【泽平宏观】粤港澳大湾区：打造国际一流湾区和世界级城市群 ——房地产周期研究之二十五
文：方正宏观任泽平，联系人：熊柴
粤港澳大湾区自今年写入政府工作报告以来，主题持续升温。6月20日，首届粤港澳大湾区论坛在香港召开，这是首个以粤港澳大湾区为主题的高峰论坛。本月底，国家领导人将出席香港回归20周年庆典，并主持新一届特区政府班子的就职仪式，前后为期3天。9月，粤港澳大湾区城市群发展规划将上报中央。
粤港澳大湾区发展上升为国家战略。1）粤港澳大湾区由“9+2”组成，即广东的广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、惠州、江门、肇庆，以及香港特别行政区、澳门特别行政区。土地面积占全国的0.6%，经济总量占全国的12.4%，常住人口占全国的4.9%。2）粤港澳大湾区发展酝酿已逾10余年，2015年该概念在一带一路规划中被正式提出，2016年被写入国家“十三五”规划，2017年3月首次被写入国务院政府工作报告。7月1日，将迎来香港回归20周年纪念日，预计将发放系列政策红包，推进粤港澳大湾区发展。3）建设粤港澳大湾区的战略意义。以深化港澳与内地融合促进港澳长期繁荣稳定，确保“一国两制”基本国策；打造国际一流湾区和世界级城市群，带动泛珠三角区域发展，形成北有京津冀协同发展、中有长江经济带、南有粤港澳大湾区的区域经济发展新格局；助力“一带一路”战略，建设高水平参与国际经济合作的新平台，探索建立高标准贸易规则，引领对外开放。
打造比肩纽约、旧金山、东京的国际一流湾区。1）粤港澳大湾区对标国际一流湾区。伴随着世界经济格局大调整，纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区等世界级湾区相继形成并崛起，分别以金融、科技创新、先进制造为主要特点。在中国，粤港澳大湾区的发展更为成熟，具备建成世界一流湾区的基础条件，未来有望成为第四个国际一流湾区。2）粤港澳大湾区发展是在“一个国家、两种制度、三个关税区、四个核心城市”背景下深化合作，既有体制叠加优势，也亟待推进体制机制改革以最大限度推进人流、物流、资金流、信息流畅通。未来有望参照京津冀、长江经济带，在中央层面成立粤港澳大湾区工作领导小组推进发展。3）粤港澳大湾区发展未来可能从加强基础设施互联互通、打造全球创新高地、携手构建“一带一路”开放新格局、培育利益共享的产业价值链、共建金融核心圈、共建大湾区优质生活圈等六个方面重点谋划。4）粤港澳大湾区未来有望形成“一环两扇、两屏六轴”网络化空间结构。其中，“一环”为5+2环珠江口经济圈，以香港、澳门、广州、深圳四大城市为“四极”；“两扇”即珠江口东西两岸城镇扇面，以珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆为除“四极”外的节点；两屏即北部连绵山体森林生态屏障+南部沿海绿色生态防护屏障；六轴即六大城镇产业拓展轴。
粤港澳大湾区主题投资机会：交运、基建、地产。粤港澳大湾区主题叠加“一带一路”、广东省自贸区、广东省国企改革等多重主题概念，推荐关注交运、基建、地产三大主线。其中，粤港澳大湾区将重点共建世界级国际航运物流中心，形成多向通道网、海空航线网、快速公交网，形成辐射国内外的综合交通体系，利好港口机场轨道交通公路等。加强基础设施互联互通是深化合作发展的基础，潜力仍然很大。地产受益经济融合发展、人口向大都市圈集聚态势；由于珠江口两岸长期“东强西弱”，珠江口西岸的珠海等地或因湾区发展更为受益。
风险提示：政策具有不确定性；发展不及预期
1 粤港澳大湾区上升为国家战略
1.1 粤港澳大湾区范围：“9+2”
1.2 粤港澳大湾区国家战略地位日益凸显
1.3 建设粤港澳大湾区的战略意义
2 粤港澳大湾区的愿景、建设关键、主要思路及空间规划
2.1 粤港澳大湾区对标国际一流湾区
