文/ 徐路加 艾维
2023年10月8日，杭州第19届亚洲运动会圆满闭幕。数字火炬手比心告别，聚是一团火，散作满天星。自此，杭州进入“后亚运时代”。作为关注楼市的媒体，要问一句——后亚运时代，存在哪些机遇面临何种挑战？什么才是杭州楼市的压舱石？从杭州申办成功的2015年9月算起，到昨天主火炬徐徐熄灭、曲终人散，可视作杭州的“亚运时代”。
绵延8年的 Asian Games Time为杭州带来了海量级关注。城市形象得到提升，此外，各项基础设施的建设和升级，也使杭州加速成为一个更加现代化、具有活力、竞争力的城市。就拿轨道交通运营里程来说，公开数据显示，杭州的发展速度远超其它二线城市。杭州地铁1号线是2012年11月开通运营的，仅用了10年时间，地铁里程数从零到全国第六，得承认，这是一份亮眼的成绩单。房地产短期看政策，中期看土地，长期看人口。推动楼市上涨的动力，除了以上的要素，还有城市界面、人居环境、相关配套的不断优化等，从这些维度，来看杭州成绩单。据好地研究院数据，8年里杭州卖了99万套新房，货值约3万亿！人口增长300万，城区面积增300平方公里，GPP增幅八成多。1） GDP和居民收入：2015年破万亿，2022年为1.88万亿，稳居全国前十2015年杭州GDP首次破万亿，并持续保持增长；2022年达到1.88万亿，全国排名第九，年均增速在9.3%左右。城镇居民可支配收入，从2015年的48316元至2022年的77043元，增长2.87万元，涨幅59.5%。2） 人口：常住人口增量超300万，全国排名上升8位2022年末，杭州市常住人口达到1237.6万人，相较2015年末（901.8万人）增加335.8万人，总增幅37.3%，年均增幅为4.6%，年均增量达48万人；常住人口全国排名从20位升至12位。3） 城市空间：2021年已突破800平方公里，6年增六成截至2021年末，杭州的建成区面积达到801.63平方公里，相较2015年末的506平方公里，增加295.63平方公里，扩大近六成。杭州6年新增建成区面积，超过了温州市（2021年建成区面积283.74平方公里）。2022年，轨道交通运营里程516公里位列全国第六，快速路网达超500公里从2015年3条地铁线路运营总里程81.5公里，到2022年达12条，地铁实现三期建设全网贯通，总里程数516公里位列全国第六，新增运营里程数全国第二。城市快速路网从128公里增至500公里以上，从“三纵五横”规划到“两环八横五纵八连”。铁路杭州西站、萧山国际机场三期、湖杭铁路等一批重大基础设施项目建成投用。2015-2022年间，新增小学64所，新增初中62所，新增普通高中23所，新增医院144家等，更好满足了生活需求。2015年 vs 2023年杭州城市基本面
聚焦到楼市，好地研究院的数据显示，2015年，正是最新一轮牛市的起点。从2015年9月到今天，8年时间杭州市区成交近99万套新房（1.16亿方），总成交金额达到3万亿。年均3800亿元、12.4万套的交易规模，分别相当于十二五（2011-2015年）期间年均的2.9倍、1.6倍，相当于起点年2015年的2倍。今年前三季度均价33580元/㎡左右，较2015年前三季度（15750元/㎡）上涨了1.78万/㎡，涨幅高达113%。2015年9月至今，杭州市区年均出让8500亩、年均涉宅地出让金2020亿元，分别是2015年当年的1.61倍，3.44倍。
后亚运时代，杭州要保持此前8年年均2000亿的出让金、3800亿元、12.4万套的新房交易规模，叠加当前的市场环境，我们认为面临着较大挑战。
2015-2022年，GDP年均增幅为9.3%。而按照“十四五”规划目标，2025年力争突破2.3万亿元，即需要在当前1.88万亿的基础上，保持7%左右的增长。今年上半年即使叠加疫情放开的利好，GDP增幅为6.9%，不到7%。在人口速度上，过去7年，年均常住人口增量达到44.7万人/年，而去年增加人口为17.2万人，远小于前些年的年均增量。如果经济增速下降，大大低于此前的年均增幅9.3%；或者人口流入持续放缓，都将引发楼市规模的萎缩，并对房价形成下跌压力。
