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【致敬玖贰】土拍30年变迁史:中国第一拍、现场举牌、点鼠标买地、千人摇号.....

2017-05-24 何大只 广州乐居 广州乐居


编者按:


  弹指一瞬,那些足以影响行业的历史时刻总是不经意地上演。数往知来,站在当下的时点上回望来路,可以找到历史与未来的共通点。


  【致敬玖贰】系列之《行业风云》,带你穿过风雨领略变迁,把中国房地产过去数十年的历史符号化、标杆化、典型化来解读。


过去的每一天,都是历史。或寡淡,或浓重。

 

下图定格在中国土地出让史上一个重要的日子,它记载着750家房企热血沸腾的背影、1500人在嘉兴大剧院的失意与狂欢。


(图片来源于网络)


这是极其罕见的案例。


全国750家开发商(包括重复的马甲)争夺8宗地,中标率接近1%。

 

仅土地出让的保证金一项,就交了上千亿。有财大气粗的开发商出动40多个马甲,交了180亿保证金。

 

听过在大剧院举办演唱会、开盘,没有见过变成土地出让会的。


刚需买房要摇号,开发商买地也要摇号,出来混总是要还的。


借一个典型,倒推一个行业的发展,是惯用的思考模式。以震惊全国的嘉兴土拍为契机,回顾中国土地拍卖近三十年发展的得与失,是解读房地产的珍贵符号。 荣光属于过去,创造才属于未来。


1

30年前深圳 中国第一拍


有故事的年份不一定非得是1992年的盛夏,也有可能是1987年的严冬。

 

那一年,“土地拍卖”有个低调的名字叫“公开竞投”;那一年,“11号牌先生”买下了中国第一宗国有土地使用权;那一年,深圳会堂的动地一槌成为中国土地拍卖史上石破天惊的开始。

 

持11号牌的深圳经济特区房地产公司总经理骆锦星最终以525万元成为中国第一拍的胜利者(图片来源于网络)

 

历史的转折往往是由细节成就。4个月后,这场一直在聚光灯下的中国第一拍,直接促成了宪法的修改。

 

1988年4月12日,七届全国人大第一次会议修改了《中华人民共和国宪法》有关条例,将原来宪法中禁止出租土地的“出租”二字删去,并规定:“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。


接着,《土地管理法》也按此进行了相应的修改,规定“国有土地和集体土地的使用权可以依法转让。国家依法实行国有土地有偿使用制度。”

 

在此之前,宪法并没有对土地的所有权和使用权进行区分,而是统一贯彻“国有土地可以无偿使用但不得转让”这一原则。

 

后面的故事如雷贯耳。《宪法》和《土地管理法》的修改,为深圳乃至后来全国各地进行土地有偿转让提供了法律依据。自此,中国土地终于可以名正言顺地交易,预示着新中国土地资本化探索之旅的开始,也才有了此后中国房地产市场的繁荣。



许多年后,当人们回忆这场开天辟地的拍卖会,总是不吝美词地称之为中国土地“第一拍”。当年载入史册的几张现场黑白照片,也如实记录了当时人们突破体制障碍后的喜悦。

 

王石在自传中如此评价:中国房地产发展的基石就是由此奠定的。



2

地市与楼市

地里开始长出了房子。

 

距离拿地不到一年时间,深房就盖起了当时最大的商品房住宅小区东晓花园,一共154 套住宅,一小时内售完,单价1600元/平,整个项目利润近400万

 

同年,深圳市第二次土地使用权拍卖会上,当时在业界尚默默无闻的万科以2000万的天价成为该次拍卖的最大赢家,不仅一夜成名,还奠定了万科走市场化房地产开发之路的基础。

 

前途很光明,路途却很长。尽管后来买地、卖地、盖房、卖房一度成为热点话题,还是无法掩盖土地拍卖至此寥落十年的事实。

 

从1987年到1998年11年间,深圳通过拍卖出让的土地仅有7宗。90%的土地实行的是非市场价格的协议出让,土拍进展异常缓慢甚至艰难。

 

