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广州五大旧改现状调查:冼村一期回迁房有望10月选房 多村周边有二手房4-5万/平

2017-09-02 广州乐居 广州乐居

  广州旧改推进速度在加快! 


  8月30日,黄埔化工旧厂改造项目正式动工。永泰村改造项目——安华汇宣布将于10月28日正式对外开放。

 

  8月28日,广州目前最大的市内城中村——沥滘村传来好消息,目前表决率已达71.4%,距离规定的安置补偿方案表决率80%仅差8.6%。


  相关报道:九百年古村沥滘改造 村民不指望当土豪?


   项目层面的推进最为直观,另一方面,政策层面的助推力度也在不断加大。从今年3月到8月,广州政府密集出台多项政策为旧改提速。

 

  最新一项在上周三公布,为进一步规范和指导城市旧村合作改造类项目合作企业选择工作,广州市更新局就《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》公开征求意见、建议。

 

  《意见》其中一条指出,用地面积30公顷以上的旧村,村集体经济组织可选择联合体进行合作改造。联合体中的企业不得超过2个。

 

  众所周知,牵涉多方利益的旧改往往耗时长,资金沉淀大,联合体合作开发无疑可以有效分摊开发风险,缓解资金压力。

 

  在更早前的3月,广州政府为城市更新制订了五年计划。当月,《广州城市更新总体规划(2015—2020)》印发,计划到2020年推进城市更新规模85~100平方公里,实施完成城市更新规模42~50平方公里。

 

  5月,广州市城市更新局发布了《关于委托开展广州市城市更新土地整备规划研究的询价公告》,准备制定更加详细的未来全市及各区五年的土地整备规划。

 

  更具突破性的进展发展在7月10日,广州国资开发联盟暨广州城市更新基金成立大会召开,宣告总规模为2000亿元的广州城市更新基金正式成立并运营。

 

  该基金由越秀集团牵头广州地铁集团等市属国企发起设立,未来将主要用于土地整备和物业活化两大方向,其中土地整备主要涉及轨道交通、国企旧厂改造、产业小镇和旧村改造4个方面;物业活化主要涉及具有价值提升空间的写字楼、公寓、产业园及购物中心等。

 

  开发联盟首期会员吸引了超过近30家市属及省属国企加入,城市更新首期基金—广州轨道交通城市更新基金规模为200亿元

 

  曾经有媒体报道,与北京、上海、深圳相比,广州是唯一在中心城区仍有大量城中村存在的一线城市

 

  毫无疑问,老旧破败的城中村与广州现代化大都市的形象有点格格不入,旧改提速变得尤为重要,政策的加码成为重要催化剂。

 

  根据广州市官方公布,2017年二季度广州有69个城建项目正式开工;其中城市更新项目11个,重点“三旧改造”项目6个,分别为茅岗、火村、文冲、暹岗、鱼珠及同宝路旧厂项目

 

  广州旧改全城加速,为更详细全面地了解现状,乐居君特意实地调查了几个重点旧改项目,为各位呈上它们的最新进展。


冼村

危楼林立、拆迁工作同步进行


项目体量:现有村址红线总用地面积184956平方米,总体量仅地面上就高达48万平方米。


开发商:保利地产 


开发时长:2009年至今(2009年由政府主导改造,2011年12月保利地产介入)


不少村民穿上支持复建的宣传T恤


项目现状:仍有大量危楼林立,但大部分已经人去楼空。拆迁工作在同步进行,现场可以看到挖掘机在作业。村内不少已经签约的村民穿上印有“支持冼村复建,早日返回家园”T恤。此外,仍有零星商户在继续营业,冼村老人活动中心依然热闹。


基本完工的一期回迁房与正在建设的二期回迁房


目前冼村改造最大的实质性进展为回迁房工作在持续开展。据乐居君走访,目前一期回迁房已经基本完工,二期回迁房基底部已经成型,三期回迁房在今年4月奠基。当地村民透露,一期回迁房将于10月份进行选房

 

周边房价:尚东美御二手房均价74368元/平方米;中海璟晖华庭二手房均价79238元/平方米


  

茅岗村

随处可见的祝贺标语


项目体量:广州市现正进行的最大一个“三旧”改造项目。项目规划总用地面积79.55公顷,计算容积率建筑面积为227.43万平方米,体量是琶洲的两倍,杨箕、猎德的三倍。

 

开发商:富力地产、南驰集团

 

开发时长:2011年至今


基本完成拆迁的西华片


项目现状:根据村内张贴的各种庆贺横幅,目前茅岗村的整体签约率突破80%。由于体量庞大且片区签约进展不一,茅岗村将采取分期分片开发。其中进展最快的为西华片,签约率已经达到99%,拆迁工作已经基本完成。


茅岗村老人临迁安置房


与西华片相邻的塘口片签约率达到78%,未达到拆迁标准,拆迁工作未开展。现场可以看到仍有大量完整的居民楼,大部分村民仍居住其中。对于何时拆迁,有村民表示听说是11月,但同时也有村民透露现在仍有不少人没签约,“谁给他拆啊!”

 

周边房价:保利学府里尾货均价43000元/平方米


鱼珠旧城

封顶的保利鱼珠港写字楼


项目体量:占地约59.6万平方米,总建面约110万平方米。

 

开发商:保利地产、广物集团

 

开发时长:2013年至今

 

鱼珠国际物流基地仍在运营


项目现状:保利鱼珠港写字楼已经封顶,并在今年8月12日开启了首轮推售。鱼珠国际物流基地仍在运营,不少大型仓库仍未拆除,期间有很多大型卡车进进出出。与鱼珠国际物流港一路之隔的居民区,已经进入拆迁阶段,尽管目前拆除的面积不大,但附近村民透露,村里的人基本都搬走了,只剩下小部分还在住。

 

正在拆迁的居民区


乐居君走访发现,大部分居民楼已经丢空,一片破败,且墙上都写有大大的“拆”字。


周边房价:鱼木小区二手房均价23567元/平方米



小新塘

封顶的回迁安置房


项目体量:城中村涉及改造范围的权属用地面积达66.84公顷,涉及各类建筑总面积103.95万平方米,规划复建住宅计容建面59.18万平方米,规划复建经济物业计容建面30.01万平方米,而复建地块之外的融资地块计容建面达77.92万平方米。

 

开发商:保利地产

 

开发时长:2010年至今

周边商业配套


项目现状:自2015年保利地产介入之后,小新塘改造工作便进入加速阶段,当年11月份正式着手拆迁,耗时9个月基本完成。根据乐居君走访,目前四大回迁地块的回迁安置房基本已经封顶,村民透露,纳入拆迁范围的部分早就全部拆完,不过现在还不知道回迁房什么时候能入住。而未纳入拆迁范围的新塘村联办综合市场及新塘商业大街正常运营,车来车往,颇为热闹。

 

周边房价:天河星作均价4.3万/平方米



沥滘村


沥滘村居民楼

 

项目体量广州海珠区最大的城中村,改造规划总用地151.42公顷,相当于2/3个珠江新城。

 

开发商:珠光集团

 

开发时长:2011年至今

 


项目现状:目前表决率已达71.4%,距离规定的安置补偿方案表决率80%还差8.6%,因此拆迁工作仍未能开展。乐居君走访,沥滘村内并未有拆迁痕迹,各种便利店、小作坊在正常经营,生活气息浓厚。不过后续改造工作开展应该并不容易。

 


周边生活气息浓厚


周边房价:罗马家园二手房均价5万/平方米



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