2.2 粤港澳大湾区发展关键：最大限度推进人流、物流、资金流、信息流畅通
2.3 粤港澳大湾区发展的主要思路
2.4 粤港澳大湾区空间结构规划设想：一环两扇、两屏六轴
3 粤港澳大湾区主题投资机会：交运、基建、地产
3.1 打造辐射国内外综合交通体系，利好港口机场轨道交通公路等
3.2 加强基础设施互联互通是深化合作发展的基础
3.3 地产受益经济融合发展、人口向大都市圈集聚态势
1 粤港澳大湾区上升为国家战略
1.1 粤港澳大湾区范围：“9+2”
粤港澳大湾区由“9+2”组成，即广东的广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、惠州、江门、肇庆，以及香港特别行政区、澳门特别行政区。土地面积合计约5.6万平方公里，占全国的0.6%；2016年经济总量9.2万亿元，占全国的12.4%；常住人口6800万，占全国的4.9%。
粤港澳大湾区南接东南亚、南亚，东接海峡西岸经济区、台湾，北接长江经济带，西接北部湾经济区，区位优势突出。粤港澳大湾区为“湾区群”+“港口群”+ “产业群”+“城市群”等叠加。在湾区方面，粤港澳大湾区主要是以环珠江口湾区为核心，还包括环大亚湾湾区、大广海湾区，与大汕头湾区、大红海湾区、大海陵湾区毗邻。在港口方面，有深圳港、香港港、广州港、东莞港、珠海港、惠州港、中山港、江门港等多个港口, 港口集装箱年吞吐量合计超过6500万标箱；其中2016年深圳港、香港港、广州港集装箱吞吐量位居世界前十，分别排序为第三、第五、第七。在产业方面，既有通讯电子信息、新能源汽车、无人机、机器人等高端产业集群，同时也有石油化工、服装鞋帽、玩具加工、食品饮料等中低端产业集群。
1.2 粤港澳大湾区国家战略地位日益凸显
粤港澳大湾区发展酝酿已逾10余年，2015年该概念被正式提出，2016年被写入国家“十三五”规划，2017年3月首次被写入国务院政府工作报告。7月1日，将迎来香港回归20周年纪念日，预计将发放系列政策红包，推进粤港澳大湾区发展。9月，大湾区城市群规划将上报中央。
早在2005年，广东省政府《珠江三角洲城镇群协调发展规划（2004-2020）》明确划分“粤港澳跨界合作发展地区”，并要求把发展“湾区”列入重大行动计划。之后，湾区发展陆续写入2008年国家发改委《珠三角地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》、2009年粤港澳三地政府共同参与的《大珠江三角洲城镇群协调发展规划研究》、2010年《粤港合作框架协议》等文件。
2015年3月，在一带一路战略规划中，“粤港澳大湾区”概念首次被明确提出。2016年，“粤港澳大湾区”被写入国务院《关于深化泛珠三角区域合作的指导意见》、国家“十三五”规划等，要求建设世界级城市群。2017年3月，国务院政府工作报告中首次出现“粤港澳大湾区”，要求推动内地与港澳深化合作，编制粤港澳大湾区城市群发展规划，发挥港澳独特优势，提升在国家经济发展和对外开放中的地位与功能。7月1日，将迎来香港回归20周年纪念日，国家领导人庆典，预计将发放系列政策红包，进一步推进粤港澳大湾区发展。
1.3 建设粤港澳大湾区的战略意义
以深化港澳与内地融合促进港澳长期繁荣稳定，确保“一国两制”基本国策。2017年国务院政府工作报告在提及“粤港澳大湾区”之前，谈及“继续全面准确贯彻“一国两制”、“港人治港”、“澳人治澳”、高度自治的方针，严格依照宪法和基本法办事，确保“一国两制”在香港、澳门实践不动摇、不走样、不变形。全力支持香港、澳门特别行政区行政长官和政府依法施政，发展经济、改善民生、推进民主、促进和谐。“港独”是没有出路的。”在改革开发初期，香港、澳门凭借其产业、技术、资金等优势，引领内地特别是珠三角发展。但随着内地改革开发深入推进、经济快速发展，香港、澳门地位相对下降，特别是近几年经济持续低迷，亟需内地带动。
