沸腾的杭州土拍后，挖出这10大宝藏盘

文/住浙网研究员 华静

总成交额超1178亿，57宗地块中40宗涉宅地达到封顶价并竞配自持比例，最高自持比例达40%……

杭城首次集中供地，以极为华丽的数据落下帷幕。

喧嚣过后，参与抢地大战的房企们几家欢喜几家愁；购房者则可以期待大批供应后，即将杀到的 “红盘”。

满目封顶加自持，真正的“宝藏”会藏在哪些板块？一起来盘盘。

①：四堡七堡“双子星”

作为钱江新城二期的开篇之作，四堡七堡单元所在的两宗宅地的价格傲视群雄，6.75万元/㎡、6.6万元/㎡（装标6000元/㎡），两个价格更是直接奠定了钱新2.0的江湖地位。

两个项目均由滨江&融信联合体拿下，强强联合。地段没得挑，品质也有了保障；在江河汇、钱江新城的早期项目的热销抢房状态下，红盘预定。

从基本数据来看，两宗地块都不大，可售面积约6.8万方，按140方的改善套均面积来计算，大约会产生约485个幸运儿。

四堡七堡地块区位图

②：SKP地块住宅

北京华润，底价竞得，这宗最没有悬念，也是最让人期待的一宗地块的落定，让杭州钱江南岸迎来了首座超高端商业综合体，还有一批可以期待的“改善型”住宅。

地块位于市心北路与盈丰路交叉口北侧，属地铁2号线盈丰路站上盖，项目体量庞大，出让面积达139.7亩，地上可建筑体量高达约52.7万方。其中不少于17万方的商业体量用于打造杭州SKP。另外还有约8.5万方的住宅，精装限价45000元/平米。

按照140方的改善户均面积来算，大约会有600套左右的住宅供应。目前坊间在传，北京华联会引进万科来合作操盘。 

在钱江世纪城官微的描述里，未来的“杭州SKP”将是一个总投资约160亿元的、包含高端时尚百货商场、高端写字楼、超五星酒店在内的世界级商业地标。

届时，在钱江世纪城库存见底的大背景及“超级商城”的加持下，这批改善住宅，势必会受到购房者的青睐。

③：未来科技城华润TOD住宅

百轮争夺，又一宗百亿地块，足以见得未来科技城三站换乘综合体地块的“分量”。自持4%，111.6亿元，华润拿地代价不小，未科居民盼了近10年的“万象城”终于要来了。

地块位于湖境云庐、镜溪绿汀的南面，是绿汀路站地铁上盖，由分布在四个象限的4宗子地块组成。  

绿汀路TOD规划效果图

细分来看，第一象限将布局综合体和地下商业，地上集中商业综合体不少于17万方，地下集中商业1.8万-2.2万方。

第二、三、四象限地块均规划商业商务和住宅，其中住宅占总体量的46%，体量达到约30.86万方，除去自持4%之外，住宅总供应量约29.6万方，如果按照100方每套来算，可以提供约3000套房子，这批限价36100元/方的精装住宅将是明年未来科技城的主要潜在供应量。 

这批住宅限价一分未涨，作为一个TOD项目，非常有性价比，参考东边万科天空之城的热度，绿汀路TOD也会备受追捧。

④：融信钱江世纪城项目

在SKP地块的“艳压”下，谈论这宗地块的声音相对少一些。

但“金子”的光芒显然难以掩盖，作为萧山区争夺最激烈的一宗纯宅地，钱江世纪城核心区块单元地块以高达29%的自持在媒体上刷爆，也打响了土拍大战中“高自持”的第一枪。

该地块位置非常优越，东侧就是创世纪，早前几个红盘天璞、澄品都在身侧，4.7万元/㎡的新房精装限价和观品、君品、嘉品等处于同一梯度，目前世纪城板块的最低中签率4.27%是由滨江君品保持（已售罄）。

劣势在于地块较小，且呈狭长形，总建面约5.43万方，刨除29%的自持部分和需配建的约1.38万方的公租房，可售供应量约在2.4万方左右，若按照120方的户均面积来算，仅有200套左右的供应量，鉴于板块内多为改善型产品，若打造小户型，在低门槛的情况下还是很吃香的。

由于板块内部一、二手的巨大倒挂，虽然存在地块小、自持高、有公租等劣势，作为板块内稀缺的纯宅地，融信项目具备很强的竞争力。

⑤：建发祥符项目

40%的超高自持，让建发祥符项目成了此次土拍大战里的“话题王”。

今年以来，祥符板块的整体热度可以用“突飞猛进”来形容，个位中签率更是层出不穷，成为了“粉盘”板块杀出的大黑马。目前，板块最低中签率由大运桥西府保持，低至2.7%。

