重磅！克而瑞发布《2019房地产多元投资全景报告》
“主业为基·万变维新”，这是所有的房企在地产下半场的过程当中，要活下去活的更长久必须要做的两件事情。
2019 年 3 月 27 日，在第三届地新引力峰会现场，易居企业集团执行总裁、克而瑞 CEO 张燕进行了《 2019 房地产多元投资领域全景报告》发布。本期，地新引力平台就这份报告做专题解读，希望在呈现房企多元投资的多维图景，解读践行过程中的难点、燃点之余，分享克而瑞眼中的 19/20 年趋势，为企业的布局与实践提供参考。
近年来，房地产多元化经历了从刚开始的零星尝试到蜂拥而上成标配的过程，并在 2018 年呈现出一个非常重要的特点：房企出现更名潮，纷纷去地产化，这也说明了房企多元化已全面展开。据克而瑞统计， TOP30 房企 70% 发布了多元化战略， TOP100 房企 97% 布局了多元化业务。
然而，我们也应看到，房企的主业依然是地产，年报显示，房企最大的收入贡献仍是地产，这在 TOP30 尤为明显，主业基本上占据了九成以上的业绩贡献。
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一方面，房企在主业上仍在继续冲规模。 2018 年底，百强已经占据了整个市场份额的六成， TOP30 则从 2014 年的不到三成做到了接近五成，虽然不少房企在放慢脚步提高质量，但主业为基的趋势在未来 5 到 10 年不会有根本性的变化。
另一方面，房企在加大多元化的实践过程，也遇到了多方困扰，尤其体现在政策的变化、模式不清晰、不确定、培育期过长、多元化发展的团队人才难求等。
2018 年，百强房企参与投资事件 73 件，较 2014 年超过 7 倍，投资金额近千亿。近三年，百强房企投资可以说是热情高涨，纷纷加大了多元化投资力度。
据克而瑞统计，在这些多元化投资中，房企更偏爱“专业性强”的“非地产”领域，诸如应用科技、教育、新工业新材料、文娱传媒、体育等等。这些不仅仅是领域当中的热点，也是未来中国经济整体的热点。
另外，克而瑞通过研究发现，房企多元化投资的原因主要有两点：一是因主业强大主动布局，如万科、碧桂园、恒大均在企业大规模之后，增加非主业的布局，包括汽车交通出行、体育、本地生活、应用科技等；一是企业基因或禀赋使然，如保利发展母公司保利集团，本是多元化业务一体，基因决定投资方向多元，旗下保利资本涉及应用科技、生活服务、金融等多个方面。
对于一些领域，头部房企表现出了极大的热情，甚至直接「下场」参与。
直接参与多元投资房企概况
我们再反观房地产相关领域，企业最关注的还是以长租为核心的租赁市场。
在多元化付诸实践的过程中，总会碰到一些难点，具体到各个领域，这些痛点和难点又是不同的，但大致分为三类：
政策严控，原有路径受阻，如金融、教育，刺激业务收缩或回归主业；
土地出让政策从严，如产城、文旅，对企业运营提出更高要求，运营策略变化；
政策长期支持，未来预期高，但现阶段盈利难，如养老和租赁。
金融：政策严控，传统金融窗口关闭；布局放缓，股权投资基金正当时
由于政策的严控，小贷保理这一类业务，要么自有资金要求很高，要么不允许开展。基于这样的前提，虽然 TOP30 六成以上都已经布局了金融，但从 2018 年的数据来看，房企在传统金融当中的布局已经明显放缓了： 2015-2016 年， TOP30 房企 60% 布局传统金融行业，但到了 2018 年，仅绿城通过收购百年人寿布局传统金融行业。但另一方面，超过一半的企业都开始布局投资基金，通过股权投资的方式参与到房地产经营当中是目前比较多的一种方式。
教育：产业化运作路径受限，回归主业配套
TOP30 房企中 50% 布局教育，但因为政策受限，如通过 VIE 架构境外上市退出漏洞被堵死，房企都开始把教育回归主业作为配套运营。
产城：土地政策从严，类地产更困难；回归产业本质，运营为王
产城对于企业的运营提出了更高的要求，更多的头部企业对于产业的参与偏向于实体产业，但由于布局的时间和周期都比较长，最终的效果仍需要时间来检验。从对企业业绩、利润的贡献来说，几乎可以忽略。
文旅：土地出让政策对运营要求更高，行业进一步向头部集中
土地出让政策变化对文旅运营提出更高要求：十年前对运营配套的比例为 10%-20% ，现在则要求 50%-70% 。在这种情况下，企业要么自主创新，要么要寻找靠谱的合作方。另一方面，克而瑞发现，文旅行业正在进一步向头部集中。 2018 年，全国旅游业实际完成投资 17750 亿元，头部企业包括“华侨城、万达、融创、雅居乐、万科、方特、长隆、恒大”等，总投资 1.095 万亿元，占比高达 62% 。