打造国际一流湾区和世界级城市群，带动泛珠三角区域发展，形成北中南区域经济发展新格局。京津冀、长江三角洲和珠江三角洲城市群，是我国经济最具活力、开放程度最高、创新能力最强、吸纳外来人口最多的地区。《国家新型城镇化规划（2014-2020）》和国家“十三五”规划都明确要求上述三个区域建设世界级城市群。当前，我国区域发展以“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展三大战略为引领，京津冀规划建设雄安新区，长三角城市群为长江经济带龙头，珠三角政策有所缺位。建设粤港澳大湾区则可提高珠三角城市群的战略地位，带动泛珠三角区域发展，形成北中南区域经济发展新格局。2016年3月国务院《关于深化泛珠三角区域合作的指导意见》要求，构建以粤港澳大湾区为龙头，以珠江-西江经济带为腹地，带动中南、西南地区发展，辐射东南亚、南亚的重要经济支撑带。（江西、湖南、四川、贵州、云南五省既属于长江经济带，也属于泛珠三角区域。）
助力“一带一路”战略，建设高水平参与国际经济合作的新平台，探索建立高标准贸易规则，引领对外开放。粤港澳大湾区是历史海上丝绸之路的起点之一，港口等区位优势突出，具有侨乡、英语和葡语三大文化纽带，是连接21世纪海上丝绸之路沿线国家的重要桥梁。建设粤港澳大湾区，有利于整合发挥其港口、金融、贸易、制造业等优势推进“一带一路”对外开放战略实施。并且，粤港澳大湾区将凭借一国两制的制度优势，寻求制度创新，制定一些新规则，率先在大湾区内部试用，再推广到全球，影响国际贸易规则制定。从“大珠三角”到“粤港澳大湾区”，尽管仍是广东9市加港澳2个特别行政区，但并非“新瓶装旧酒”。传统的大珠三角概念是以珠江下游的三角洲为基础形成的城市群，而对“湾区”的强调，意味着更强调外向型特征，旨在全球经济中发挥引领作用。
2 粤港澳大湾区的愿景、建设关键、主要思路及空间规划
2.1 粤港澳大湾区对标国际一流湾区
湾区经济是以海港为依托、以湾区自然地理条件为基础，发展形成的一种区域经济形态，因具有开放的经济结构、高效的资源配置能力、强大的集聚外溢功能和发达的国际交往网络，成为带动区域经济发展的重要增长极和引领技术变革的领头羊。据世界银行统计，全球经济总量中的约60%来自港口海湾地带及其直接腹地。
伴随着世界经济格局大调整，纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区等世界级湾区相继形成并崛起，分别以金融、科技创新、先进制造为主要特点。一战到二战期间，纽约湾依靠大西洋贸易通道成为第一个世界级湾区，为全球金融中心。二战后，旧金山湾依靠太平洋贸易通道成为第二个世界级湾区，位于湾区南部的硅谷闻名于世。20世纪60-90年代，亚洲制造业崛起，东京湾凭借科技制造实力成为第三个世界级湾区，先进制造优势突出。典型湾区发展历程分为港口经济-工业经济-服务经济-创新型经济四个阶段。当前三大湾区基本处于服务经济向创新型经济的转轨中。
在中国，粤港澳大湾区的发展更为成熟，具备建成世界一流湾区的基础条件，未来有望成为第四个国际一流湾区。我国大陆海岸线约1.8万公里，自北向南主要有渤海湾、胶州湾、杭州湾、粤港澳大湾区、北部湾等湾区。其中，渤海湾区的范围太大，且湾区内联系不够紧密；胶州湾区的覆盖范围太小，仅覆盖山东半岛城市群的很小一部分；杭州湾区属于长三角城市群；北部湾的发展水平相对较低。粤港澳大湾区是我国最有条件建设“湾区经济”的先行区，外向型程度最高，内部联系也日益密切，未来有望与纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区等世界级湾区竞争，成为国家高水平参与国际经济合作的新平台。
当前珠三角制造业比较发达，整体处于工业经济向服务经济转型的过程中；香港、深圳等部分城市已出现创新型经济特征。单纯从经济总量看，粤港澳大湾区与纽约湾区相当，但在引领全球经济发展、主导全球资源配置、带动全球产业升级等方面差距明显。随着粤港澳大湾区发展进入国家战略，未来有望成为第四个国际一流湾区。