这块祥符东单元GS0806-R21/B1/B2-05地块位于祥符板块东侧，距离京杭大运河约500米。地块性质为商住地，总体量约9.16万方，其中住宅部分不大于4.54万方，且需配建不少于4540㎡公租房，相当于住宅部分可售约4万方，除掉自持部分，可售约2.4万方。若按照100方的户均面积来算，约有240套左右的供应量。

地块新房精装限价3.6万/㎡（含4000元/㎡装标），在整个板块内部处于第二梯队，跟相隔不远的大运桥西府（高层售价约4万元/㎡）相比价差高达4000元/㎡。据大运桥西府的销售情况来看，建发祥符项目已提前预定红盘席位。

⑥：宋都运河新城项目

在本次的土拍战中，本土房企宋都表现不俗，共拿地5宗，但地块多在临安、富阳等外溢区域。值得关注的，是在主城区拿下的运河新城宅地。

在挂牌期间，该地块就已封顶自持，竞价过程中，拼杀十分激烈，最终，由宋都以21%的自持拿下，楼面价20962元/㎡，新房精装限价29500元/㎡（含3000元/㎡装标）。

主城区的2字头，还是运河新城，真心不多了。这么算吧，一河之隔的勾庄早就限价29000元/㎡，两者只差了一点点。

从板块来看，不论是土拍市场还是新房市场，热度都在走高：去年至今，共出让了3宗地块，分别被融信、万科、保利拿下，均拍到自持，且自持比例在升高；新房方面，香港置地上河公园（新房售价37000元/㎡）、融信天阳云澜天第（新房售价38000元/㎡）等项目开盘后中签率一路走低，上河公园最近一次开盘中签率低至3.4%。

地块为纯宅地，建面约8.5万㎡，容积率仅2.5，无配建要求，可操作性较大，且值得一提的是，29500元/㎡的新房限价，在目前板块内部极具竞争力，比最低的保利运河新城项目（33000元/㎡）还要再低3500元/㎡。

⑦：融信三墩北项目

融信继天澜后，再次补仓三墩北板块。

个个是红盘的三墩北，依旧约2.81万元/㎡的限价，几乎坐实了红盘，悬念只是会否“万人摇”。

该地块紧邻紫璋台和天澜，地块建面8.5万㎡（需配建不少于8463.36㎡的公租房），除去约8%的自持部分，可售面积约7万方。若按照100方的户均面积来算，约有700套左右的供应量，可以说是为库存殆尽，补上了一轮弹药。

⑧：广宇塘栖项目

作为余杭区首宗开拍宅地，塘栖小城市核心区地块未开拍前，报价便已封顶，最终由广宇以总价91764万元拿下，自持29%，可售面积约4.2万方。

该宗地块高自持背后，和地块属性密不可分。该地块为沿河低密地块，容积率仅1.1，适合打造低密产品，这样的纯低密产品在板块内部较为稀缺。据悉，广宇有意拿自持部分做特色养老。

在价格上，28300元/㎡的精装限价较板块内高层上浮5200元/㎡，但按低密产品系数倒推，上浮在合理范围。

从板块内部的销售情况来看，高层走俏，有项目中签率低于20%，时有流摇发生。低密产品的市场认可度还有待考究。

⑨：丰收湖综合体项目

丰收湖综合体地块位于上城区和临平区（原属江干区、余杭区），东至三胜街、九华路等，南至科城路，西至九环路，地块预打造高档酒店、甲级写字楼、创新社区等为一体的地标性建筑。

项目由4宗地块组成，包含3宗商住地块及1宗商务地块，宗占地面积约35.5万方，其中住宅约15.4万方。除去19%自持，按套均100方来计算，有近1300套的供应。

本次，丰收湖综合体地块释出的新房精装限价为33400元/㎡，较此前区域内33000元/㎡最高新房精装限价上浮约400元/㎡。但从地块位置和属性来看，400元/㎡的价差相对合理。

目前，受到板块、价格、地铁等利好，乔司板块在售项目今年去化明显好转，如源著天樾府、观湖之宸、时光里等项目销售情况都很不错，中签率屡次走低，源著天樾最近一次开盘，中签率和10%的限售门框擦肩而过，一只脚踏进“超级红盘”大本营。近水楼台先得月，均价3万/方的敏捷源著天樾府优势也得以突出。

如今有了天街加持，商业的提升，更可以进一步为板块造血，丰收湖的“真红盘”或许要来了。

END

编辑∣蔡骏

图片来源于网络，如有侵权请联系删除