“广州土地第一拍”在某种程度上缓和了这种尴尬。1998年6月23日,广州第一次土地拍卖会隆重举行,在激烈的举牌竞逐之后,工业大道南一幅近5万平米的地块以1.34亿元的价格成交

 

之后的两个月,太原、天津、杭州、青岛等城市纷纷邀请广州国土局的领导和拍卖师亲临这些城市,去协助组织该城市的土地拍卖。

 

短短半年内,土地通过拍卖的方式出让成为了一种潮流席卷全国各地,并且真正作为一种制度在全国各城市确立起来。以浙江为例,其在1999年就开始在全省范围内实行经营性用地一律招标拍卖制度。

 

同年,国务院叫停党政机关实行了40多年的福利分房制度这一举措进入尾声,使商品房市场成为广大群众解决住房问题的主要途径。此后,中国进入住宅消费货币化时期,也使房地产行业获得了千载难逢的机遇。

 

城镇化进程中衍生出又一波波住房需求。1996年到2007年十年间,每年的城市化增长幅度在1.4个百分点,城市人口从1.7个亿上涨到5.6个亿。这个数字到了2016年,城市化率是52.6%,有超过7亿人居住在城市。


卖地、买楼的数据更为直观。

 

2000年到2001年全国招标拍卖出让土地的收益为350亿元、 492亿元。到了2002年,土拍出让的宗数、面积、价款分别同比增长108.55%、273.8%和197%。

 

从1997年商品房和个人住房贷款走近普通百姓开始,全国房地产个人贷款余额从200亿元。2001年底,这个数字达6600多亿元,是1997年的35倍。而到了2016年,这个数字是18万亿元,是1997年的900倍



3

开发商的命门


闹市街头,繁荣而熙攘。街道两侧林立的楼盘是城市的代言。

 

购房者、土地、开发商,房地产链条上的最稳定的三角关系。在土地制度变革后,一批勇于承担风险,敢于追寻不确定回报的企业参与到这轮波澜壮阔的建设进程中。

 

2004年8月31日是一个重要的节点。从那天起,沿袭了数十年的土地出让制度被彻底颠覆,此后所有土地出让均须通过拍卖、招标、挂牌这三种方式,同时要求此后发展商须及时缴纳土地出让金,两年不开发政府可收回土地。这等于正式叫停了此前盛行的协议出让,成为土地交易市场化的标志。

 

告别混沌时代,更为透明的土地拍卖方式使开发商们对土地市场的供应情况心中有底,无疑为房地产的可持续发展和商品房的增值、保值带来了更大的保证———土地更值钱了,开发商在产品上将更加精益求精。 

 

一位不愿具名的楼市观察者感慨称,“坐在土地招投标现场,举起土地竞标牌,开发商心中有了更多的比较和选择。”


【拍地图】


没有在土拍现场举过牌的,都不是一个有故事的竞买人。

 

以一线城市广州为例,从华就路31号到天润路333号,土拍大厅一扇门隔出两个世界。门内的鸡血与尴尬,不亲眼目睹难以想象。

 

观摩席上,坐着不少看好戏的业内人士。竞买席上,买家彼此寒暄,或谈笑风生,或正襟危坐,等待大战开拍。

 

竞价时全场肃静,只剩下美女拍卖官一次次地报牌号报价格,偶尔风趣一番,偶尔卖力呦喝地块,偶尔提醒买家注意风险。买家暗自较劲,一边快速算着价,一边连番举牌,然而有时,却是冷清的尴尬。


三声落槌,掌声响起。这是中国土地拍卖史上难以复制的经典场景,每个拍卖大厅都见证了开发商为了拿地奋力一击的侧影。

 

群雄逐鹿,大戏落幕。2011年国土资源部发布《关于开展国有建设用地使用权网上交易试点工作的意见》后,陆陆续续有城市不断跟进实施土地网拍。

 

