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宸樾恒久府:上回仅2人报名,“三开”好像又行了

管洛 住浙网
2024-12-24

文/住浙网研究员 管洛

开盘提要:

1、宸樾恒久府开盘踩的节点不错。“9.26”重磅会议上提出“要促进房地产止跌回稳”,随后杭州取消限价等一系列暖市政策,让宸樾恒久府有了一层光环——主城区为数不多仍享有“限价红利”的楼盘。于是,去化形势慢慢好转。

2、截止到今天,透明数据显示,前两张预售证推的148套房源已有124套网签,基本售罄。已经领出第3张证:加推1幢26套房源又摇起来了,中签率48.15%。

3、从置业顾问处了解到:三开房源需“建议1-2个车位”。首个车位优惠5000元,第2个优惠5万元。

4、竞品来了!伟星星晖嘉和府预计下月中旬首开,户型、立面、得房率均相似,就连次卧卫生间均为暗卫都一样。伟星纯新盘层高3.1米,略高于恒久府的3.05米,还有覆盖全盘的风雨连廊。两盘有共同的竞品:绿城三塘新品润百合,更低密,限价4.9万元/㎡。

5、倒挂不明显。虽距离嘉里馥源庭、和品约1.5公里,后者成交活跃,成交价6.0-7.2万元/㎡,但东新、文晖还是有区别,交付后会对标滨江棠前嘉悦、棠前文栖。


01主城“限价红利”的余晖

项目位于拱墅区东新板块,长浜路、听胜弄交界,共规划10幢楼、334套房源,只有两个户型:178㎡、210㎡,总价段800-1000万。

宸樾恒久府首开没打响。8月29日首开,推出2#、3#共52套房源,登记223组客户,中签率23.3%,感觉稳了。但选房当天实际签到家庭149户,弃选率超过七成,最终当天选走44套,剩余8套。

房企认为是个波动,没想到9月“二开”推96套房源,仅有2组报名,直到今天这批房源还没去化完。坊间拿它跟棠前嘉悦、棠前文栖的开盘作对比,确实有点囧。

棠前嘉悦、棠前文栖两盘首开数据
不过,宸樾恒久府开盘踩的节点不错。二开后不久,“9.26”重磅会议上提出“要促进房地产止跌回稳”,随后杭州取消限价等一系列暖市政策,让宸樾恒久府有了一层光环——主城区为数不多仍享有“限价红利”的楼盘。于是,去化形势慢慢好转,直到“三开”又开始摇号了。

宸樾恒久府实景图  住浙网摄
但本土房企西房并不能高枕无忧。

竞品实力较强。新天地板块(东新、三塘)有了更低密的产品——容积率1.8的绿城润百合,还有伟星星晖嘉和府、中天海威新项目可作比较,客户犹豫不决也在情理之中。

另外,西房的口碑在文晖、东新这一带只能说是一般,之前交付的香栖天第、宸鹭晴语轩在物业、包阳台方面各有各的酸爽,多少连累了在售的宸樾恒久府。
02新天地板块有一场“四国大战”


新天地板块在经历了小半年的断供后,库存相对充足,不缺房子卖。而在不限价的背景下,限价红利对于这4个新盘来讲是同一起跑线,目前伟星星晖嘉和在香积寺路上开出了临时展厅,主打也是177m²、210m²大户型,距离5号线东新园站相对较近,步行五六分钟。

星晖嘉和府共6幢 248套房源

更强大的竞品无疑是润百合,绿城少见的主城区叠墅产品。目前的时间节点是,预计11月底开放样板间,12月中旬首开,先推高层产品,叠墅预计放到明年初加推。精装高层户型为172-200m²。

    
更好的产品(容积率1.8)、更好的品牌(绿城),书包或落在观成武林(以官宣为准),相比新天地这边更大可能是胜蓝实验小学或在建的24班制小学,虽然限价相差2000元/m²,不少地缘客群会比较看看。

绿城润百合航拍  住浙网摄

如果是场“四国大战”的话,西房的产品、品牌、口碑都不占优,应该利用好先发优势,在营销去化上做些策略调整,而不是坚持“建议1-2个车位”,毕竟2个车位加起来就得90万了,而东新这一带的地缘客户对于总价是相当在意的。

从周边二手房成交来看,该板块基本没有倒挂,个别成交处于保本或亏利息的状态。举个例子,中冶锦绣华府今年成交了40多套,手边买房数据显示,成交价最高5.63万元/m²,相比4.7万的新房限价属保本。其它的或有做低,真实价大概在5.0-6.3万元/m²间。

至于成交更少的宸鹭晴语轩、香栖天第,成交价更低,部分房源已可算破发。

所以,板块内均翘首以盼星晖嘉和府南面的不限价地块赶快出让,如果楼面价能上4万元/m²,对于这几个项目的去化当属好消息。

03装标三大件:日立+威能+迈迪龙


宸樾恒久府装标为4500元/㎡,拿来比较一下,把同样装标的潮语鸣翠也带进来,用“滨江年度一号作品”的装标细项作个参考。
两盘装标细项表


结束语说句实话,主城区的限价房卖一套少一套,真心不多了,但动辄178方的起步户型对于地缘客户不算友好。喜欢住在城东的,不妨再等上半个月,看看绿城润百合的首开情况再做决定。


END

编辑∣蔡骏
图片来源于网络,如有侵权请联系删除
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