价低质优不要分！刚需置业不可错过的宝藏区域
宝山区的新房，近几年给人的整体感觉一直是量大、价低。
宝山新房供应2020-2023.6.25
2020年至今，已经累计供应了近3万套房源，成交均价约5万/㎡。光是2022年就供应了1万多套房源！形成了一个供应小高峰，同时，那一年的成交均价也是过去3年里最高的，约5.4万/㎡。
那么，为什么明明离中心城区并不远，宝山却成为了同环线纬度上的价格洼地呢？这个价格洼地对于购房者来说究竟值不值得踏入呢？今天我们就来盘一盘。
01
真·同环线价格洼地
适合刚改自住
宝山横跨中环、外环、郊环，既有黄浦滨江岸线，又有主城片区、城市副中心。
从全市新房价格来看，在各区外环外均价普遍破7万/㎡的时代，宝山中外环间新盘均价仍约6.5万/㎡。
其中与静安紧邻的共康均价约6.7万/㎡；而同在中外环的闵行古美板块，均价已接近9万/㎡。外环附近，顾村和杨行等成熟板块新房均价不足5万/㎡。反观浦东外环，唐镇新房均价已站上7万/㎡，二手房更是突破10万/㎡。无论是中外环或是外环外，宝山新盘价格要比同环线附近楼盘便宜近2万元/㎡。
这样的价格优势，洼地价值明显。这也意味着，同样的价格、同样的环线区间，在宝山买新房能足足多出一间房来。
而且今年宝山新房的积分也是走低的趋势，截止今日，前五个批次中，仅华发四季河滨一期触发积分，入围分为 39.68分。
距市中心更近，新房性价比更高，甚至还不要分了！加之接地气的成熟配套和多维度的交通优势，宝山已经成为许多市中心自住为主的职住家庭置业优选板块。
02
同纬度产业是短板
投资属性较弱
以宝山和闵行为例，根据公开数据显示，2005年前后，宝山、闵行GDP都在730亿左右。到2022年共18年的时间，宝山增加了1.4倍，达到1771亿左右；而闵行增加2.9倍，达到2880亿左右，经济发展拉开差距也使得宝山和闵行虽处同纬度，但房价也产生了一定的价格梯度。
这也就解释了上一part，为什么共康VS古美，顾村VS莘庄，价格差距如此之大。
因此，宝山未来发展的主方向还是产业，而产业的关键词正是：转型。
22年上海发布了《关于加快推进南北转型发展的实施意见》，意见提出，到2025年，南北地区基本成为产城融合发展、新兴产业集聚、生态宜居宜业的现代化转型样本。
其中，宝山是南北转型的北转型区域，也是未来上海补齐产业短板的重点区域，这里也将有大量的产业加持、人口导入和规划利好，伴随而来的是大量的土地供应。
去年7月举办的“潮涌浦江”土地推介会上，宝山作为重点区域进行了详细的规划解析，并一口气推出10幅重磅待拍地块。其中宅地涉及南大智慧城、吴淞创新城两大上海重点转型区域及罗店、顾村等地区，推出地块总建面积达66.70万方，其中住宅面积32.45万方。
03
整体发展尚缓的潜力股
需要的不只时间
其实小编对于宝山的动态一直都是很关注的，单从官媒的报道来看，宝山还是相对低调了。
相比之下，同样作为刚需福音的嘉定，就高调很多。一方面，规划不断，调性还很高，先别说能不能兑现，打出来就有一股气势，而事实上，嘉定的兑现力还是很强的；一方面，在利好的宣传方面，嘉定可以说是实时跟进，给人的感觉就是“日新月异，高速发展”，而宝山属于是有了好消息喜欢先藏一藏，等差不多了再放一个出来，给人的感觉就是“行动力不强，进展缓慢”。
不过，小编也算没有白蹲，近日，宝山也可以说是喜事连连。比如：
上海第一条“空铁”就在宝山，有望在今年9月中下旬试运行。
上海首个城市体育创新综合体也在宝山，6月底就将实现结构封顶。
