住宅新规范来了，今后柳州住宅建设将有这些改变
3月15日，住建部办公厅发布关于公开征求《住宅项目规范》意见的通知，从2019年2月首次公开征求意见开始，这次已是第三次征求意见。新规范对新建住宅产品有了进一步的提升要求，新旧版都做了哪些调整，这些调整对于开发商和购房者意味着什么？
层高
2022版提出了“新建住宅建筑的层高不应低于3.00m”，2019版的建筑层高为2.8m。
关于层高标准，1986年我国执行的住宅层高标准是不低于2.8米，沿用至今已35年。
柳州高层住宅层高主流在2.8米，个别楼盘有做到2.9-3米，例如50层的超高层项目中房紫东，室内层高2.9米。小高层层高基本能做到2.9米，洋房别墅等高端物业层高基本能做到3米及以上，例如冠亚宽庐叠墅层高3.2-3.5米，有的别墅挑高大堂能到6米。柳州市面上3米以上的层高基本属于中高端项目标准了，例如中海天钻3米，彰泰·滨江学府大平层的层高3.15米。
彰泰·滨江学府层高3.15米
其实这些层高都是包含楼板的层高，如果刨去楼板，净层高还要减去10公分左右，有些装修还做吊顶等，所以当我们入屋的时候总会觉得层高太矮，尤其高层，很少能给人入门开阔的感觉。
如果以后住宅标准都必须达到3米，对购房者而言当然是一大利好，但对于开发商来说就是利空了，这样会降低土地使用效率，增加0.2米，粗略计算开发商将增加40-60元/㎡的成本。
另外，建筑高度超过33米的住宅需要配两部电梯、一部楼梯；超过54米，就需要配两部电梯、两部楼梯。
原来，一层2.95米做18层正好在54米以内。可新规范下，一层3米做18层就会超过54米20-30公分。这样一来，要么开发商按超过54米的高层住宅规范，配两部电梯、两部楼梯；要么开发商只做17层。
这样一来开发商面临的难题就是：要么增加公摊，要么少建一层，少建一层开发商就会损失利润。
电梯配置
2022版提出了“入户层为二层及二层以上的住宅建筑，每单元应至少设置1台电梯”，2019版则要求的是四层及四层以上。
另外2022版还有这些不同，四层及四层以上，每单元至少设置1台可容纳担架的电梯，入户层为十二层及以上的住宅建筑，每单元应至少设施2台电梯，且其中至少应有1台为可容纳担架的电梯，至少应有1台为消防电梯。
新建住宅两层以上必须设置电梯的话，也就是说未来基本上所有新建住宅项目都必须每个单元至少有一部电梯，包括两层、三层别墅类产品。
柳州的高层产品基本都是2梯4户的标准，如果规划有小户型，那么就会出现2梯5户，比如荣和·公园墅、盛邦·书香里、柳州万科城、荣和天筑等，户数再多电梯的配置也会跟上，比如中房·胜利小区3梯6户、5梯8户，绿城·杨柳郡华园2梯6户。高层住宅也有舒适度较好的项目，比如2梯3户有华润万象府、联发山水间、招商·境界，2梯2户有建发·磐龙府、绿城·杨柳郡、蔚莱别苑、中海天钻，中海天钻部分楼栋做到3梯2户。
其实，2层以上必须配置电梯理论上这对购房者是一个利好，毕竟居住起来舒适度更高了，但也需要在公摊上付出代价，毕竟，多出一部电梯，就要折换成公摊由购房人买单。
蔚莱别苑2梯2户，电梯厅
二层及以上住宅配一部电梯，目前柳州市面上的产品基本都已经实现，这些就包括洋房产品，柳州的洋房产品大多都是一梯两户，有的配置2部电梯，如龙光玖珑府三期观山苑的9层洋房，2梯2户设计。不过柳州市面上的有的洋房层数有些已接近12层，按照新规12层就要配置2部电梯了，如果配置两部电梯，那么就会影响洋房的户型设计。柳州的别墅产品基本都预留有电梯井，方便业主后期安装电梯。
柳州洋房产品层数及梯户
新规还指出四层及四层以上需要设置担架电梯，也明确了担架电梯的尺寸：宽轿厢至少1.6米*1.5米，深轿厢至少1.1米*2.1米，担架电梯大部分都会使用宽轿厢。一台电梯设备的价格约11万元，安装费约3万元，一台的成本就会在14万左右。担架电梯的成本比普通电梯要增加3.3万元左右，土建成本和公摊面积也会更加明显。
柳州住宅楼栋常规配置的电梯轿厢尺寸
非担架电梯
