其他
柳州商转公顺位抵押将回归？存量利率也能降？
轮候制最核心的政策依据就是当个贷率连续3个月超过90%时开始启用，而柳州公积金个贷率从去年开始一直处于下行趋势，直到今年6月降到了89.44%，7月继续降到89.34%。
注：个贷率指的是住房公积金个人住房贷款余额占住房公积金缴存余额的比例，简单说它决定了住房公积金管理中心能放多少贷款。
对政策敏感的朋友应该知道这意味着什么，如果8月份这个数据能继续保持在90%以下，那么柳州住房公积金轮候制就有可能放开，另一项与轮候制关联的政策—商转公顺位抵押也有可能重新启用。（具体信息以柳州市住房公积金管理中心公告为准）
首先说明的是目前柳州商业贷款转公积金贷款有两种形式，一种是正常执行中的普通商转公，另一种是已暂停的商转公顺位抵押。
办理普通商转公业务的前提条件为：1.职工在申请住房公积金贷款当时，应已连续正常缴存住房公积金12个月（含）以上；
2.在柳州市区内已购买拥有2套（不含继承、受赠、自建等非购买途径取得）及以上商品住房，再次在柳州市区购买商品住房的，或已办理两次住房公积金贷款的，中心不再受理其住房公积金贷款申请；
3.商贷转政贷要求办妥不动产权证且出证日期未满一年，仅限第一次办理不动产权证，换证不属于受理范畴。商贷转政贷仅限申请纯住房公积金个人住房贷款。
普通商转公在申请住房公积金贷款并由公积金管理中心审批通过后，需要委托贷款银行电话通知借款申请人自行结清商业贷款余额、办理不动产权证解押及抵押，待抵押办妥后进入轮候名单，按批发放贷款。
而商转公顺位抵押与普通商转公最大的区别就是，前者不需要自行结清商业贷款余额，而后者需要，这就是阻碍很多人使用普通商转公业务的一道门槛。
此外，办理商转公顺位抵押业务的条件还有：1.借款申请人及其配偶符合市公积金中心贷款条件，且为首次申请住房公积金贷款。
2.借款申请人及其配偶在我市行政区域范围内已办理了用于购买自住住房的商贷（不含住房公积金组合贷款），该商贷仍在正常履行还款义务。
3.借款申请人已取得该自住住房的不动产权证，且该自住住房只办理过商贷发放行的一笔不动产抵押登记手续，无其他抵押记录。该自住住房在办理商转公顺位抵押业务期间不得增加其他抵押权人。
4.仅受理申请纯住房公积金贷款，超过住房公积金贷款额度差额部分借款申请人需自行结清。
5.仅受理商贷发放行与住房公积金贷款业务承办银行为同一家银行，且商贷发放银行已与市公积金中心签订了商转公顺位抵押合作协议的商转公顺位抵押业务。
6.商贷的抵押物位于市区，并由商业银行市区营业机构发放。（本条所指市区暂不包含柳江区）
7.住房公积金资金条件。市住房公积金中心结合资金使用情况控制流动性风险，在不实行贷款资金投放轮候制时开办受理商转公顺位抵押业务，在资金紧张实行贷款资金投放轮候制时暂停受理商转公顺位抵押业务。
其中第七条就是对应当下轮候制的情况，要使商转公顺位抵押业务重新启用的提前是轮候制暂停（个贷率连续3个月不超过90%）。
根据柳州市住房公积金管理中心的文件，工商银行与建设银行已经与中心签约，一旦商转公顺位抵押业务恢复，这两家银行可以直接办理该项业务。（最终的申请条件以公积金管理中心及银行发布公告为准）
尽管近些年商贷利率一再下探，公积金贷款优势没有往年那么明显，但饱受高存量利率之苦的民众还是希望有个靠谱的手段降低贷款利率，商转公直接降到3.1%的利率就非常适合。
以50万贷款，采用等额本息还款30年为例（柳州现行公积金贷款上限为50万元，二孩（含）以上家庭可以提高至60万元）。可以看到从商贷的6%降到公积金贷款的3.1%，月供减少了863元，还款总额减少了31.06万元，如果你有更多的商贷，这一差距更明显（组合贷不支持办理商转公顺位抵押）。
最近，高层为了降低存量贷款利率、促进大众消费也想了很多法子，但执行起来仍旧困难重重。
今年7月，央行发声，明确存量贷款将按照市场化、法治化原则，支持鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
8月1日，央行下半年工作会议明确，将指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
8月15日，央行超预期降息，如果按照以往经验，这会儿LPR应该就准备降了，但事实是到了8月20日调整日，央行只下调了1年期LPR，而与房贷有关的5年期LPR并未调整。
8月20日当天，央行官网发布消息，三部委将规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。
压力再次给到银行，在近期多家银行召开的2023年中期业绩发布会上，多家银行负责人表示，存量房贷利率调整有一定下行压力，预计难以实行“一刀切”的管理政策。
有业内人士指出，随着房地产行业下行压力增大及部分民众提前还款意愿提升，2023年二季度商业银行净息差仅为1.74%，已经连续两个季度低于《合格审慎评估实施办法（2023年修订版）》中银行净息差评分标准的满分水平(1.80%)。银行利润进一步下降，部分地方银行已着手降低存款利率，这个时候谈降低存量贷款利率显然难度很大。
但是从另一个角度来想，央行这回稳住5年期LPR，没准就是给这些银行有下探存量贷款利率的空间，如果经济增长仍达不到预期，接下来金融行业也有可能会步房地产行业的后尘。
总之，在金融行业探讨出结果之前，能使用商转公顺位抵押将高房贷利率降低无疑对于普通人来说是最现实的手段，希望这项业务能在柳州尽快回归。
就在金融行业讨论降低存量贷款利率问题的时候，高层又出台了两项政策。
一是“认房不用认贷”，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
二是换购住房退个税，自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
第一项政策此前柳州已有部分银行执行，第二项政策是延续之前的政策，从楼市成交数据来看，这两项政策对于提振楼市信心有一定作用，但还不够。
两项政策最重要的作用在于表明高层救市的决心，为接下来包括降低存量贷款利率在内的、更重大的政策铺路，也希望柳州相关部门能用好政策工具箱，适时推出更符合本地实际情况的利好政策。
往期推荐
2023年前7月柳州房价变化：有楼盘涨幅近38%
点个“在看”，每天收到最新资讯~