上海楼市的购买需求，正在发生大变化
克而瑞机构最近对上海楼市的供需特征进行了一次深度评测，研究发现，在过去四年间，上海楼市的购买需求正在发生大变化。
小户型新房越来越少，一房已基本退出市场，两房成交占比也仅为13%；
取而代之的是三房，已不再是改善而是刚需的选择。
在高端改善，别墅逐渐被大平层所取代。
01
买房逻辑大变！“一步到位”成主流？
过去四年，上海三房及以上户型热度不断提升，尤其三房成交套数占比高达63%，是市场的绝对主力。
克而瑞分析认为，这主要是源于，买房需要满足限购、积分、预算等等条件，置换成本也偏高，这导致购房逻辑由分步过渡转向一步到位，三房不再是改善的要求而是刚需的起步选择。
从供应端看，2022年三房户型供求套数比达到1.23倍，大幅高于其他主要户型。
02
别墅类不吃香了，大平层才走红？
别墅或类别墅户型成交套数占比逐年下降，2022年仅为一成左右。
一开始，这与市场供应不足有关，但在2022年供求矛盾缓解后，这类户型的成交活跃度并没有出现明显提升。
这就说明，豪宅市场需求由类别墅转向大平层。主要原因还是独栋别墅稀缺，复式、双拼、叠加、联排等类型的产品往往与高层组成混合社区，居住的私密性不能与独栋相比，区位、配套也往往不及中心城区的大平层产品，因而热度逐渐退潮。
03
都是3房，哪种户型更受欢迎？
户型是购房者最看重的因素之一。根据科尔瑞的调研，在上海地区，最重视房型的购房者占比高达43%，远高于其他二三线城市。
目前，在上海市场上，主流的3房户型，集中在90-110平米，和120-140平方米这两大面积段之间，两大类户型，都有可圈可点的产品涌现。
90-110㎡紧凑型三房
热销特征：LDKB一体、U形厨房
克尔瑞将90-110㎡的3房产品，归入紧凑型户型。
这类产品是市场上规模最大的产品，主要客群是首置、刚需人群，更关注新房的功能性，主要采用LDKB一体、U形厨房等方式使得空间格局更宽敞、居住动线更流畅。
客餐厅一体化公区
由于面积限制，这一面积段三房户型都很注重公区一体化设计。临港新城的中建玖海云天93㎡、99㎡和100㎡多个户型均采用客餐厅一体的设计方式，客厅和餐厅之间没有隔断，扩大公区视觉空间，各自功能独立且能够基本满足使用要求。
图：中建玖海云天93㎡（左）和100㎡（右）户型图
招商蛇口、象屿地产与路劲集团合作项目虹桥璀璨公馆更进一步，厨房、餐厅、客厅、阳台均坐落一线，可以做到空间之间没有间隔，放大空间的同时还能有利于家人间的互动交流，给与老人和孩子更多陪伴。南向阳台联通客厅与次卧，生活阳台与景观阳台分区明确。
图：虹桥璀璨公馆104㎡三房户型图
U型厨房
紧凑型三房的厨房空间多采用U型布局，这种布局相较一型、二型或L型厨房，移动距离更短，收纳空间利用率更高，因而已被广泛采用。
位于松江的金地·丰盛道，多个三房户型，无论厨房处于整个户型的北侧或者中部，均采用U字型的设计。
图：金地·丰盛道90㎡（左）和92㎡（右）户型图
图：金地·丰盛道90㎡样板间厨房实景
120-140㎡舒适型三房
热销特征：增加客厅尺度、社交型厨房、独立储藏间等
这一面积段三房已有足够的面积做出更多尝试来优化户型结构，热销产品主要通过增加客厅尺度、为厨房附加社交属性、以及增加独立储藏间等方式提升居住体验。
客厅开阔尺度
舒适型三房的客餐厅空间更加多样化，既有强调功能空间独立的传统竖厅，其餐厅与客厅之间有通道隔开，也有减少过道空间的客餐厅一体化设计。
主要采用开间大于进深的横厅设计，采光面大，业主也可以享受更宽敞的景观视野。
比如闵行春申板块热销的越秀仁恒天樾园和，其122㎡三房户型采用横厅设计，采光面奢阔，136㎡三房面宽与进深均衡，方厅面积非常宽敞，甚至可以隔出独立功能间，而133㎡户型为欣赏社区中央景观，因地制宜的采用侧厅设计，窗墙比大幅提升，具备较强的时尚感。三种不同的横厅可以满足不同家庭的差异化需求。
图：越秀仁恒天樾园和122㎡（左）、136㎡（中）和133㎡（右）户型图
增加独立储藏间
120㎡以上三居室在功能上已属完善，热销项目基本都配有独立的建筑空间作为玄关，此外，部分项目还让出一部分面积作为独立收纳空间，安放各种杂物，保证家居生活的整洁有序。
位于浦东新区曹路板块的华侨城纯水岸对此有较为细致的规划，其120㎡和136㎡大三居均在独立玄关过渡至客餐厅的区域留出1~2㎡的面积作为独立储藏间使用，选择的角落空间具备强大的收纳功能，实用美观两不误。
图：华侨城纯水岸120㎡（左）和136㎡（右）户型图
03
相比3房，4房供不应求？
上海新房市场，四房产品的成交占比，连续4年来，一直处于上升趋势。相比三房产品，四房产品更加供不应求。其中，120-150㎡面积段是供应和成交的主力，2022年供求比约为1.17，而150㎡以上各面积段的四房产品的供求比均小于1。
本文内容来源自克而瑞产品评测，更多研究成果可关注克而瑞；
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