柳州市区房价能达到1.5万/㎡？听听业内大咖怎么说
过去一年房地产市场既剧烈又脆弱，二季度还是阳光普照，三季度已是至暗时刻。市场主体躺平之快、土地降温之快，都大大超出预期，市场明显下行，一二线的冷迅速传导到三四线。
然而，从年度看，去年金融信贷总量和地产销售总额依然平稳，结果并没有体感那么差，调控的适时纠偏和信贷的触底为市场转向，开年部分一线城市就已经呈现回暖。
2021年被视为楼市的拐点年，柳州市场经历了量价骤降的至暗时刻，未来的路或许还有些迷茫，春风何时吹来？市场的方向又在哪里？行尽城深何时见花开？柳房网开年策划访谈专题《观楼市探走向》，有幸采访到海雅·柳江湾营销总监张阔，看看他是如何看待当今楼市的？
海雅·柳江湾营销总监张阔
这两年房地产步履沉重，近期万科郁亮提出“黑铁时代”，房地产不再是黄金时代白银时代，而是直接迈入黑铁时代，您是怎么看待这个观点的？
高房价超脱了房地产的民生产业属性
房地产正从暴利行业向传统行业转变
—海雅·柳江湾营销总监张阔
70%的程度认可这个观点，从大的方面来看，中国的城市化进程在加快，当国内城市化进程达到60-70%的阶段，需求端会逐渐饱和，房地产呈缓慢增长。
从另一个维度来说，随着房地产行业从暴利行业逐渐向传统产业转变，例如一些大城市，地价水平可能2万元，开盘价高达8万元、甚至十多万元都被抢光，这种现象是不正常的，超脱了房地产的属性，当资金过多的关注发展一个行业，容易导致实体经济崩坍，这也是国家调控的原因之一。从需求萎缩、到暴利不再，回归传统行业，就要认清从黄金到白银、黑铁的过渡。
您觉得“黑铁时代”对柳州有什么影响？今年柳州楼市会是什么走向？
柳州房地产状况比较健康
政策和金融同时托底有望复苏
—海雅·柳江湾营销总监张阔
具体城市具体分析，柳州从历史地位到产业体量、人口净流入和宜居环境来看，再加上政策的扶持，市区房价8000元/㎡到1万元/㎡，呈现的房地产状况还是比较健康的，个人比较看好柳州。
今年又迎来了两个底，一个是政策底，去年四季度从调控、限购的口号转向鼓励房地产良性发展，树立牢固房地产支柱产业的地位，国家的信号是很明确的，不能暴涨也不能拉垮。另一个是金融底，LPR持续走低，老百姓用钱的成本是很低的，包括放款速度加快、降息降准等，对楼市是一种良性助推。
在这两个底加持的背景下，通过上一年市场上的开发商、平台公司、客户吸取的一些教训，再加上柳州产业的基础发展、3月份两会，预计3月份到5月份会是一个复苏期，5月份以后有所回涨，再到10月开发商集体出货，柳州今年整体局势稳中有涨，成交量会上升10%左右。
这两年土地市场少有新房开拿地，根据我们统计的数据，柳州新房库存量比较大，现今购房者的观望情绪加重，您觉得柳州的购买力还有上涨的可能吗？
市区均价天花板可达1.5万/㎡
柳州购买力不止于此
—海雅·柳江湾营销总监张阔
就拿一个城市人口和GDP跟柳州相近的城市来说吧，广东惠州从2010到去年是10年时间，每年去化超过13-15万套，你可以说它的这个成绩是因为靠近深圳，深圳客占比比较大，但是即使折半算，它自己的去化也能达到六七万方。从柳州发展历史来看，虽然近2年产业被南宁分流，但是在很多广西人眼里，柳州才是大哥，它有发达的产业，文化底蕴也更厚重。
我们做了很多城市的研究，3个月平均工资买一平方米都是健康的，拿平均工资乘以三倍，就是一个城市的房价天花板，高出部分，就是泡沫。按照柳州4800元左右的平均工资，市区房价可以达到1.2万元/㎡甚至1.5万元/㎡，涨到1.5万元/㎡之后才要考虑它的泡沫性。
2021年部分房企“暴雷”，导致购房者人心惶惶，您认为在当下环境，购房者应该如何买房？
大幅降价必有妖
海雅坚守价格对购房者负责
—海雅·柳江湾营销总监张阔
