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一个月内,100%自持70年+551亿拿广信资产包  有一种拿地叫做“万科”

2017-06-29 广州乐居 广州乐居


大戏落幕。


广州上半年的尾巴,土地市场来了笔大生意。8家竞买人,不到15分钟,万科以551亿元的价格拿下广信花地湾1500亩靓地。

 



乐居君亲临现场,人头攒动、安检过机、房企大佬、该有的阵势、该来的人,都齐全了。单是竞买规则,拍卖师就宣读了半个钟。20多项条款,也无法浇灭在座8位竞买人的热情。


一声令下,11号率先举牌,2号紧跟。一次一个亿,高手过招的世界不需要眨眼。

 


让暴风雨来得更猛烈些吧。从5个亿的竞价阶梯,再到10个亿的调整,可如你所愿?犹豫间,拍卖师将价格从540亿调整为535亿、530亿。电光火石之间,


2号突然杀出,报价550亿!而后不到一秒,11号报价551亿!

 

就这样,成交了。

据了解,参与竞拍包括8号中海、2号信达、3号保利、6号碧桂园、9号华发、1号越秀、10号华润、11号万科等。


1

万科单独拿地


       来看看万科此次下了多少血本。竞买保证金46亿元、要想拿到政府的尽调报告,还要再付5亿元。
 
       至于后期是否引入其他开发商共同开发,万科负责人现场跟乐居打了迷糊,说“还是机密。”


       他还表示,此次拍卖的价格符合公司预期,该价位经过内部测算得出。未来此地块将以商业住宅为主 !
 
       据了解,今年前5月,万科累计实现销售面积1,520.1万平方米,销售金额2,280.5亿元。


       用一年收成的1/12 拿一块地,钱从哪里来?上述负责人透露,“将集集团之力融资。”可见对该项目的重视程度。


  实际上,今年以来,万科的拿地模式已被业内所关注。


  6月6日,位于广佛交界的一宗优质商住用地对外公开拍卖,吸引华发、五矿、金辉、中冶、万科、世茂、越秀、华润、美的、葛洲坝、碧桂园等16家企业争抢。最终,万科以25.3亿元总价、楼面价约1.53万/平方米,竞自持面积100%,竞自持70年的条件取得。彼时,甚至有业内人士调侃说,“自持100%已经很猛了,万科说自持70年,一下子把天聊死了。”


  更早之前,万科还在广州分别以50%自持和55%自持面积拿下白云鱼苗场地块和黄埔长岭居地块。


专家热评

地产经济学家邓浩志:项目是否合算没人知道


1、项目位置极佳,花地湾既在老城区,又临近珠江,而且没污染问题,所以未来前景可能比广钢新城更好,项目应该会打造中高端刚需项目;


2、万科获得如此大项目,稳定了其在广州的市场地位,未来N年都不太愁缺货的问题,强者恒强在房地产业内将更加突出;


3、项目是否合算没人知道,单方成本最终只有万科清楚。广信旗下的资产放了近20年,作为老大难问题主要因为后面的债权债务,法律纠纷等极为复杂,此前大量广州房企想盘活都未果。如今551亿还不是土地的全部成本,后续仍需投资时间、资金进行处理。故项目不能以551亿除面价算;


4、广信后续还有很多项目,此次开了一个好头,未来如果能陆续盘活其历史遗留的土地,会对广州楼价稳定,缓解土地及住宅供求矛盾起到非常积极的作用。历史遗留问题的土地,三旧改造释放的土地可能是未来广州及多数大城市增加土地供应的“唯一”出路。各地应该考虑在这方面做文章。

 

中原地产项目部总经理黄韬:猜测背后有其他家参与


1,价格意料之中,因为价值大,不仅仅是花地湾地块,还包含其他地块。同时,地块位于市区,并有其他分散地块,价格平均下来低于周围地价。不过,并不是毫无风险,同时伴随着交地纠纷等风险


2、万科有变风险为机会的可能,利用交地风险使时间后拖,地块价格会随时间上升


3、芳村未来的格局好于广钢地块,广信地块是历史形成的旧居地,如果能够再续前缘,预计好于政府再规划的广钢地块


4、万科独得意料之外,551亿过大,在行业叫苦连天的时候竟然独自拿下,猜测背后有其他家参与,有可能是联合体

2

蜜糖与砒霜


根据见地披露,目前广信花地湾地块至今仅开发利用了约607亩土地,余下近千亩土地大片闲置。其中,未开发建筑面积达325.31万平方米,九成在花地湾,约277.99万平方米。不过,因部分项目为合作开发,权属归广信房产公司的总建筑面积只有251.97万平方米,占地约109万平方米。

 

这些土地的使用年限至少在19年以上,甚至有24年和25年的。来日新房入市,年限究竟剩余多少,我们不得而知。

 

见地还提到,伴随着上述土地一同出让的,还有数不清的债权。补缴的土地出让金、广信所欠下的工程款、所要承担的逾期办证违约金,还有广信在征地过程中未完成的拆迁补偿等等,保守估计负债总额约80亿元。目前,公司全部资产账面值只有22亿元,净资产(投资者全部投资权益价值)账面值为-58亿元。要是按照市场价来估计,公司全部资产约617亿元,减去负债后,净资产仍将高达537亿元。

 

同时,见地认为开发商最“棘手”的,还是未来不确定的风险,尤其是土地规划。


“目前这些土地只有一个基本的控规,无法确认地块是按原有规划执行还是可允许申请新建、改建、扩建等涉及调整容积率,这也是为什么开发商纷纷寻找有政府背景的企业合作。”(来源见地)

 

3

20年烂尾往事


广信房产成立于20世纪80年代,是广州最早开发房地产的开发商之一,羊城八大景、牡丹阁、红棉苑、春兰花园,都是由其开发的,与珠实集团、越秀城建,号称当时广州房地产市场的“三大家”。


1998年,广信房产以2.808亿元竞得花地大道两侧1500亩商品住宅用地,楼面地价仅为218元/平,创下广州市土地出让“招拍挂”的先河。

 

同年,母公司广东国投的破产事件让花地湾地块从此没落。光是破产清算程序就耗费十多年没有定论,造成该地开发停滞,荒地闲置。

 

4

现状尴尬 未来价值将提升


在芳村的版图上,广信房产是无法忽略的,也是20年来芳村的发展掣肘。新浪乐居独家走访发现,在花地湾地块内,除了已经建成的红棉苑、红棉苑北区、乐怡居及翠竹苑4个住宅小区外,其余地块现状尴尬,基本都是违建还有破败的仓库。


基本面状都是黄泥土墙的老旧住宅


不能否认的是,在花地湾能看到的地铁上盖的绝大部分建筑都属于广信,包括那个占地达10 万平的花鸟世界。然而,目前这个巨无霸地块有的变身为临时商铺、海鲜市场和收购站,有些变为美食街,还是相当令人遗憾。


尾楼相对应的是熙熙攘攘的店铺


(详情戳→停工20年,地价暴涨200倍!20图曝光广信花地湾1500亩商住地真容

 

此次花地湾的盘活,无疑对整个芳村板块居住环境、配套设施的整体提升有了极大促进作用。在黎文江看来,一号线开通至今,花地湾板块的楼价一直不及一号线沿线的其它板块,就是因为受广信清算事件的影响没办法继续开发,进而影响了整个芳村区域的房地产发展。



一图回顾广信地块的前世今生↓↓↓



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