2.2 粤港澳大湾区发展关键：最大限度推进人流、物流、资金流、信息流畅通
粤港澳大湾区发展是在“一个国家、两种制度、三个关税区、四个核心城市”背景下深化合作，既有体制叠加优势，也亟待推进体制机制改革以最大限度推进人流、物流、资金流、信息流畅通。在大湾区内部，不仅存在一国两制方针下的香港和澳门两个特别行政区、自由港，还有深圳、珠海两个经济特区，南沙、前海蛇口和横琴三个自由贸易试验区，以及广州、深圳、香港、澳门、四个核心城市。特别行政区和自由港、经济特区、自由贸易试验区等叠加既是体制优势，但也使深化合作亟待体制机制创新。
虽然自2003年以来，在关于建立更紧密经贸关系的安排（CEPA）及其10个补充协议框架下，粤港澳三地在经贸、技术、金融等方面开展深度合作交流、取得明显进展，但在推动市场要素有序流动方面仍存在诸多问题亟待突破。未来粤港澳大湾区深化合作涉及产业布局、土地利用、信息互通、资源共享、交通能源等，如何在不同的制度与城市之间，最大限度地让人流、物流、资金流、信息流真正高效便捷地流通，是粤港澳大湾区发展面临的主要难题。并且，由于经济体量相当，广州、深圳、香港的“龙头”之争可能也将成为粤港澳大湾区未来发展面临的一个问题，如何实现优势互补，避免恶性竞争。
未来有望参照京津冀、长江经济带，在中央层面成立粤港澳大湾区工作领导小组推进发展。当前粤港澳高层沟通机制是一年一度的“粤港合作联席会议”“粤澳合作联席会议”，分别从1998年、2003年开始运行，由粤港、粤澳两地行政首长共同主持，进行贸易、经济、基建、运输、道路、海关旅客等事务的协调，其下会根据项目需要设专责小组。随着粤港澳大湾区发展上升为国家战略，对协调机制、改革权限的更高层需求被提出。对比，京津冀、长江经济带，中央分别成立了京津冀协同发展领导小组、推动长江经济带发展领导小组，均由中央政治局常委、国务院副总理张高丽担任组长。在粤港澳大湾区方面，未来有望从中央层面成立一个工作领导小组，相关部委和粤港澳各方组成，统筹研究解决大湾区合作发展重大问题。在省市层面，也有望建立固定联系机制，三地行政首脑和有关部门负责人参加。
2.3 粤港澳大湾区发展的主要思路
粤港澳大湾区发展未来可能从加强基础设施互联互通、打造全球创新高地、携手构建“一带一路”开放新格局、培育利益共享的产业价值链、共建金融核心圈、共建大湾区优质生活圈等六个方面重点谋划。
2017年3月，全国人大代表、广东省发改委主任何宁卡建议，从如下六个方面谋划粤港澳大湾区的发展：一是加强基础设施互联互通，形成与区域经济社会发展相适应的基础设施体系，重点共建“一中心三网”，形成辐射国内外的综合交通体系（其中，“一中心”是指世界级国际航运物流中心，“三网”是指多向通道网、海空航线网、快速公交网，形成辐射国内外的综合交通体系）。二是打造全球创新高地，合作打造全球科技创新平台，构建开放型创新体系，完善创新合作体制机制，建设粤港澳大湾区创新共同体，逐步发展成为全球重要科技产业创新中心。三是携手构建“一带一路”开放新格局，深化与沿线国家基础设施互联互通及经贸合作，深入推进粤港澳服务贸易自由化，打造CEPA升级版。四是培育利益共享的产业价值链，加快向全球价值链高端迈进，打造具有国际竞争力的现代产业先导区。加快推动制造业转型升级，重点培育发展新一代信息技术、生物技术、高端装备、新材料、节能环保、新能源汽车等战略新兴产业集群。五是共建金融核心圈，推动粤港澳金融竞合有序、协同发展，培育金融合作新平台，扩大内地与港澳金融市场要素双向开放与联通，打造引领泛珠、辐射东南亚、服务于“一带一路”的金融枢纽，形成以香港为龙头，以广州、深圳、澳门、珠海为依托，以南沙、前海和横琴为节点的大湾区金融核心圈。六是共建大湾区优质生活圈，以改善社会民生为重点，打造国际化教育高地，完善就业创业服务体系，促进文化繁荣发展，共建健康湾区，推进社会协同治理，把粤港澳大湾区建成绿色、宜居、宜业、宜游的世界级城市群。