中国有一句古话，事出反常必有妖，“暴雷”也是有迹可循，柳州的某些盘，去年大幅度降价，长时间售价低于成本，无异于饮鸩止渴，出现这样的结果也是意料之中。
柳州是一个潜力十足、资源丰富的城市，不仅拥有“一半山水一半城”的城市风貌，还拥有产业优势和最好的水质资源，不应该被这些房企因为急于回血的无底线降价，破坏大家对这个城市印象。不管行情多么严峻，海雅·柳江湾一直坚守着价格底线，以保证兑现承诺过的品质，这是对购房者负责，捍卫大家的血汗钱。
柳州城市景观
也想给购房者提个醒，买房要衡量3个核心问题。第一是提高生活品质，毕竟买房的目的用来居住。第二是孩子教育的保障，成年人最大的事业就是孩子的教育。第三是不可忽略房子的资产属性，它具不具备稳健增值的潜力。用这3个点去评判，就知道哪个盘值得买，而不是只对比价格。
另外，买涨不买跌这个说法我有异议，万事不可能永远涨，一直涨就有风险。相反的，在市场低迷的时候，介入才最有价值，而现在刚好是处于这种时候。
海雅·柳江湾作为鱼峰乃至柳州的超级大盘，定位为商住+旅游项目，现在的市场环境会不会影响进度？现阶段的成果如何？
高端的配套正在落地
海雅用实力兑现美好蓝图
—海雅·柳江湾营销总监张阔
不知道大家对海雅这个品牌有多少了解，海雅集团总部在深圳，成立30多年，是一个现代化集团企业，产业涵盖大型商业地产、城市综合体开发与经营、精品连锁商业、酒店物业管理、金融与证券投资等，员工人数超过4万人。单说商业运营领域，疫情期间深圳南山海雅缤纷城，2021年全年的营业额依然能达到48亿，而类似这样的商业综合体，海雅在大湾区有好几个，所以对于柳江湾规划的近6000亩的蓝图，海雅完全有这个运营能力去兑现。
在靠近柳石路的两个大地块，规划约8000套住宅，现在项目一期海雅君悦府的14栋楼已经实现交付，八千方的商超已经建设好，有十几家品牌例如菜立方、国大药房、私房菜、银行机构等已经确定进驻，还将引进一个与沃尔玛同等级别的大型商超来服务业主。5月份左右会推出别墅产品，实现从高层、小高层、洋房到别墅的全产品线销售。
2021年8月海雅·柳江湾实景
海雅是在造一座高品质大城，那就一定是配套先行。目前投资亿元建造的1800亩高尔夫球场已经营业，作为高端的滨江国际球场，吸引了大批广州、香港乃至外籍爱好者加入会员，定期来这里打球。450亩的文旅小镇预计今明两年动工，按照高尔夫球场的级别来打造，光设计费就真金白银花了1千多万。
海雅柳江国际滨江高尔夫球场
未来以海雅集团的商业运营能力与集团在大湾区的品牌影响力，将吸引区内外大批量游客，包括大湾区的优质客群到此游玩、消费，年均客流量预计会上百万。我们还规划有五星级酒店，这些高品质的配套足以体现海雅确实是在造一座品质大城，将显著提升柳州业主的人居品质。
海雅柳江国际滨江高尔夫球场
如您所说，购房者买房应当以品质、教育、价值为核心，那我们海雅·柳江湾能满足购房者的核心需求吗？
海雅在造一座城
提升柳州城市形象和人居体验
—海雅·柳江湾营销总监张阔
先说品质，海雅在造一座城，自身规划高端配套已经在落地，打造从高层到别墅的全产品线，就是在满足不同购房者的需求，给以品质的人居体验。关于教育，周边有柳石路四小、柳州市八中南校区，规划有幼儿园，提供全学龄的优质教育圈。
海雅君悦府毗邻柳石路四小
再来说价值，地段、配套就是价值的一种体现，鱼峰向南发展，这是与政府的规划相契合。从海雅·柳江湾一期海雅君悦府启动开始，短短几年时间，海陆空的布局成形，有机场、轻轨、三大高速出入口、百里柳江画廊风景线的起点，海雅在此落地，也是真正意义上在提高柳州城市的人居品质和体验。
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