接下来，这些地方将诞生价格“倒挂盘”？
近期，上海土地市场集中挂牌了56幅居住用地，当中不少是备受关注的商品住宅。
按照过往的经验，这些“新鲜出炉”的宅地会通过招拍挂的方式出让。让人意外的是，今年上海首次推出限价竞价规则，地块竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”，每一幅地块均公示了起始价格、中止价值和一次书面最高报价，并史上首次出现了房地联动的房价。
上海房地联动的房价
从房地联动的房价来看，很快会发现个别地块“未来售价”，明显低于周边次新二手房的价格，甚至是和刚上市的新盘价格保持一致。
这意味着，上海未来房价预期已经非常明确，上海正在用调控方式降低土地溢价，把这一部分的利益留给真正有居住需求的人群。这对于高积分的购房者来说，其实是福音。
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那么，从这次官方指导价来看，有哪些板块值得考虑？
首先是市中心，黄浦、虹口、杨浦、徐汇、普陀等区域关注度非常高，不仅旧改如火如荼，而且未来一波旧改项目会相继推出市场。《大爆发！未来3年，豫园、新天地、南京路要推17幅地块》
徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh128E-03地块
先来看看徐汇地块，地段优越。徐汇滨江的西岸金融城近在咫尺，旁边是香港置地310亿"地王"，可谓大树底下好乘凉。地块的新房指导价为13.1万/㎡，而旁边的次新房挂牌，保利西岸约14.8万/㎡、尚海湾豪庭约14.1万/㎡、百汇园约13.5万/㎡。（数据来自上海链家）
此外，还要关注的是杨浦宅地，去年土拍可谓风生水起，吸引众多品牌房企入驻。
2020年7月，金隅地产以69.2亿元拿下杨浦区江浦社区R-09地块，成交楼板价85763.6元/㎡，溢价率38.33%。
2020年7月，龙光以23.818亿拿下杨浦区定海社区D5-1地块，溢价率18.98%，成交楼板价约65441元/㎡。
2020年10约，融创以21.5亿元拿下杨浦区定海社区D1-5地块，成交楼板价70808元/㎡，溢价率14.2%。
杨浦最新地块与周边项目
今年推出的杨浦内中环的这块地，位置比融创和龙光的地块更靠近内环，起始楼板价58640元/㎡，新房指导价为10.8万/㎡。地块离金隅项目、仁恒海上源都不远，距离大约1公里左右（百度地图显示），虽然上述两个新盘的价格暂未公布，但是地价与指导价只相差2.2万+/㎡，价格杀伤力挺大。
静安区灵石社区N070403单元095a-02、095b-01地块
静安大宁也是当之无愧的网红板块，自从大宁金茂府腾空出世，大宁板块涅槃重生。据了解，这次推出的大宁地块，与大宁金茂府仅一街之隔，原本是新中动力机厂。这块地的位置更靠近地铁站和大宁商圈，比金茂府位置更优越。
而该地块指导价是一大吸引点，仅仅为10.5万/㎡！和附近次新房大宁金茂府13万+/㎡、慧芝湖家园11万+/㎡、静安慕舍13.5万/㎡相比，这个价格是真香。（数据来自上海链家）
普陀区万里社区W060701单元X101-01、X102-02、X103-01地块
最后是体量最大的普陀地块，交通优势明显，未来将成为上海西站又一个地标性商业住宅综合社区。普陀真如近几年动作频频，城市界面的更新速度加快。去年12月入市的中海臻如府，价格在9.5万/㎡。该地块新房指导价为9.6万/㎡，和周边大华颐和华城紫颐园约11万+/㎡的价格相比，具有价格优势。（数据来自上海链家）
02
看完了市中心，再来看看还有哪些“宝藏”板块，值得期待？
大虹桥板块
备受瞩目的大虹桥，近期依旧有抢眼表现。除了推出的新盘几乎全部触发计分制之外，位于虹桥主城的虹桥悦澜还创造了目前最高分：78.36分！《大虹桥刷新最高分：78.36分！》
闵行区华漕镇MHSB0001单元11-12地块
同样位于虹桥主城的闵行华漕地块，这次的新房指导价为6.5万元/㎡。要知道，去年开盘售罄的首创禧瑞荟二期，均价要6.6万/㎡，是不是足够惊喜？
青浦区夏阳街道华青路西侧01-05地块
青浦区夏阳街道达慧路北侧08A-01、08C-01地块
此外，青浦新城也推出了2块宅地，靠近青浦新城站。有一幅地块就在佳兆业金茂未来城的旁边。刚刚结束认购的佳兆业金茂未来城，以63.6分触发计分制，均价为4.4万/㎡，而2幅地块的指导价为4.3万/㎡，相差1000元/㎡。
新江湾板块
如今上海中环置业热点不断，浦东有前滩中央活动区、普陀有真如副中心，闵行有金虹桥，静安有大宁，宝山呢？宝山有淞南！淞南毗邻杨浦新江湾，可共享新江湾出色的生态环境，生活氛围。比起新江湾城10万+的次新房价格，去年上港星江湾的二期均价仅7.3万/㎡，入手的性价比很高。
宝山区新江湾社区N091101单元A3-01A地块
