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存量房贷调整利率适用LPR、固定利率调整…多家银行回应
但前两篇还有一些问题没有解决，大伙在评论区讨论得也比较激烈，最近多家银行也针对大家的一些疑问进行了解答，本文整理了一些供大家参考。
Q1：利率下限表公布的LPR到底是以前放贷时的LPR还是现在执行的LPR？
A1：央行文件原文“新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。”
从多家银行公布的解答来看，利率下限表公布的LPR是现在执行的LPR（4.2%）。
中国银行举例，目前，房贷利率是在LPR基础上加减点确定的，本次调整不涉及LPR变化，是调整加减点。
当前LPR是4.2%，客户的贷款按加80个点执行，则该客户现在实际贷款利率为5%（4.2%+0.8%），如果客户贷款发放时房屋所在城市首套住房贷款利率政策下限为LPR+10个点，则客户存量贷款调整后不得低于LPR+10个点，调整后客户的贷款利率最低为4.3%（4.2%+0.1%）。客户存量房贷的利率将在调整完成后的次日，按照降低后的贷款利率执行。
柳房大表姐补充，目前柳州公布的利率下限表分三个时间段，这三个时间不管你以前在LPR的基础上加多少点，其能调整的下限都是4.2%（LPR）、4.0%（LPR-20BP）、3.6%（LPR-60BP），9月25日后你去银行申请调整利率时按对应发贷时间调整即可。
实际执行时，本地银行可能会根据客户征信等情况在此基础上加点，加点幅度可能会在20-60BP不等，具体还是要等后续各家银行的执行方案。
Q2：使用固定利率的房贷能调整贷款利率吗？
A2：工商银行回应，对于2019年央行完善LPR形成机制后，未将房贷利率从固定利率转化为LPR加点方式的客户，亦可调整存量房贷利率。
光大银行指出，固定利率客户可以向光大银行申请降低首套房贷款利率。调整后，利率类型仍为固定利率。
Q3：如何判定首套房？
A3：工商银行指出，进行存量房贷利率调整，客户的贷款需要同时符合以下条件：一是属于商业性个人住房贷款；二是2023年8月31日前已经发放的或者已签订合同但未发放；三是贷款发放时执行首套住房贷款利率政策，或者客户的实际住房情况符合所在城市首套房标准的；四是贷款发放利率高于贷款发放时点所在城市房贷利率政策下限。
建设银行表示，首套住房贷款包括两种情况，一种是指贷款发放时利率按所在城市首套住房贷款利率执行的贷款，另一种是客户贷款发放时是非首套住房贷款，但实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准。
对于如果客户在办贷款时不是首套房贷，如何确认现在是不是？
中国银行表示，客户可以查阅贷款办理时，客户提供的房屋套数等相关证明材料，确认当时办理房贷是否为首套住房贷款。
建设银行指出，这取决于客户当前实际住房情况是否已经符合客户办贷款的城市首套住房标准。如已符合，可以认定为首套房贷。例如，如果客户贷款购买本套住房时，家庭没有其他住房，因当时“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理，但目前所在地区已执行“认房不认贷”政策，本次可以按首套执行。
工商银行还表示，若客户未结清、按二套房贷款利率政策办理的个人房贷，按当前其所在城市政策仍按二套房贷款政策执行，该笔贷款不符合调整范围。为了支持刚性住房需求，此次只降低存量首套房贷利率，二套房贷款不在本次调整范围内。
柳房大表姐补充，柳州此前“认房不认贷”没有普及开，只有部分银行是实际执行“认房不认贷”的，所以你的房贷是否符合这项政策最好问一下放贷的银行。
Q4：公积金贷款和公积金组合贷款能否调整？
A4：工商银行指出，本次存量房贷利率调整只针对存量商业性个人住房贷款，公积金贷款及组合贷中的公积金贷款部分不在调整范围之内。对于组合贷中的商业性个人住房贷款，符合条件的可单独调整利率水平。
建设银行亦表示，住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺等商业用房的贷款，不在本次调整范围内。同时，当前执行利率如低于本次首套住房贷款拟调整到的利率水平，则不进行调整。
Q5：存量房贷如有拖欠或不良，能否调整？
A5：建设银行指出，符合调整范围但有拖欠的贷款，原则上还清拖欠前暂不调整，还清拖欠后可以调整。实际执行需根据具体情况判断，客户可咨询贷款经办机构。
工商银行表示，不良个人住房贷款暂不支持进行存量房贷利率调整，需要客户归还积欠本息后再申请调整。
Q6：通过新发放贷款置换和协商变更合同利率有什么区别?
A6：据央行文件，存量房贷利率调整可选两种方式，一是存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款；二是存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平。
工商银行指出，新发放贷款置换是指由原贷款承贷银行新发放一笔贷款，借款人使用这笔贷款置换存量首套房贷。协商变更合同利率是指由借贷双方通过签订补充条款等方式，协商降低贷款合同约定的利率水平。
目前，工商银行、农业银行等银行明确表示，考虑到客户操作的便利性，将会采用第二种方法，即协商变更合同利率的方式。
Q7：已办理提前还款的，是否可以下调？
A7：农业银行回应，这个问题可分两种情况。
一是已完成提前还款扣款操作的，不再进行利率调整，如有剩余本金尚未归还的，凡是符合《通知》条件的，可进行利率下调。
二是已提出提前还款申请，但尚未完成扣款的，客户可根据自身需要撤销提前还款申请，凡是符合《通知》条件的，纳入此次调整范围。具体联系贷款经办行。
Q8：对于此次通知发布前已经支付的高于调整后利率水平的房贷利息可否要求返还?
A8：工商银行表示暂不支持，此次存量房贷利率调整不溯及既往。
Q9：如何申请调整存量贷款利率？
A9：多家银行都表示支持线上手机银行APP、微信公众号及线下网点申请。
比如农行近期将发放农行掌上银行、贷款经办行、营业网点、95599、“中国农业银行云客服”微信公众号、“中国农业银行微银行”等渠道及时周知客户。
写在最后：本次银行的快速回应的确解决了部分疑问，但还有一些问题还待补充，比如2019年10月前办理的存量贷款利率如何调整，目前各大银行还没有回应。
柳房大表姐查了一下，湖南采用的方案是将这个时期的利率下限水平调整至基准利率的0.7倍，即4.9%*0.7=3.43%，这个方案利率已经低过柳州首套房最低利率3.6%了，柳州参照这个方案执行的概率很小。
总之，有关存量贷款利率调整政策的进一步进展，柳房大表姐会继续追踪。
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