足不出户,只需守在电脑前轻点鼠标,就能成功“秒杀”想竞买的地块。截至目前,完全由网上交易取代举牌竞拍这一传统模式的城市有南京、东莞、徐州、济南、烟台、郑州、银川等地。

 

一线城市中,目前还有深圳、北京仍然采用现场竞价的形式出让土地,广州仅保留增城土拍大厅。

 

虽然没有生动的画面感,但是脑补下数字背后一双跳动的鼠标手,也别具一番风味。形式在变,开发商拿地的心是一直坚定不移的。

 

“土地是财富之母”。这是17世纪英国著名的经济学家威廉·配第对土地巨大价值的概括。深谙此道的开发商也明白,土地是肉体,抽象来说就是生产资料和物质载体。


地动财涌, 2001年到2007年,全国共取得出让土地收入4.1万多亿元 ,为中国经济发展注入了强劲的动力。与此同时,土地市场化配置也催生的庞大的房地产市场,房地产业也顺理成章地成为了中国经济的支柱产业之一。


4

停不下来的游戏


镜头一闪而过,中国土地拍卖制度走过三十载春秋。相依相生的楼市与地市在过去一年,遭受了前所未有的压力。

 

在限购、限贷、限价、限售并用的“四限时代”下,各大代表城市也逐步采用土地限价政策。乍看之下拿地制度的调整方式五花八门,但万变不离其宗,总体来看,除了嘉兴这样的“限地价+竞出让金”的模式,还有四种主要形式。



全国土地大招叠出的一个缩影依稀记得熔断机制是最先始于去年5月的苏州土拍市场,随后,南京、合肥、天津、郑州、成都、武汉、福州,全国上下,忽如一夜春风来,人们从刚开始的错愕到习以为常。

 

今年4月,上海开始执行土拍新规已经开始考核房企的信用等级评分。而很多企业的信用等级评分很低,一般来说只有获得AA评级的企业才有机会。这就意味着未来很多企业连拍地的入场券也将拿不到,即被淘汰出上海市场。

 

上海只是目前房企面临处境的冰山一角。要么接受新的游戏规则,接受溢价空间受限的现实,要么成为土地市场上的看客。


近日,保定最新卖地政策规定购房者取得房产证后10年内不得买卖。今天,珠海在土地出让中也不仅加入类似的“十年之约”限售措施,还限制了购房人群。

 

尽管当前土地市场上的出让条件可以称得上史上最严,每个模式也都在从不同角度考验房企对于成本、现金流等方面的承压能力。然而,人类已经阻止不了想要拿地的开发商了。

 

今年前4个月,拿地最多的25大房企拿地总金额超过5199.26亿元,与去年同期拿地金额2549亿元相比上涨了104%,同时,全国房企拿地排名超过百亿企业达到18家之多。



截至2016年12月31日,各大房企土地储备排行

 

截止2017年5月22日,全国卖地超过100亿的城市达到了31个。从土地出让金高额度城市看,依然集中在一二线城市,北京、武汉、广州、南京、合肥、苏州、天津、郑州、重庆、杭州等城市卖地超过300亿

 

拿地不赚钱至少好过无事可做。有报道援引一位楼市观察者的话指出,企业追求规模发展的需求依旧强烈,对于企业而言,利润固然重要,但没有规模就没有未来,企业若想在未来拥有一席之地,就不可能停止拿地,毕竟楼市大环境是在动态中演进的。  

 

可以看见,目前各派系房企在土地市场异常活跃,尤其集中在广佛二地。刚刚过去的一个月,有四家外来开发商首次杀入广佛。

 

当南下拿地成为一股潮流的今天,不光是闽系,还有沪派、京派房企纷纷在华南设立多个投资小组以望拿地。

 

业内戏称,现在房企最火的不是销售部门而是投资拿地部门,甚至有房企公开发出悬赏,推荐土地有奖。

 

游戏规则变了。但是规模进入后3000亿时代,站在风口多年的房地产,不想停,也停不下来。


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