柳州首套住房贷款利率下限公布，来算算你能省多少？

8月31日，央行与金管局正式官宣从2023年9月25日起可以降低存量首套住房贷款利率，文件全文见这篇《央行官宣：降低存量住房贷款利率》。

文件发布后，很多小伙伴都想知道，柳州首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限到底是多少？

9月1日，央行广西分行发布了广西各城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限情况表。

除了这个问题以外，想必小伙伴还有很多疑惑，柳房大表姐在目前已公布的文件框架内给各位提供一些参考意见。（目前还有很多细节尚未完全确定，最终政策以柳州相关部门公布为准）

理想情况下，百万商贷月供可减少600多元

Q1：利率下限表公布的LPR到底是过去放贷时的LPR还是现在执行的LPR？

A1：根据文件原文“新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。”

现在公布的利率下限都带LPR，至于这个LPR是现在执行的还是过去放款时的LPR，有小伙伴问了银行，答复是“LPR按现在的LPR，基点变动（可变成当年最低基点，但需协商）”。

我们知道LPR的定义是央行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性贷款参考利率，它的数值肯定会随着市场的变动而变动，用过去的市场数据来给现在的政策作参考并不科学，所以柳房大表姐这里也倾向现在公布的利率下限所包含的LPR为现在的LPR，当然具体如何执行还是要等到本地银行出台具体细节政策。

为了方便各位进一步参考，这里也放出柳州2019年10月至今的LPR变动情况。

Q2：银行会按最低下限执行新利率吗？

A2：注意原文“新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定”，“自主协商”一词包含的信息很多，比如每家银行的加点下限可能有不同，像柳州有的银行2019年的加点下限就是40BP，实际执行政策时大概率还会加上40BP；还有每个人的征信情况也会影响新利率的变动情况等。

总之，新政比起旧政，优惠幅度是会有，但落实到每家银行及每个人的情况都有可能会有不同。

Q3：既然每家银行可能执行利率水平有不同，那可不可以转贷到其他银行？

A3：文件明确“自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。”

也就是说你原来在哪家银行办的贷款还得到哪家银行调整利率，不能转贷，并且文件下文也明确金融机构不能协助借款人置换成经营性贷款和个人消费贷款。

Q4：新政到底能省多少钱？

Q4：举例说明，2019年10月，柳州各大银行实际执行利率大概在5.88-6.2%之间，我们以5.88%的利率和当时的LPR4.85%计算，得出加点为5.88-4.85=1.03%，也就是说从2019年10月到现在无论LPR怎么变你都得加上103BP，现在LPR为4.2%，所以现在新政执行之前实际利率为4.2+1.03=5.23%。

如果2019年10月你的首套房办了100万商业贷款，按30年贷款时间、等额本息计算，那么现在的月供应是5509.66元，新政下限月供为4890.17元，每月可节省619.49元，总的利息总额可节省22.3万元。

当然，正如上文所述，不同银行会有自己的加点标准，还会根据个人征信等实际情况执行新利率，这里的新政下限仅供参考。

2019年以前的利率如何调整？

首套如何界定？

Q5：2019年以前的利率如何降？

A5：我国正式执行LPR换锚的时间节点是2019年10月8日，所以目前全国所有城市公布的利率下限均是这个时间往后，之前的怎么变目前还没有明确。

可以肯定的是，老的算法五年期基准利率是4.9%+上下浮动，之后转成了LPR+加点的形式，利率基本处于下行阶段，所以新政执行后一定还是有优惠的。

Q6：固定利率能不能降？

A6：注意文件“存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。”

2023年8月31日办的固定利率商贷当然属于这个时间内，故可调整。当然具体怎么操作，现在还没有明确，目前文件给了两种调整方法，一种是新发放贷款置换存量贷款，另一种是与金融机构协商变更合同约定的利率水平，固定利率大概率会根据后一种调整。

Q7：首套房怎么界定？

A7：还是引用上文，可以看出能申请存量贷款利率下调的情况分两类，一类是原贷款发放时满足所在城市首套住房标准的房贷；另一类是原贷款发放时被认定为二套（或以上），但当前实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量房贷。

比如夫妻双方婚前各买了各自的首套房，如果以家庭为单位，现在他们不管是住在夫妻哪套房中都是二套房，但是按照“原贷款发放时满足所在城市首套住房标准的房贷”，他们各自买的时候是首套房，用的是首套房利率，当然能满足调整存量首套房利率调整的条件。

第二类分两种情况。

一是房屋购买时家庭没有其他住房，但因当地政府“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理贷款，现在地方政府执行“认房不认贷”政策的。

二是房屋购买时不是家庭唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且地方政府执行“认房不认贷”政策的。

比如小伙伴在外地买了第一套房，在柳州“认房又认贷”时用第二套的利率又买了一套，最近把外地那套卖了，那么他就只有柳州本地这一套唯一住房了，这套唯一住房按新规算首套房，利率也能按首套房标准调整。

同理，一些卖掉本地旧房只有一套新房住的小伙伴，你们的唯一住房也能算进首套房的标准。

组合贷和精装房贷款利率能降吗？

Q8：组合贷中的商贷部分能降吗？

A8：注意文件标题“存量首套住房贷款”，使用组合贷的存量首套住房也属于这个范畴，当然能调整的部分只是商业贷款部分，不涉及公积金贷款部分。

Q9：首套精装房的贷款利率能调整吗？

A9：新政明确是“存量首套住房贷款”，据柳房大表姐了解，柳州此前销售的精装房签订的贷款合同大部分都是与常规毛坯房一样的一份住房贷款，这样的住房贷款是可以与常规毛坯房一样申请利率调整的。

但是也存在有伙伴精装部分与毛坯部分是分属两份不同性质贷款合同的情况，比如精装部分是消费贷，毛坯部分是住房贷款，这时候要调整就只能调整住房贷款利率的部分。所以买了精装房的小伙伴得注意你签的合同是怎样的。

写在最后：有关首套存量住房贷款利率的调整，目前中央文件已经出台，但到地方执行还有很多尚待明确的问题，柳房大表姐会继续跟踪新政落地情况。

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