普遍“5-6”字头的柳东到了最佳抄底时机吗？
2021年楼市进入收官阶段，这一年无论是业内人士还是普通购房者都深刻体会到了焦虑，即使到了今年最后一周，各类促销战力度不减，全市住宅成交均价从年初“9”字头左右一路回落至11月的8116元/㎡（数据来源：柳房网数据中心）。
在这种情况下，到新兴发展区域买房的市民越来越谨慎，宁可加钱入成熟片区也不愿到比主要居住区域更远的地方买房，柳东这个给予了厚望的区域也是如此。
2021年1-11月柳东成交面积环比下降22.08%
11月柳州片区住宅成交数据显示（不包含柳江及别墅数据），柳东的成交面积在六大片区中仅高于阳和和鱼峰，成交均价垫底，成交面积环比跌幅仅次于鱼峰。
如果加上别墅的数据，那么柳东2021年/2020年1-11月住宅成交走势是这样的：
可以看到，柳东两个时间段成交面积只有2月、3月、5月是超过去年的，成交均价每月都低于去年。今年1-11月成交面积最大的一个月在5月份，为59673㎡，而去年成交面积最大的一个月足足有81525㎡。2021年1-11月柳东住宅成交面积423774.7㎡，与去年同期相比减少了22.08%。
前几年市场热度过高
如今消化还要时间
大环境如此，落地到具体房企和项目上则更“内卷”。
2017年入市龙光·玖珑府高层首开参考均价7800元/㎡，如今三期高层“5”字头起；2018年入市的合景泰富映月台彼时带装修高层参考均价11500元/㎡，如今23#楼高层特惠房“7”字头，送1年物业费；2019年入市的柳州万象府彼时参考均价8700元/㎡，如今乾苑“6”字头，送5年物业费、家电大礼包、车位优惠券等……这样的例子在柳东太多了。
柳州万象府近期优惠
这首先跟它们刚入市时的行情有关，比如合景泰富映月台2017年拿地，楼面地价5834元/㎡，至今仍是柳东楼面地价最高的项目，加上周边学校、商业、路网相对齐全，按常规这样的项目注定要走改善路线。
龙光·玖珑府在2018年、2019年两年拿下了柳州成交面积销冠，这还是在它的区位没有占柳东最核芯的龙湖CBD周边的情况下创造的成绩，后来进入柳东的房企当时都一致认为有玖珑府这样的项目为参考，自己的项目去化也不难。
于是2019年柳东迎来了推盘高峰，柳州万象府、远洋红星天悦（当时还叫红星天悦）、荣和·公园墅、融创金成九阙府、中房美佳、碧桂园·未来城、大唐印象等都是那年首开，很多楼盘首开均价都是8500元/㎡左右，柳州万象府甚至租下了柳州国际会展中心的一块区域做首开活动，那场面现在已难以复现。
2020年疫情深刻影响了各行各业，很多营销中心很长一段时间没有营业，社会秩序逐步正常后，融创、碧桂园等头部房企纷纷调价，原本卖“8”字头的打出了“7”字头特惠房，卖“7”字头的打出了“6”字头特惠房，不到一年的时间这一波调价潮的先锋—融创金成九阙府就完成了高层清盘。
2021年柳州楼市行情趋于缓和，市民对于购房都持谨慎态度，地缘性购房者成为各营销中心的主要接待对象，这一点作为新区的柳东并不占优势，再加上今年价格战激烈不止柳东，很多客户逐步回流到柳北、柳南、鱼峰等成熟区域。
柳东楼市持续内卷的原因
有业内人士分析柳东楼市持续内卷的原因，一是柳东保障房、企业内部限价房很多，分流了商品房项目的地缘性客户。
二是柳州的刚需群体认为柳东的人口尚未达到预期，生活氛围依然比不上老城区。
三是愈发激烈的价格战使购房者产生了“再等等房价还会降”的心理，宁可持币待购也不愿在这时候买房。
四是柳东的发展与“产城融合”的发展策略息息相关，去年的疫情一定程度阻碍了产业的发展，无论是柳东外部的客户还是内部的客户能投入楼市的购买力都有一定程度的缩水。
如今的柳东楼市适合两种购房群体
当然，过热的投资性需求消失后沉淀下来的才是市场真正的需求，柳东如今的行情非常适合两大群体购房。
一是对地域要求不高、但对居住环境有一定要求的刚需购房者。
以目前柳东入住率比较高的广投·龙象城为例，从小区到城中万达中心写字楼开车大约12公里，不堵车的情况下不到半个小时可以到达，如果是到东面的各类产业基地则更近。
2021年，柳东新区滨江湿地公园、龙湖公园投入使用，住在柳东的市民可想享受到除了园博园、九子岭公园、卡乐星球游乐园等景观资源外又有了新去处，白天龙湖旁鸟儿飞翔，夜幕时分龙湖南侧的五人制足球场、网球场等聚集了很多锻炼身体的市民。
市民服务中心、科技馆等龙湖CBD的配套正式启用，柳东未来潜力十足。
柳东规划的30余座友邻汇已经投入使用了4座，位于学院友邻汇的柳东首个电影院不久前正式开业，丰富了柳东市民的生活。
2021年，位于卡乐星球游乐园北面的东城雅和卡乐酒店正式开业，与之前的雅和酒店、雅和小镇酒店构成了东城集团三大中端主题文化酒店。
柳东居住密度是不如老城区，但现在的柳东基本生活配套都已完善，孩子上学、家长购物、老人休闲娱乐都有合适的场所，从这点上说，柳东就更适合会享受慢生活时光的居民。
二是别墅类购房者，正因为柳东居住密度不高、自然环境又比较好，柳东吸引了大量的改善群体，据统计，今年1-11月，柳州成交别墅7.64万㎡，柳东占了3.98万㎡，成交面积超过了全市别墅的一半，这也是开头柳东加上别墅成交数据后价格上涨较大的原因。
柳东别墅供应大，购房者选择很多，融创金成九阙府、红星远洋天悦、合景泰富映月台等项目都有大量别墅供应，叠墅、联排、合院等不同类型的别墅在柳东都可以找到，它们多是临河而建，最大化利用各自项目的自然环境优势。
它们价格相对老城区的大平层更实惠，赠送面积也多。叠墅155万/套起，联排别墅219万/套起，合院195万/㎡起。
与繁华区域的别墅产品相比，柳东的自然环境更出色，价格更低；与偏远区域的别墅相比，柳东周边基本生活配套齐全，居住条件不断层。
2022年柳东楼市将如何走？
可以预见的是，2022年柳东去库存压力依旧比较大，但柳东的居住基础较好，未来依然有发展契机。
一是“产城融合”策略目前仍源源不断为柳东带来大量人口，光伏产业园、车联网、智能路网等新兴产业带动了大量就业，上通五、柳汽、柳州医药、国轩高科等知名企业依然柳州产业发展作出贡献，产业带来的人口将成为柳东下一阶段消化住宅库存的关键。
二是凤凰岭大桥年底将通车，直接打通柳北、河东、柳东三大区域脉搏，一定程度减轻柳东项目缺乏地缘性客户的烦恼。
三是柳东2022年还有几个友邻汇将落地，明德小学、明德中学等学校也将建设，生活将更方便。
所以，面对诸多房企放血促销，如果产品对自己的胃口还是可以买的，明年房企销售任务重新调整后折扣不一定有现在大。
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