不限价时代，杭州高价房去化有多慢？
文/住浙网 艾维
“鸽”了7年的锦绣公馆首开领证，亮出均价7.94万元/㎡，据悉钱江新城的中海钱江湾样板房已开放，开盘在即。
锦绣公馆实景图
这样一来，锦绣公馆就成了杭州史上高层住宅新房最贵价，当然这个纪录过不了多久可能就会被刷新，因为钱江湾放风均价要到9万元/㎡（数字仅供参考，以房企公示为准）。
价格高，购房者抗性强，房子肯定难卖。今天想探讨一个话题：在不限价的时代，杭州高价豪宅是怎么卖的？在重回不限价的今天，对房企有何启发。
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但当时，很少有声音会质疑“会啥这么慢？”豪宅嘛，在产品力上就要精雕细刻、慢工出细活。在拿地到首开时间这个维度，新华园36个月，九龙仓碧玺37个月，庆春御府46个月；次年开盘的湘湖壹号54个月、武林外滩71个月……
武林壹号实景图
造房子环节慢慢来，卖房环节也不着急。首开1个月后的去化率，武林壹号仅为24%，虽然定价是“一万美金一平方”，但这个去化速度实在有点慢，不知道当时的销售团队是否“压力山大”？
差不多时间开盘的豪宅项目，同样1个月后的去化率：新华园20%、华家池的庆春御府15%、碧玺24%、绿城兰园34%、望江府43%。
当时南星桥的望江府是融创在操盘，孙宏斌旗下的“销售铁军”不甘寂寞，就在第2年，这个豪宅启动了“快捷键”——打折促销。
2014年，杭州楼市发生了很多故事，包括绿城和融创的分分合合，绿城宋卫平完成了当年两次最大的地产并购案，先是和融创，年底又卖给了央企中交。富阳成为“杭州第九区”，以及——杭州“马年第一降”。
杭州作为中国房地产市场化程度最高、最敏感的城市之一，2014 年领跌了中国房地产市场。无论时间上还是跌幅上，杭州都是当之无愧的第一。2月，德信北海公园和随后的天鸿香榭里两个楼盘降价，引发市场震动。
望江府实拍
以销售速度迅猛著称的融创，不甘人后，望江府在2014年启动了打折促销，让人知道豪宅也可以这样卖的，充满了戏剧化张力。
望江府12个月多些时间完成清盘，一枝独秀。相比之下，兰园卖了3年半，才刚刚实现七成去化率。
当时没有限价，也没有倒挂，购房者会集中认可某个楼盘，但不至于一窝蜂地出现“万人摇”，当然跟“熊市”也有关系。
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2
那一年政策逐步转向，调控层层解除。7月29日，杭州局部限购解除，8月商品房成交量就呈井喷式增长。8月29日，杭州全面解除限购。央行和银监会也在十一长假前的傍晚，紧急松绑限贷政策：房贷结清后再购房可算首套，房贷利率最低打7折……
有没有十年轮回的感觉？
远洋公馆实拍
政策层层加码之下，杭州楼市应声而动，当年10-12月新建商品房单月成交量均破万套。上半年不大卖不动的远洋公馆、绿园、新华园，限购放开之后持续热销，蓝色钱江和兰园的最后一部分房源，也在这一年里完成了清盘。
在2015年-2016年的统计中，整盘去化周期、首开1个月内的去化率明显向好，像申花的锦绣之城，去化率达到96%，基本售罄。
尽管G20、亚运会在杭州举办的好消息陆续传来，在今天已是豪宅标杆的万科大都会1958、绿城留香园卖得还是磕磕绊绊，钱江御府、绿地华家池印更是一套都没卖出。完成70%去化率所用的时间，融信杭州公馆49个月，华家池印31个月，万科大都会79号21个月，滨江华家池14个月，运河畔低密江南里也花了6个月才实现七成目标。
不限价时代，4万+项目是在慢节奏之中起舞。
当时的杭州还没有第十区，江河汇还只是三堡船闸，钱江新城也还未遇上“拥江发展”的规划，江边的奥体有点“寂寞沙洲冷”，萧山人甚至不愿意到这里来买房。
一切就像木心诗歌中所写的——从前的日色变得慢/车，马，邮件都慢/一生只够爱一个人
……
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3
2015年启动“涨价去库存”后，随之而来的，楼市调控层层加码，从限购到限售，直到限价，巨大的一二手倒挂让购房有利可图，于是从万人摇、2万人摇，直到西溪公馆的“6万人摇”。
在2023年、2024年的单价6万+项目中，首开去化率、去化率七成所用时间，与10年前相比，恍若隔世。
住浙网 好房研究院整理
在不久的将来，不限价的杭州摁下了“慢进键”，楼市的“慢时代”徐徐在眼前展开：慢慢造房，品质为先；充分定价，房子慢慢地卖，摇号以及拼社保也将退出历史舞台。一个楼盘的周期短则一年，长则三四年成为常态。
就从文教板块的锦绣公馆开始观察吧，虽然它想卖得稍稍快一些。
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