楼市规模与价格的止跌企稳，是今后一段时间的第一要务。今年前三季度涉宅地出让金1534.2亿元，同比下降15.3%，全年度保持近8年2000亿元以上的规模压力较大；相对而言，新房交易规模比土地好，前三季度2650亿元左右的市场规模，预计能保持去年3488亿水平，但相比过去八年3800亿的均量，还有10%左右的差距。当前萎缩的市场下，更面临着二手房的冲击——目前约16万套的挂牌量，按照目前的去化速度要两年半左右。并且，限价红利导致的投资性二手房抛压洪峰尚未到来。据好地研究院统计，2020-2021年的市场狂热期，投资氛围浓厚，仅20%以下中签率房源就达到8.7万套。这些房源马上将逐步迎来交付期。这两年共29.3万套房源中，出于获利了结或因为房价下跌而抛售，即使按照20%的抛售率，也有近5万套房源将推向二手市场，进一步抬高二手房“堰塞湖”。巨量的二手房抛压，将对后续新房市场和土地市场产生较大影响。目前，核心板块仍有明显限价红利，依然存在投资性购房存在，这些新房交付之后，仍将对未来的市场带来冲击。
目前，钱江新城、江河汇维持着杭州新房价格的天花板——6.98万元/㎡，相比8年前的候潮府、城市之星的4.9万元/㎡，涨幅仅为32%，远低于同时期杭州十区的平均涨幅115%。毗邻钱江新城二期的城东新城，新房售价4.65万元/㎡，涨幅89%；艮北4.44万元/㎡，涨幅111%，与平均涨幅相差不大。对比完全市场化的二手房市场，4.44万元/㎡的艮北，与二手房价格基本接近，但6.98万元/㎡的钱江新城，与周边二手房豪宅实际10万+的价格，有明显的落差。因为存有限价红利，杭州出现了一种怪象——买豪宅的多是“穷人”，当然“穷人”要打个引号，称之为中产或高级白领更合适。他们疯狂冲向本不该属于他们收入水平的消费品，不惜借款来冻资，摇到后组局“拼多多”，这是市场价格扭曲带来的“病”。假如，杭州IFC新房限价涨到9.8万元/㎡，小河云庄抬到8万元/㎡，试问还会有那么多的房票冲锋吗？制度经济学讲中的需求定律，是一根向右下倾斜的曲线，只要价格到位，需求自然就会弱化。而价格管制，只会带来价格以外的竞争，出现短缺或者过剩，楼市“6万人摇”是生动的案例。经济学家张五常有一篇论文，题目为《一种价格管制理论》，他在文中举了一个例子：一间房子的租金市价为100元，政府说这个租金太高了，需要加个限制，租金不能超过60元。最后，房子就会落到那些使用价值只有60元的人手上，这房子租金只值60元，而本来应该实现的40元价值，就白白地耗散掉了。还要考虑到，人是追求损失最小化的动物，“上有政策，下有对策”。譬如，在价格管制下的房东，会有这些对策—— - 可以用捆绑销售的办法。房租只收60元，但你要钥匙吗？要的话，请再付40元，这是所谓的“钥匙金 key money”；
- 有一些工厂的老板，把房子租给自己的员工，租金还是60元，但另外那40元老板就从员工的工资里扣除。
这些对策，杭州人是不是看着面熟？在一个价格管制导致扭曲的市场里，多见这种“擦边球”。因此，让有形之手让位于市场的“无形之手”，回归市场本原，让土地和新房价格都走向市场化，是重要的应手棋。
后亚运时代杭州楼市的“压舱石”，从中长远来看，肯定是经济良性发展，人口持续流入以及人居环境的不断优化；从短期来看，有必要从交易制度上下手，尽快恢复土地和新房交易的市场化制度，建立起新的价格序列，重塑整个楼市的价格体系。
我们看到，国内一些城市已经开始落子。上月广州大幅突破备案价上限；合肥、南京、成都等已经全面取消限价。由此，市场对杭州放松或者取消限价有了更多期待。从这个维度来说，以取消限价为抓手的制度变革，抬高杭州楼市的价格天花板，可以起到稳定楼市的压舱石作用。