开年抢跑，供应回暖，1月成都市场热度延续

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注：

①数据统计时间：2019.1.1—2019.1.31

②数据统计范围：成都主城+近郊+远郊

③土地统计范围：成都主城+近郊+远郊

导读

☞土地市场：19年首月持续高位供需，流拍率小幅上扬；年初开发商拿地趋于理性，溢价率回归低位徘徊常态；龙湖以44.19%溢价率拍得郫筒地块。2月新增供应锐减，近郊区为供应主力。

☞商品房市场：整体供应企稳回升，成交周期性下滑；住宅供应回暖成交下滑，供求关系平衡；开盘推盘量大幅下滑、认购率同步下跌。

商品住宅市场

01

商品房整体供需

供应企稳回升  成交周期性下滑

据克而瑞监测数据显示，本月大成都商品房供应面积293.71万㎡，环比上涨30.67%、同比上涨22.53%；成交面积310.13万㎡，环比下跌21.78%，同比上涨36.74%。

由于受开发周期的限制要求，及赶上春节回乡置业潮以冲击销量的期望，多数房企选择加大推盘力度，本月供应量回升至历史中高位水平。

备案成交来看，自上月登顶后，成交量进行了周期性下滑，但受近期集中供应的影响，本月成交仍位于中高位水平。

物业类型方面，本月住宅、商业、办公物业成交全部呈下滑态势，其中住宅环比下跌25.16%，其中以双流成交28.78万㎡为主；商业环比下跌0.76%，其中以城南成交2.95万㎡为主；办公环比下跌12.98%，城南为成交主力，成交9.52万㎡。

02

商品房成交结构

住宅成交占比半年来首次收缩，商办占比同步上升

据克而瑞监测数据显示，本月大成都商品房共计成交310.13万平米，其中住宅成交占比76.4%，办公占比13.9%，商业占比9.7%

本月商品房成交量出现周期性下滑，其中以住宅物业下跌幅度最大，其次为办公物业。从产品成交占比结构来看，住宅产品成交占比结束了持续半年的连涨，本月占比环比收窄4个百分点，占总成交量的76.4%；而办公产品成交占比稳步上涨，占本月总成交量的13.9%；商业产品占比亦小幅上涨，占本月总成交量的9.7%。

后市方面，若在保持目前调控政策不变的情况下，拥有“房票”的客户持续减少，再加上住宅供应量的持续加大，预计商品住宅成交占比或将进一步下滑，而商业、办公受住宅限购的利好因素影响，将平稳发展，或稳中微涨。

03

商品住宅供需

供应回暖成交下滑  供求关系平衡

据克而瑞监测数据显示，本月大成都商品住宅供应面积238.37万平米， 环比上涨60.56%；共计成交面积236.96万㎡，环比下跌25.16%；供需比1.01。

在春节返乡置业潮的推动下，本月商品住宅供应大幅回暖，其中一圈层供应占比13.86%，二圈层供应占比45.12%，三圈层供应占比41.02%。

成交方面，自上月商品住宅成交量大涨至新高后，本月成交量呈现下滑态势，供需比回升至1。整体来看，近期大成都商品住宅成交活跃度良好，但已初步显露疲态，随着供应量的回暖，预计后期供需比或将进一步回升。

04

各区域商品住宅市场

主城供应大幅回暖   成交高位下滑

据克而瑞监测数据显示，本月主城区商品住宅供应面积33.04万㎡，环比大涨306.90%，同比上涨88.48%；成交面积53.32万㎡，环比下跌34.80%，同比上涨68.68%；成交均价15244元/㎡，环比下跌8.69%，同比上涨3.88%

自上月供应量呈现断崖式下跌后，本月主城区商品住宅供应量大幅回暖，供应量前三区域为城北14.46万㎡、城东7.65万㎡、城西6.30万㎡；

成交方面，亦受上月成交量大涨的影响，本月成交量周期性下滑，成交量前三项目为青秀未遮山7.37万㎡、北大资源紫境府6.85万㎡、融创香璟台4.04万㎡；

整体上看，主城区供应量和成交量分别于11月和12月达到历史高位点，预计后期供需比或将延续本月持续回升态势。

近郊供应回暖，成交活跃度稳定

据克而瑞监测数据显示，本月近郊区商品住宅供应面积107.56万㎡，环比上涨73.37%，同比上涨19.68%； 成交面积109.46万㎡，环比下跌22.75%，同比上涨7.19%；成交均价12271元/㎡，环比下跌3.31%，同比上涨35.38%。