2.4 粤港澳大湾区空间结构规划设想：一环两扇、两屏六轴
根据南方都市报消息，粤港澳大湾区城市群发展规划研究课题研究组副组长、中国国际经济交流中心产业部部长王福强在5月介绍了构建关于粤港澳大湾区“一环两扇、两屏六轴”网络化空间结构规划的建议。
一环：1）5+2环珠江口经济圈。依托沿珠江口的主要城市广州、深圳、珠海、东莞、中山5市和香港、澳门，形成区域交通快速连接、产业发展分工协作、科技创新协同推进、社会交往密切便捷的环珠江口经济圈。2）四极：香港澳门广州深圳。“一环”以香港、澳门、广州、深圳四大城市为“四极”，不断强化区域辐射带动作用，引领城市群整体深度参与国际竞争，提升大湾区在国际经济板块中的地位。
两扇：珠江口两岸是粤港澳大湾区发展的核心，形成东西两扇。1）珠江口东岸城镇扇面：以广州东部地区、东莞水乡经济区、松山湖高新区、惠州潼湖生态智慧区、环大亚湾新区等功能板块为支点，加快推动东岸地区产业转型升级。2）珠江口西岸城镇扇面：在保留自然生态空间的前提下，统筹重大项目、平台和基础设施布局，打造机场、港口、轨道等多种交通方式协同联运的综合枢纽，引导人口、产业进一步向西岸集聚，打造西岸先进装备制造业带。3）多点：珠海佛山惠州东莞中山江门肇庆。除“四极”外，粤港澳大湾区的其他7个节点城市（珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆）是建设世界级城市群的重要支撑，是扇面中的“节点”，要明确战略定位，实行错位发展。
两屏：北部连绵山体森林生态屏障+南部沿海绿色生态防护屏障。
六轴：加强湾区与外围地区的空间衔接，构建六大城镇产业拓展轴。1）香港-珠海-高栏港-大广海港-阳江-粤西地区。2）深圳-中山-江门-阳江-粤西地区。3）广州-佛山-肇庆-云浮-西南地区。4）广州-清远-韶关-华中地区。5）东莞-惠州-河源-粤东北地区。6）深圳-环大亚湾-汕尾-粤东地区。
3 粤港澳大湾区主题投资机会：交运、基建、地产
粤港澳大湾区主题叠加“一带一路”、广东省自贸区、广东省国企改革等多重主题概念，推荐关注交运、基建、地产主线。
3.1 打造辐射国内外综合交通体系，利好港口机场轨道交通公路等
广东省综合交通运输“十三五”规划要求，到2020年，交通基础设施总体达到国内领先、世界先进水平，基本建成覆盖全省、辐射泛珠、服务全国、连通世界的现代化综合交通运输体系，国际综合交通门户地位基本确立，实现“12312”交通圈，即广州与珠三角各市1 小时通达，珠三角与粤东西北各市陆路2 小时左右通达、与周边省会城市陆路3 小时左右通达，广东与全球主要城市12 小时通达。广东省发改委主任建议，重点共建“一中心三网”，形成辐射国内外的综合交通体系；其中，“一中心”是指世界级国际航运物流中心，“三网”是指多向通道网、海空航线网、快速公交网。未来，大湾区港口、机场等交运资源有望整合，形成合力，并受益于进一步区内外畅通的人流、物流等。
3.2 加强基础设施互联互通是深化合作发展的基础
广东省发改委主任提出谋划粤港澳大湾区发展的六大思路第一条即为，“加强基础设施互联互通，形成与区域经济社会发展相适应的基础设施体系。”港珠澳大桥今年将建成通车，虎门二桥将于2019年建成，深中通道实体施工今年启动、预计2024年建成，粤港澳大湾区未来将坐拥四条大通道（加已建成的虎门大桥）；广深港高速铁路也将在2018年完工。虽然粤港澳大湾区基础设施相对完善，但区域发展仍较大，与内外联系仍有待加强。根据中山日报5月3日消息，仅中山一地未来六年将投入1400亿元布局交通版图。
3.3 地产受益经济融合发展、人口向大都市圈集聚态势
随着未来粤港澳大湾区规划和政策落地，湾区经济有望进一步融合发展，经济地位进一步提升。并且，发达经济体人口迁移及城市化发展经验表明，在城市化中后期，人口迁移将从之前从农村到一二三四线城市迁移的齐增转为向一二线大都市圈迁移的分化。