养老：未富先老，供需不匹配痛点显著；但政策利好，市场巨大。
养老的特点是具有政策的长期支撑，对于未来发展预期很高，但短期来看很难形成现有的盈利模式。通过对养老人群的研究会发现，养老最重要的问题是错配，首先是养老客户分层很明显， 55 岁到 75 岁称之为活力长者，他们对于医养需求不显著，更多的需求是在投资上面受限，所以会有这种养老产品出现。但是 75 岁以上的养老人群，更多的对于医养养护提出了更高要求，而市场当中要么对于这类产品供应不足，要么由于这一类群体目前的支付能力还没有达到，所以形成了现实当中的供需错配。但养老的政策前景非常巨大， 2020 年会小爆发， 2025 年之后会进入真正养老事业发展期。
租赁：盈利难、供需错配严重；但政策利好，市场潜力大。
盈利难、供需错配是当下租赁住房市场的主要痛点。首先是盈利难，国内 20 个重点城市公寓租金回报率 1%-3% （一线城市低于 2% ），低于办公租金回报率 4%-6% ；且远低于国际公寓水平。
国内主要城市租金回报率
其次是供需错配，以上海租赁市场为例，租金 4000 元以下的需求大，而新增土地将供应 6 万多套中高端租赁住房，供应结构偏差 。
上海租赁市场供需概况
但另一方面，租赁市场仍有着众多政策利好。中国总租赁市场规模预计达 15510 亿元，其中北上广深一线城市合计达 5565 亿元，占比 35.9% ， 23 个二线城市合计达 2436 亿元，占比 15.7% ，发展潜力大。
物业：前景广阔的规模赛道，「大服务生态」已成，场景日益丰富
无论是从政策放开鼓励发展的角度，还是资本市场的认可程度，都可以说明这一点。进入三月份之后，整个物业上市的节奏非常快，几乎是每周一股。
2018年物企上市概况
另外，物业已经从原来简单以住宅为核心扩展到了商业、办公、医院等等，业态从单纯的 2C 到 2B、2G ，这为未来物业发展提供了非常丰富的场景。因为物业是大入口，展现出更多更美好的景象，所以 TOP30 都有自己清晰的发展规划。
物业大服务生态
商业：消费升级+技术突破助力商业成新赛道
无论是从这几年的拿地状况来看，还是从房企的战略转型来看，商业都是企业布局的一大热门， TOP50 房企超过八成都布局了商业。商业为企业提供了稳定现金流，并在资本市场当中得到了进一步认可，而在这个过程当中因为场景的丰富，也对创新提出了要求，譬如空间创新、内容创新，以及当下讨论众多的新零售。可以说，商业不仅仅只是开发企业转变为运营商之后所涉足的一个领域，而是除了自己的商业项目之外，可以更多得采用另外的方式扩展更多的资产管理、商业管理路径。
代建：专业化趋势下，头部房企纷纷布局
TOP30 房企中 19 家涉足代建业务，比例近 65% 。这是因为，头部企业对于规模化有所诉求，代建或小股操盘是非常好的方式。另外，市场也在提供更多更丰富的代建产品种类，这使得代建可以成为未来新的拐点。
房企涉足代建概况
2019/2020年的多元化趋势
回顾 2018/2019 年预测，以长租为核心的租赁，以物联网为技术载体的智能家居，城市更新、产城融合和教育，克而瑞发现产城融合包括文旅、教育，已经变成了主业重要的一个组成部分，而租赁和以物业为入口，以物联网技术为载体的智能家居、智慧社区，这两者会有更长足的发展。
2019-2020 年，克而瑞认为：
一、物业服务痛点依然存在，但大服务生态已成，场景日益丰富。由于场景的扩展为未来的智能家居、智慧社区都提供了非常大的扩展空间。
二、智慧科技加持，因为有了物业的大入口，万物互联、智慧社区正在形成。
三、政策长效机制下，克而瑞认为租赁住宅依然看好，短期盈利难的问题，将在资产证券化进一步放开下可望逐渐解决。三月份上交所已经提出了第一批试点的公募 REITs ，这是一个非常有效的方式。
四、中国地产下半场将进入大资管时代，未来十年甚至更长的一段时间，大资管将从今天这个时间点，通过运营和其他的资产管理方式激活市场。
“主业为基·万变维新”，这是所有的房企在地产下半场的过程当中，要活下去活的更长久必须要做的两件事情。因此，多元化布局不再是做和不做的选择，而是不断思考我们怎么样践行怎么样实施。这也是这个行业持续发展的核心强大的动力！
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