探秘广州起拍单价最贵宅地！或成“老东家”囊中之物

昨日（8月20日）一早，广州市公共资源交易中心挂出3宗地块，其中，荔湾冷冻厂地块备受关注。  

冷冻厂地块位于荔湾冷冻厂片区，坐拥一线江景资源，起拍价301450万元，起拍楼面价36060元/㎡，比此前遭遇流拍的番禺易兴路地块33837元/㎡的起拍楼面价还高数千元。这也意味着，该地块成为广州起拍单价最高地块！

【详情请戳：航拍：近垃圾场+起拍最高楼面价！番禺易兴地块凭什么？】

同时，乐居了解到，该地块此前曾由“工业用地”更改至商住地，且曾遭遇4度易主，命途多舛的它，还曾陷入归属纠纷。不过，一则土地征收信息，或许预示着，这地块或将花落x企业之手？

让我们先回顾地块的基本信息：

No.1

地块信息

地块名称：广州市荔湾区南岸路，珠江东侧冷冻厂地块

土地用途：二类居住用地（R2）兼容商业金融业用地（B1、B2）

宗地面积：37652.54㎡（可建设用地面积：29855.99㎡）

起拍总价：301450万元

起拍楼面价：36060元/㎡

荔湾冷冻厂地块为二类居住用地兼容商业金融用地，起拍价达301450万元，起拍楼面价36060元/㎡。

由于地块临江，限高严格，一线建筑限高30米，二线建筑限高100米。此外，地块还将配建2500㎡的文化活动站、1500米的肉菜市场等。

  根据出让条件，竞买人可单独申请，亦可以联合申请，要求采取装配式建筑的建筑方式，地块设置最高限制地价，为376186万元，届时楼面价为4.5万元/㎡，竞拍采取“竞价-竞自持-摇号”方式。

【详情可戳：广州68亿元挂3宗宅地！荔湾江景地起拍楼面价创新高】

虽然与番禺易兴路地块楼面价相近，但在地块地理优势上，冷冻厂地块可谓更占优势。冷冻厂地块坐落于荔湾老城区，隔江可望见大坦沙板块。地块西侧毗邻珠江西航道，坐拥一线江景，周边有荔湾湖公园，环境较为优越。地块临近地铁五号线中山八站，可直达珠江新城。

地块处于荔湾旧区，地块周边基本生活配套齐全，但大型商超较少。周边聚集有大量装修材料城，且地块临近内环路，或会遭遇车辆噪音干扰。

No.2

地块被围闭 内部部分建筑已拆除

乐居来到地块现场，地块四周已被挡板围蔽，部分区域还张贴有西关海的楼盘广告。通过门缝，可见地块内部部分建筑已被拆除，仅剩余少量厂房、仓库零散分布在地块上。

地块一侧为西关海的销售中心，并有部分位置被用作停车场。另一侧，可望见西关海项目高楼耸立，而西关海临江首排建筑由于限高原因，建筑楼层较低。

在地块临江一侧，已修筑有临江观光长廊，可见珠江流水潺潺，江面波光粼粼，视野十分开阔，江对面可见大坦沙片区楼盘林立其间。

珠江上，还可望见珠江大桥横跨两岸，桥上车辆缓缓驶过，江面不时有采砂船行经。

但在地块东部，则聚集有大量装饰材料城，材料城周边车辆繁多、人流密集。高架桥上不时有车疾驰而过，噪声较大。居住在周边小区近20年的住户告诉乐居：“在家里也能听到有噪音，不过我们习惯了。”

No.3

四度易主 地块命途多舛

在19世纪50年代，冷冻厂地块为一片河滩地。自1950年后，地块被划分为广州冷冻厂用地，归属于广州食品企业集团有限公司，并在此地建设冷冻仓库和员工宿舍等。另外，有部分仓库外租给建材市场商家。 

回溯地块的发展历史，地块曾经历四度易手，可谓命途多舛。

★

2003年-2004年

广州食品企业集团有限公司以10200万元的价格转让荔港区南岸路23号（含冷冻厂地块）给城启集团（粤泰集团前身）。

2007年

城启旗下的广州豪城房地产有限公司欠税金额4300多万元，成为广州房地产行业第一欠税大户。

2009年

城启集团旗下位于广州市南岸路的荔港南湾尚未开发的21万平方米土地，被中信以21亿元的价格收购。

2010年

广州市土地开发中心向（原）广州市规划局递交了调整规划的相关申请，拟对荔湾区冷冻厂地块的控制性详细规划进行调整，由工业用地变更为居住用地和商业用地。

2012年

中信西关海（原名）首次开盘。

2014年

中信将其100%控股的广州市荔港南湾房地产开发有限公司挂牌出让，意味着该公司开发并正在销售的中信西关海项目及冷冻厂未开发地块也将易手。

2015年

买下中信荔湾冷冻厂资产包的金主深圳建工浮出水面。

由于城启集团在向中信地产出售地块时，并未向广州市食品公司、广州食品企业集团有限公司，完全支付其收购冷冻厂地块及地上建筑物的价款等纠纷原因，导致冷冻厂地块迟迟未能开发。

在2019年7月，广州市荔湾区人民政府国有土地上房屋征收办公室发布了一则关于《广州市荔湾区南岸路冷冻厂地块项目国有土地上房屋征收补偿方案》征求公众意见的公告。

公告显示，该地块补偿安置对象为广州市荔港南湾房地产开发有限公司（深圳建工）。征收补偿按政府收储的方式给予被征收人最终的收地补偿费用，即规划毛容积率2.0以内的，按照土地公开出让成交价的40%计算补偿款，超出2.0部分不再计算补偿款。

换而言之，若是冷冻厂地块被老东家深圳建工夺下，意味着深圳建工可以在在原价的基础上返还40%的补偿款，等于打了6折！

在踩盘过程中，乐居询问案场销售关于地块的归属信息，案场销售直言：“地块是小区的发展用地，未来可能会成为西关海的小区，具体结果要等待9月的拍地后才知道。”

| 西关海样板房可瞥见地块。

作为肉类、果蔬、蛋禽类冷冻仓库的场地，该土地是否遭遇污染，是否适宜居住？

在一份2019年1月发布的《荔湾区南岸路23号地块场地环境初步调查报告》中，或许可以找到答案。调查中显示，冷冻厂地块中码头、制冷机房、变压器房、液氨罐房等区域或许存在PH、挥发性有机物等污染物。但通过化验调查，初步判定该场地环境质量良，无需进行场地修复或采取其特殊的风险防范措施。

No.4

周边新盘最高达7.5万元/㎡

目前，冷冻厂地块周边楼盘一手二手楼盘较多。

二手房方面，珠岛花园金湾明珠在售均价3.8万元/㎡；西关海在售均价4.8万元/㎡；荔港南湾在售均价3.6万元/㎡；环翠园在售均价2.5万元/㎡等。

△ 点击查看大图  

新房方面，粤泰荔湾华府在售均价4.5~5.3万元/㎡；悦江上品在售均价4.4~5.1万元/㎡；凯德·双桥8号在售均价4.9万元/㎡；西关海·云墅在售均价6.8~7.5万元/㎡。

冷冻厂地块究竟将重回“老东家”门下，还是另入他人囊中？让我们搬起小板凳，关注2019年9月19日15时的冷冻厂地块土拍之战！

实习生陈泽涵对此文亦有贡献

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