160亿元半岛1919时尚科技产业园项目落地宝山，26平方公里的吴淞创新城进入规划、开发、建设等各项工作的快车道。
04
1条国铁+10条轨交
高效路网为宝山加速
宝山目前已坐拥5条轨交线路，1/3/7/15/18号线，且均可直达市区，根据最新规划在2025年前，还预计将新建19/21/22/24号线/南何支线/宝嘉线等，宝山近期和远期，轨交通勤都有进一步的提升计划。
其中，19号线将连通闵行春申与宝山杨行。
21号线，从吴淞穿过上海自贸区到上海东站。浦东段东靖路-陈六公路-上海东站，已经获得批复，正在加速建设中。宝山吴淞-东靖路段目前尚未获得批复。
22号线，是规划从嘉定到宝山的一条市区线，也是宝山境内唯一一条东西向地铁。在杨行2035国土空间规划，上海宝山官微及南翔镇镇长访谈中，均有提及这条线路。
24号线，规划为南北向贯穿中心城的市区线。在宝山、杨浦、闵行等区官微上均有提及，但尚未获得批复立项，线路目前还不明朗。
南何支线，是一个现有的货运路线，规划改造为市域线。根据最新送审的虹桥交通规划，南何支线从宝山杨行，途径嘉定南翔，到虹桥会展中心，全长73公里，近期将启动研究。
宝嘉线，将东西向横穿嘉定及宝山，自西向东，分别与11号线、嘉闵线、7号线、1号线等线路相交。目前正在进行前期方案研究的公开招标。
05
新房置业
华发·四季河滨是今年前三批次中，宝山区唯一触发积分的新盘，上一次开盘单价63828元/m²，堪称环线内最高性价比之一！目前一期和二期均已售罄，三期还有300+套房源待入市。
作为1号线/18号线双轨交汇地铁房，还是环线内少有的公园河滨住区。据前期的购房者反馈，项目的装修标准高于同品级楼盘，是大宁北低密品质社区。
华发·四季河滨 看房通道
佳运·瑞璟湾是大宁北的全新盘，坐拥交通、商业、教育等丰富资源配套。约1公里范围内可达1号线呼兰路站、18号线大康路站（在建）。1号线4站可达汶水路、5站上海马戏城站，直达大宁核芯商圈。小区低密度营造，容积率仅约1.8。周边还有蕰藻浜滨水绿地、顾村公园等生态资源，户型上以大平层格局，筑造建面约100-165㎡的宽境小高层。
佳运·瑞璟湾 看房通道
佳运名邸是一个位于罗店老镇的项目，社区自带幼儿园，步行约500米就是上坤上街购物中心，可满足日常的吃喝玩乐购需求。项目容积率仅约1.4，未来将打造全8层花园洋房住区，目前在售的为建面约126㎡的四居室和建面约108㎡、建面约90㎡的三居室，精装修交付。
项目效果图
佳运名邸看房通道
上海长滩作为上港集团在宝山的又一力作，坐拥约1.8公里的滨江岸线，总规划占地面积约77公顷，绿化面积约18公顷，在被公园绿化所包围的建筑中，住宅面积约50万㎡，商业办公面积约36万㎡。目前，瀑布公园、坡地公园、滨江绿地公园、约180米的观光塔已经实景呈现。
经过几年的开发，项目的新房销售也来到了四期。目前项目四期「振东苑」在售房源，户型面积为建面约66-234㎡，均价5.75万/㎡，项目后续还有87-180㎡住宅等待入市。
上海长滩看房通道
联动价6.3万/㎡的保利大场项目，最快今年就将入市，最低预算500万级，可以上车外环内的地铁房。项目的设计方案已经公示，拟建13栋17-26层的高层，主力建面约99-150㎡。
根据出让合同显示，项目容积率约2.6，限高80米，住宅套数下限1400套，需配建5%以上的保障性住房，中小套户型不得低于70%，全装修比例100%！
户内精装修要求：套内装修集中采购价格不低于2000元/㎡！
保利大场项目 看房通道
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