一方面是成本的增加，另一方面会影响得房率。新规落地，今后一部电梯的洋房产品都必须要上更大尺寸的电梯，原来出房率高的优势将被削弱。比如滨江郡府建面135㎡的洋房产品，一部电梯设置于两户中间，如果必须要上更大尺寸的担架梯或者消防梯，那么两户的客厅、入户都需要调整，牵一发动全身厨房也要牺牲开间，最终影响得房率。
兴进·滨江郡府洋房平层
结构楼板厚度
2022版提出了“钢筋混凝土结构楼板厚度不应小于100mm”也就是不应小于10公分，2019版要求的厚度是8公分。
楼板厚度对于建筑安全性、减少开裂、隔音性能都很重要。楼板太薄，开发商偷工减料，所以“装修一下打穿楼板”“楼薄薄”“楼脆脆”的新闻时常诉诸报端。
不过，柳州不少项目都能做到12公分，大家看到市面上的宽厅、大横厅、那种客餐厅跨度很大还没有下翻梁的，基本都是用的厚板技术，厚板技术的楼板厚度基本都会在10公分以上，要不然它也无法支撑重量。
有些户型图上会注明“下翻梁”的位置
这一条对于开发商的成本来说，没有太大影响。对于购房者，楼板质量更好，唯一不足的就是房屋的净层高就要压缩2公分。
联发山水间结构楼板厚度12公分
防水设计年限
2022版区分出室内工程防水设计年限不应低于25年，2019版为屋面与卫生间防水不低于20年，本次提高了要求。
设计年限提高了要求，在规定设计工作年限内，住宅建筑结构、部品和设备设施应满足安全性、适用性和耐久性要求，这无异于要求开发商在防水材料、防水施工工艺上提出了要求，对于业主来说，自然是希望防水性能更好，耐用。国家有要求，业主有需求，提高防水设计和使用年限必然是大势所趋。
设计使用年限是25年，但工程保修期却只有5年。有的开发商压低防水中标价格，防水工程低投入，使得非标防水材料大行其道，防水形同虚设。甚至有的开发商宁愿漠视业主渗漏造成的投资，等待5年保修期结束。
所以，保修期也应该相应提高，对于购房者来说才是保障。
卫生间不能设置在卧室、餐厅上层
2022版提出“卫生间不应直接布置在其他住户的卧室、起居室、厨房和餐厅的上层” 。
这一条比较人性化，从居住的心理需求上下功夫。一方面提升了心理居住舒适度，另一方面或可避免噪音。但是这一条给设计上以及空间创新上算是提出了高标准的要求。
新规范实施，站在设计师的角度，又得学习新规范了，还得绞尽脑汁想创新。
新能源充电设施
2022版提出“住宅项目应配置新能源汽车充电设施或预留安装条件”，这条新规很符合当前电动汽车越来越普及的大趋势。
其实柳州这方面是领先全国的，早在2016年，柳州市电动汽车充电基础设施建设暂行管理办法就指出，新建住宅小区应按不低于规划停车位数15%预留充电基础设施电力容量，按100%的比例预留建设安装条件，即位置、管道和电线铺设到所有车位，最近新交付的小区都能做到100%预留安装条件，业主只需要联系施工单位进行安装即可。
老旧小区进行改造配建充电基础设施，支持在业主产权车位、公共停车位上安装充电基础设施。电动汽车越来越普及，充电设施要跟上，对于业主来说，使用便利。开发商只需在地库预留好足够功率的统一电表即可。
柳州万科城子园100%预留安装条件
未提“取消公摊面积”
这已经是《住宅项目规范》第三次向社会公开征求意见。2019年2月18日，包括该规范在内的38项工程建设规范一并公开征求社会意见。其中，有一条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”受到广泛关注。此番《住宅项目规范》里没提，可暂时认为不取消公摊面积。
之所以大家关注，是因为公摊看不见摸不着，购房者却要为此买单，还会担心是否重复收费，当了冤大头。可是我们要明白公摊包括了电梯、楼梯、入户大堂、保安室、青老年活动中心……这些功能能取消吗？
所有公摊都是计容的面积，购房者在选房时候也应该了解楼盘的规划指标，哪些占容积率，哪些不占容积率；住宅一共有多少、配套一共有多少，开发商可以销售的是哪部分。其实对开发商来说，他们更有动力、想方设法控制公摊，因为公摊小才更好卖、流速更快。
计容面积也包括了公建部分
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