而这次推出的宝山新江湾地块，同样毗邻复旦大学校区，新房指导价7.3万/㎡，与上港星江湾的二期持平。要知道，宝山靠近新江湾板块的二手房，盛世宝邸8.5万/㎡、美岸栖庭7.4万/㎡，鎏园7.6万/㎡。更不要说新江湾的保辉香景园、仁恒怡庭、九龙仓玺园、合生江湾国际公寓，挂牌价都在约10万-12万/㎡。（数据来自上海链家）
当然，除了上述这些令人有点惊喜的板块，这一次的官方指导价，也让我们看到了未来上海房价“内紧外松”的格局。
南翔板块
去年嘉定南翔迎来了几件大事：南翔印象城开业！11号线陈翔公路站开通！南翔地价破纪录！沉寂一段时间的南翔，终于等来了表现机会。今年，融信海纳印象和云湖漫城，两大新盘入市的消息让南翔正式回归视野。两大新盘的备案均价，分别是5.78-5.9万/㎡。而南翔这一次的新房指导价突破了6万，达到了6.25万/㎡。属于南翔新房6w+的时代终于要来了！
五大新城
五大新城是未来上海远郊的发展重点，其价格也略有上涨。
松江新城：约5.8万/㎡
嘉定新城：约4.8万/㎡
奉贤新城：约4.1万/㎡
青浦新城：约4.3万/㎡
南汇新城：约3.2万/㎡
从最新指导价来看，未来的环线价值将被重新建构，尤其五大新城，产业分布、资源配置越强势的区域无疑会更加脱颖而出。
松江新城“独领风骚”，是五大新城中房价最高的，官方指导价接近6万/㎡，远超过其他新城。这可能得益于松江新城开发历史早，而且规划密度较高，所以城区居住氛围是五大新城中最好的。反观嘉定新城，骨架拉的很大，居住密度降低后商业氛围难以养成，所以给人一种“睡城”的印象。
松江区广富林街道SJC10004单元2街区23-02号地块
这一次，松江新城拿出了2幅涉宅地，新房指导价在5.8万/㎡。而松江新城刚入市的新盘景瑞·江山悦，开盘均价4.71万/㎡；去年开盘售罄的华发象屿光星华府，小高层均价4.8万 /㎡，叠加均价5.5万/㎡。而且，目前松江新城板块整体二手挂牌均价仅在4.3万/㎡（链家官网数据）。
奉贤区奉贤新城16单元27-06区域地块
同样有涨幅预期的还有奉贤新城，新地块的新房指导价4.1万/㎡，对比同板块的光明九胤，开盘价为3.68万/㎡。奉贤金汇地块的新房指导价3.5万/㎡，同板块的禹洲天境，开盘价为3.19万/㎡。
临港科学城3幅地块
临港新片区也是上海置业的热点，万达钻石湾的“日光+限售”，反映出市场对于临港自贸区的追捧。这一次推出的3幅地块，虽然位于临港主城，但是与万达钻石湾不在同一个区域。新房指导价3.2万/㎡，比万达钻石湾少了500元/㎡。公正一点来说，两者价格基本持平。
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透过现象看本质，为什么说这一次的新房指导价，是买房人的福音？
从经济学角度来看，价格低开是促进购房者加快入市脚步的有效措施。同区位中，一手房比二手房价格低，可视为一种价值的错配，也预示着升值潜力。
这一次官方指导价，给出了一个积极信号，目的是为了把二手的溢价控制住。但买不到新房的购房者，可能会把这种情绪传导到二手房市场，比如闵行浦江镇板块就是一个例子。《从卖不动到限售，这个板块逆袭的三个原因？》上海中原地产市场分析师卢文曦表示，解决这个问题的关键还是要看，后续这个板块是否有新增供应，来平衡供需之间的矛盾。
而给予五大新城等外围区域更高的预期，无疑能够更加夯实楼市的基底，让上海整体楼市健康发展。所以，从近期的新房市场看到，奉贤、崇明、宝山的新盘纷纷触发计分制，原本“去化一般”的项目，变成楼市的"香馍馍"。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，五大新城的预期是可以看得见的。因为新城是未来上海发展的重点区域，陆续有产业导入，对新城的房价将产生强大的支撑。
上海最新入围分数线
此外，仔细观察会发现，如今上海的高积分的项目，除了有地段加持之外，还有产品稀缺性和性价比作为判断依据。
特别是70分以上的大爆款，“入场券”集中在上海户籍+已婚+无房+五年内没有购房的满分家庭。同场竞技的情况下，上海户籍单身+无房，或者是非沪籍+无房，需要付出更多的社保分。因此，后者很可能会退而求其次，选择门槛友好一点的“五大新城”。如果能配合新推出的"五大新城"落户新政，上海未来会进一步将人口引导到远郊区域。
新房计分制对应家庭
对于刚需的含义，网上讨论甚多。无房刚需认为无房才是刚需。置换家庭认为置换也是刚需。政策永远无法照顾到所有人的利益。但是从政策看本质，所谓好的政策，一定是符合上海这座城市发展趋势的。所以，我们看到动态积分的设置，是为了长期默默给上海做贡献的人加分。我们看到临港采用人才优先方式认购，拿出十足诚意让人才留在临港。我们也看到上海堵上了假离婚的漏洞，坚决抵制炒房的行为，让更多真正有居住需求的购房者上车。
其实，谁是真正的刚需从来都不重要，谁是最符合社会发展的大方向的人群，才是最重要的。
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