块周边无在售新房，而二手房成交均价已超过4.3万元/㎡。
2
钱江世纪城地块仍在拍
稍后见评论区
作为杭州大热门的钱江世纪城，也许久没供应宅地。该地块西北面紧邻滨江·金色江南，金昌春和钱塘，东侧即顺发·和美家，距离地铁2号线飞虹路站不远。
起拍楼面价25200元/㎡，上限楼面价32710元/㎡。若剔除配建养老院、幼儿园成本，地块实际楼面起价为26589元/㎡，实际上限楼面价为34403元/㎡。
而地价要求：未来商品住宅毛坯最高均价40500元/㎡，毛坯最高单价44550元/㎡，装修标准4500元/㎡。
钱江世纪城地块区位图
据记者了解，该地块报名房企超过20家。若无商品房售价限制，高自持几乎是必然。而按照售价倒推，地块保本地价约3万元/㎡。目前仍在竞拍中，稍后见评论区。
钱江世纪城地块现状图
上一宗钱江世纪城宅地出让时，杭州整个地产圈为之震惊。2018年3月，钱江世纪城M-04地块的竞拍历时整整12个小时，最终由保利破百亿成交。
该地块至今也仍是萧山总价最高地块，即目前在售的保利·澄品项目，最新一期开盘均价47439元/㎡（精装5000元/㎡）。而周边二手房成交均价已超5万元/㎡。
3
市北西未封顶成交
滨江25615元/㎡拿地
此次市北单元原本将出让两宗地块，但市北东单元地块已因故中止出让。
而市北西单元地块，起拍楼面起价20000元/㎡，上限楼面价25940元/㎡。限商品住宅毛坯最高均价34000元/㎡，毛坯最高单价37400元/㎡，装修标准3500元/㎡。
另外，若除去配建的公租房面积3073㎡，地块实际楼面起价为21263元/㎡，实际上限楼面价为27516元/㎡。
市北东、西地块区位图，其中市北东地块因故中止出让
（图源：浙报传媒地产研究院）
最终，经过68轮竞价，滨江集团以总价157394万元竞得该地块，楼面价25615元/㎡，溢价率28%。而按照售价倒推，地块保本地价为25348元/㎡。
而新政前，板块内上一次地块出让，在今年3月，绿城封顶+自持竞得翡翠之星东面地块，楼面价25768元/㎡，自持比例22%。
从新房市场情况看，西单元基本无在售新盘，二手房价在3.8-4.3万元/㎡左右。
4
南部卧城地块低溢价成交
10386元/㎡，东原拿下
这种蜀山西单元地块，建筑面积54184㎡，其中住宅不大于50%，并且须配建公租房1355㎡，起拍楼面价9500元/㎡，上限楼面价12342元/㎡。
限商品住宅毛坯最高均价24300元/㎡，毛坯最高单价26730元/㎡，装修标准3500元/㎡。
蜀山西地块区位图（图源：浙报传媒地产研究院）
最终，经过25轮竞价，东原以总价56275万元竞得该地块，楼面价仅10386元/㎡，溢价率9%。按照售价倒推，地块保本楼面价为12168元/㎡。因此，可见房企拍地已经相当理性。
地块东面、南面是平安项目，东面由2018年8月竞得，彼时地价14189元/㎡；南面最新成交地价15363元/㎡。
目前区域在售项目有东原旭辉·璞阅，高层精装均价26171元/㎡；德信·市心府排屋毛坯均价44342元/㎡，高层预售证均价28100元/㎡；绿城·桂语朝阳高层精装均价29800元/㎡。
5
新湾地块仍在竞拍中
稍后结果见评论
大江东上一次成交宅地，在今年2月，融创以8732元/㎡楼面价首入大江东。
此次成交的新湾地块，建筑面积146496.6㎡，起拍楼面价4875元/㎡，封顶楼面价6336元/㎡，限商品住宅毛坯销售均价不高于15000元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于16500元/㎡，精装标准不高于3000元/㎡。
新湾地块区位图（图源：浙报传媒地产研究院）
按照售价倒推，该地块保本地价为6948元/㎡。最终结果稍后见评论区。
今年，大江东新房市场在“钱塘新区”的风口下热度不低。
热盘龙湖·江与城中签率仅2.86%，高层均价17800元/㎡，联排均价27000元/㎡；滨江新希望新城·未来海岸，在售高层均价17304元/㎡，联排均价27297元/㎡。
6
空港新城地块仍在竞拍中
结果稍后见评论区
这宗空港新城核心区1号地块位于德信浙旅·天空之翼项目对角，紧邻地铁1号线延伸段南阳大道站。
地块建筑面积93666㎡，其中商业不少于40%，公租房2810㎡，起拍楼面起价6700元/㎡，上限楼面价8707元/㎡。限商品房毛坯最高均价17000元/㎡，毛坯最高单价18700元/㎡，装修标准3500元/㎡。
空港新城地块区位图（图源：浙报传媒地产研究院）
按照售价倒推，保本地价约8430元/㎡。最终结果稍后见评论区。
目前，周边在售项目，德信浙旅·天空之翼高层成交均价20468元/㎡，小高层21317元/㎡；德信·时代公馆叠排均价26325元/㎡，高层均价20300元/㎡。
印梦怡
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