行业打鸡血？现在不买房明年就涨价？我劝你冷静
近日，小编的朋友圈被各种打鸡血的消息刷爆了，什么“大反攻，开始了”“现在买房就是抄底，明年买就要加钱”……
的确楼市最近已经迎来了久违的暖风，境内融资解冻、外企买入中国房企债券、央行召开房企会议防止资金链恶化、部分城市开始松绑限购/限售政策……
这波暖风碰巧遇上年底各房企冲量，于是很多业内人士都沸腾了。
情绪高昂是好事，但是各项目的营销政策不但没涨价的意思，反倒各种促销愈演愈烈，送车位、送家电、送物业费都不是新鲜事，很多房企又开始琢磨搞首付分期、送装修甚至直接返现，你以为看到的是“双十一”返场？不，这就是柳州楼市的现状。
看今年柳州住宅的量价走势，除了3月份的成交量能上到30万㎡，其余月份都是20-25万㎡，而去年的10-12月三个月有两个月在30万㎡以上，稍弱一点也有29.63万㎡。在成交均价上，1月份还在9011元/㎡，10月破“7”，这样的数据确实需要上层的振奋。
对购房者而言，现在主要关心几个问题：
1. 柳州的利率有没有松动？
2. 面对繁多的优惠，哪些可以抓住机遇，哪些噱头成分大？
11月柳州两家银行首套房利率略微下调
大部分维持在“6”左右
在“房住不炒”的大背景下，去年央行推出了“房地产贷款集中度管理制度”，要求银行的房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比不得高于相应上限。
有机构数据显示，今年前三季度，全国房贷利率整体水平曾连涨8个月，但9月份开始，涨幅有所放缓。到了10月份，房贷利率回调。
而据央行发布数据，2021年10月末我国个人住房贷款余额较9月多增了1013亿元，大体呈现向好之势。
那么柳州呢？柳房网数据中心显示，2021年1-11月份，柳州12家商业银行利率总体上呈上涨态势，涨幅最大的农业银行从1月份的5.7%涨到了11月份的6.2%，而中国银行、兴业银行11月份较1月份略微下降。
具体到11月份，该月份柳州各大商业银行利率基本保持持平状态，首套利率平均都达到“6”，农业银行首套房利率已达到6.2%，二套房利率达到6.4%。四大行中，利率比较实惠的为中国银行5.7-6.05%和建设银行5.85-6%，这两行利率在本月是下降的。
只有中国银行、建设银行、招商银行、浦发银行的起步利率还在“6”以下，而大部分银行年初都还是“6”以下，随后都逐步稳定在“6”以上。
房贷利率直接触及购房者的神经，还是以变化较大的农业银行为例，可以点击我们微信公众号的文章列表底部购房工具菜单，选择“房贷计算器”。
假如要买一套总价90万左右的新房，个人首套房，首付20%，首付18万，贷款总额72万，按揭年数30年，以等额本息的方式还款，1月份5.7%的利率，需还款总额150.45万，支付利息78.45万，每月还款4179元；11月6.2%的利率，需还款总额157.76万，支付利息86.76万，每月还款4410元，每月还款多了231元，这是什么概念呢？按一碗螺蛳粉9元计算，每月要少吃26碗螺蛳粉，如果要加卤菜那就更少了。
难怪有人说现在买房就是就是给银行打工了。
此外，小编还了解，购买一手房办理贷款的楼盘需在银行有准入才能办理，并不是哪个行利率低就能指定办理，办理贷款时置业顾问也会给您推荐最优银行。不同银行与不同楼盘因合作政策不同，利率也会有差，而客户的征信评分不同利率差距也会不同，小伙伴们平日一定要养成习惯，及时缴费还款，才能享受最好的利率优惠。
额度方面，多数银行表示还比较宽松，审批通过后放款的周期为20-40个工作日之间，少数银行在审批通过后一周就能放款，农业银行相关人员表示本月额度已经开始紧张，放款周期也需要30-60个工作日。
如果年底要买房，小编建议最晚12月就要买了，明年春节公历是1月31日，春节期间银行不是正常上班时间，等待房款加各种手续的时间需要预留一个月左右为佳。
首付分期靠不靠谱？
据不完全统计，柳州目前有约20个楼盘有首付分期活动，最低到了1万起，这些首付分期活动基本都是与第三方金融公司合作，还首付款时间有一年、三年或到交房前（一般交房时间在付款后一至两年左右），短期有免息的，超过一年的基本都有一定数目的利息。这类优惠活动确实拉低了新房的购房门槛，但是却有一定风险。
目前很多商业银行都开始严查首付款来源了，购房“首付”必须为家庭自有资金，若经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款则严禁准入。
所以小编认为，与其多花利息用首付分期，不如踏踏实实挣钱，先凑够首付款，做好征信，到正规商业银行办理贷款。
听说有楼盘返现是真的吗？
促销战的极度内卷使房企不得不屡出奇招，购房返现就是小编这两天听说的最奇葩的一个。
这个项目今年以来房价一挫再挫，送车位、送物业费、送家电什么手段都用过了，为了进一步刺激销量想出了一个认购送“至高10万元装修补贴”的法子，小编一问才知这个所谓的“装修补贴”实质是成交直接返现，就算不是每套房都有10万的补贴，有几万的补贴数额也是很大了。
之所以不敢直接打返现，估计是该房企为了回避风险。
当然也不能以此认定所有的“装修补贴”都是返现，据小编调查，柳北、柳南一些宣传“装修补贴”的楼盘是通过跟装修公司合作的形式给购房者实打实的折扣，几万元左右的装修补贴也够很多家庭做完多个部分的装饰了。
至于一些本身带装修交付的楼盘“送装修”就当是一个噱头就好了。
现在是抄底时机吗？
又回到这个最初的问题，小编认为全行业内卷对价格敏感的刚需一族来说是好事，因为到了年底很多房企为了回笼资金真是到了不择手段的程度。
而在利率方面，对刚需族来说，涨幅最大的一家商业银行总还款上涨了几万块，但当下房企的优惠已经抵消掉了这利率上涨的部分，所以现在买不赚也不亏。
而对有换房需求的改善型购房者来说，新区的别墅类产品已经跟河东这些高价盘持平的价格，也是一个入手好时机；如果要选主城区的高层、大平层，那还是要选大品牌的项目比较放心。
明年房价真的会涨吗？在“三条红线”绿档内都能有房企遭遇危机的今天，谁也不敢保证。小编还是坚持资金到位，该买就买的原则。
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