自上月近郊商品住宅供应量大幅缩水后，本月近郊供应量回暖，主要集中在双流34.39万㎡和天府新区21.85万㎡；

成交方面，在连续保持3个月较高的成交活跃度后，本月远郊区域成交量同样小幅下滑，本月成交主要来自双流28.78万㎡，龙泉19.76万㎡、郫都19.18万㎡。

远郊供应回归高位，成交环比微涨

据克而瑞监测数据显示，本月远郊区商品住宅供应面积97.77万㎡，环比上涨33.36%，同比大涨134.24%；成交面积74.19万㎡，环比上涨3.26%，同比上涨88.92%；成交均价7426元/㎡，环比下跌7.81%，同比上涨8.68%；

本月远郊商品住宅供应回归高位，其中供应前三区域为青白江19.60万㎡、崇州19.21万㎡、新津16.02万㎡；

成交方面，本月远郊区成交量小幅上涨，仍处于年度高位，其中成交前三区域为金堂20.37万㎡、都江堰12.07万㎡、青白江10.27万㎡；整体来看，本月供求比上升至1.32，参照近一年内的土拍盛况，预计后期远郊供求比或将进一步增大。

主城、远郊价格下滑  近郊整体走势平稳 

据克而瑞监测数据显示，本月商品住宅成交均价主城区15244元/㎡、近郊12271元/㎡、远郊7426元/㎡；

主城区价格方面，近2个月成交均价呈持续下滑态势，成交量前三的项目均价为：青秀未遮山11611元/㎡、北大资源紫境府15608元/㎡、融创香璟台14234元/㎡；

近郊区域整体均价环比微跌3.31%，成交量靠前的项目均价：香门第11703元/㎡ 、空港陆号11731元/㎡ 、碧桂园悦府13567元/㎡ ；

远郊区域整体均价环比下跌7.81%，成交量前三的项目均价：金堂的鹭洲城邦5287元/㎡、崇州的唐人街9472元/㎡、金堂的蓝光观岭国际社区5320元/㎡；

整体市场来看，主城价格走势受单盘成交影响较大；近郊在限价政策的约束下整体波动较小；远郊则基本趋于平稳。预计短期内各区域均价波动幅度变化不会太大。

05

各区域成交排行

主城区项目成交排行

近郊区商品住宅成交排行

远郊区商品住宅成交排行

06

住宅存量及去化

库存环比微增，1月末去化周期9.6个月

据克而瑞监测数据显示，截止1月末大成都市场商品住宅预售存量面积2097万㎡，去化周期为9.6个月。

截止本月末市场预售存量2097万㎡，环比微涨1.01%，以近半年的销售估算，理论去化周期约为9.6个月。本月整体市场供应量环比回升，在当前市场摇号中签率大幅提升下，供需比呈现增大趋势，库存去化周期延长，尤以三圈层为甚。

07

开盘市场

开盘推盘量大幅下滑、认购率同步下跌

据克而瑞监测数据显示，本月成都市中心城区共计26个住宅项目开盘，推出7817套，开盘成交4212套，整体认购率54%。

本月中心城区开盘项目连续2个月大幅减少，其中主城区共6个项目开盘，3个项目达到100%去化，平均认购率为88.54%；

近郊方面，共20个项目开盘，平均认购率为45.76%，仅1个项目完成100%去化，同时有2个项目认购率不足1%；

整体上看，受前期开盘项目去化不佳的影响，本月中心城区开盘项目推售量大幅缩水，性价比热盘依然受追捧，但多数项目去化压力持续增大，预计后市开盘项目去化率仍将徘徊于中低位水平，市场分化仍然严重。

开盘售罄项目占比为15.38%  市场分化愈加严重

据克而瑞监测数据显示，本月成都各区域新推热盘TOP榜中多为主城产品品质较为突出的项目。

☞小结：本月住宅市场成交量周期性回落，但随着供应量的回暖，预计后市住宅供销量仍将在中高位波动；

☞自上季度的集中供应助推成交持续走高后，本月市场成交量呈现高位下滑态势，但供应量的回暖，仍将促使成交平稳发展；从开盘端口来看，客户登记量不足的项目占比持续扩大，开盘售罄项目持续减少，多数项目进入持销期，市场分化仍然严重。

END

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