在粤港澳大湾区内部，珠江口东西两岸长期“东强西弱”，珠海等珠江口西岸城市人口集聚不够。珠海土地面积1724平方公里，2016年常住人口仅167.5万人，人口密度仅972人/平方公里，远低于深圳的5964人/平方公里。随着粤港澳大湾区基础设施互联互通，珠海等西岸城市人口有望快速增长。而在珠江口东岸，深圳作为经济特区有可能获得改革综合授权、先行先试，经济增长带动延续近几年人口快速增长态势。
方正宏观房地产周期专题研究系列：
24、《新首都新北京——房地产周期研究之二十四》，任泽平、熊柴，2017.05.07；
23、《从国内外新城建设经验教训展望雄安新区未来（国内篇）——房地产周期研究之二十三》,任泽平、熊柴，2017.04.25；
22、《从国内外新城建设经验教训展望雄安新区未来（国际篇）——房地产周期研究之二十二》,任泽平、熊柴，2017.04.25；
21、《三四线城市地产销量火爆：去库存和挤出效应——房地产周期研究之二十一》，任泽平、熊柴，2017.03.11；
20、《房地产调控二十年：回顾、反思与抉择——房地产周期研究之二十》，任泽平、夏磊、甘源，2017.02.12；
19、《人地分离，供需错配：一线高房价、三四线高库存的根源——房地产周期研究之十九》，任泽平、熊柴，2017.01.05；
18、《本轮房价或调整到2017年底-2018年上半年——房地产周期研究之十八》，任泽平、熊柴，2016.12.25；
17、《英美城镇化经验与中国城镇化趋势——房地产周期研究之十七》，任泽平、李欢，2016.12.05；
16、《德国房价为什么长期稳定：反思中国房价暴涨和房地产调控——房地产周期研究之十六》，任泽平、甘源，2016.10.25；
15、《人口迁移的国际规律与中国展望：从齐增到分化——房地产周期研究之十五》，任泽平、熊柴，2016.10.24；
14、《房地产盛宴的受益者：房价构成分析——房地产周期研究之十四》，任泽平、宋双杰，2016.10.15；
13、《控不住的人口：从国际经验看北京上海等超大城市人口发展趋势——房地产周期研究之十三》，任泽平、熊柴，2016.10.11；
12、《保房价还是保汇率：俄罗斯、日本和东南亚的启示——房地产周期研究之十二》，任泽平、卢亮亮，2016.10.09；
11、《最严楼市调控出台，房地产小周期趋于结束——房地产周期研究之十一》，任泽平，2016.10.05；
10、《房产税会推出吗？从历史和国际视角推断——房地产周期研究之十》，夏磊、任泽平，2016.09.27；
9、《中国房地产泡沫风险有多大——房地产周期研究之九》，任泽平、杨为斅，2016.09.19；
8、《全球历次房地产泡沫：催生、疯狂、崩溃及启示——房地产周期研究之八（上）》《全球历次房地产泡沫：催生、疯狂、崩溃及启示——房地产周期研究之八（下）》，任泽平、卢亮亮，2016.09.04；
7、《地王之谜：来自地方土地财政视角的解释——房地产周期研究之七》，任泽平、宋双杰，2016.08.22；
6、《房价还会涨吗？房子还能买吗？对当前房价暴涨和地王频出现象的解释与展望——房地产周期研究之六》，任泽平，2016.08.19；
5、《抑制房市泡沫：加强监管而非加强调控——下半年房市政策展望——房地产周期研究之五》，夏磊、任泽平，2016.08.04；
4、《这次不一样？当前房市泡沫与1991年日本、2015年中国股市比较——房地产周期研究之四》，任泽平、熊义明，2016.03.16；
3、《避免悲剧重演：日本房地产大泡沫的催生、疯狂、破灭与教训——房地产周期研究之三》，任泽平、熊义明，2016.03.04；
2、《房地产去库存的挑战、应对、风险与机会——房地产周期研究之二》，任泽平、熊义明，2016.02.28；
1、《中国房地产周期研究》，任泽平，2016.02.25；